Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Как подать заявление на регистрацию договора
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.
Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».
Комментарий к ст. 609 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.
Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).
Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).
Квалификация сделки как договора аренды
На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.
5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
“…Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК “Красный октябрь” (заказчик) и ООО “Рекламное предприятие “Дельта” (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
“…Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ…”
5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения норм Гражданского кодекса РФ об аренде к договору, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.
Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона
В соответствии с ч. 1 ст. 74 ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, кроме случаев, установленных ч. ч. 3 и 4 указанной статьи. С 1 марта 2015 г. ч. 3 ст. 74 ЛК РФ была дополнена п. 4. В нем указано, что договоры аренды с собственниками зданий, сооружений и помещений в них заключаются без проведения аукциона. Это соответствует п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках. Следовательно, с 1 марта 2015 г. законодательно урегулирован вопрос об отсутствии необходимости в проведении указанного аукциона в случае, когда договор аренды лесного участка заключается с собственником расположенного на нем объекта недвижимости.
До 1 марта 2015 г. нормы закона не давали ответа на данный вопрос, что на практике приводило к спорам.
10.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен с собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном участке, без проведения аукциона.
Примечание: Суды, признавая возможность заключения договора аренды без проведения аукциона, указывают на приоритет ст. 36 Земельного кодекса РФ перед ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ.
Комментарий к статье 609 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.
Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).
Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).
Срок действия арендных отношений
Одним из основных условий аренды, следующим за предметом контракта и его стоимостью, стал срок действия соглашения. Законом ограничиваются сроки аренды лишь в некоторых случаях, касающихся аренды государственного или муниципального имущества. Это может быть, например, аренда участка лесного фонда, срок которой не может превышать 49 лет.
Субъекты арендных отношений, договариваясь об условиях сделки, решают, на какой промежуток времени им наиболее выгодно оформить данный документ. По продолжительности его можно разделить на 3 группы:
- непродолжительный, сроком до одного года;
- долгосрочный, сроком от одного года;
- бессрочный, т.е. неопределенный договором.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Срок действия договора аренды
Опубликовал: Eduard в Гражданское право 05.01.2018 0 61 Просмотров
П онятия срок аренды и срок действия договора аренды являются не равнозначными. Закон данные понятия не подразделяет, но судьи зачастую указывают на то, что эти понятия не являются равнозначными по своему смыслу.
Срок действия договора аренды – это срок договора, период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст.ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом (ст. 610 ГК РФ).
На практике срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать. Это может быть в случае, когда имущество передается арендатору в момент заключения договора аренды. А расторжение договора наступает в момент возврата арендованного имущества арендодателю. В данном случае действует подход к пониманию договора аренды, как реального договора.
Зачастую сроки начала договора аренды и самой аренды могут различаться. Например, имущество передается арендатору через несколько дней после заключения договора аренды. В данном случае срок действия договора начинается с момента подписания договора, а срок аренды – с момента передачи имущества. В этом случае действует подход к пониманию договора аренды, как консенсуального договора.
Договор аренды не зарегистрирован последствия
Ст. 609 ГК РФ говорит о том, что договоры аренды объектов недвижимости, в число которых входят и нежилые помещения, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, когда регистрация не нужна в силу закона или иного правового акта.
Если регистрации не было, как оценить отношения арендодателя и арендатора с юридической точки зрения? Согласно нормам ГК РФ, договор, который подписан, но не зарегистрирован, будет считаться незаключенным для третьих лиц. То есть, определенные обязательства между сторонами при этом возникают. Арендатор или арендодатель могут даже принудить вторую сторону, уклоняющуюся от похода в МФЦ или Росреестр, к осуществлению данного действия.
Между тем, третьи лица, не имеют возможности и не должны считать, что аренда имеет место. Так, например, юридическое лицо обязано вести свою деятельность по определенному адресу. Если оно, в этих целях, арендовало нежилое помещение, но не зарегистрировало договор, то, скажем, контролирующие органы имеет право считать:
- что аренда не имеет место;
- нарушается законодательство, регулирующее деятельность юр. лиц.
Договор аренды не зарегистрирован последствия
Передача недвижимых объектов в аренду подразумевает возникновение права пользования объектом на возмездной временной основе. Чтобы соблюсти все правила оформления договора аренды, нужно учитывать нормы ГК РФ, в том числе обязательное требование о регистрации.
Если собственник своевременно поставил свой объект на кадастровый учет, а параметры здания или помещения не меняются, технический план для регистрации договора аренды не нужен. В этом случае стороны обращаются в Росреестр — договор будет зарегистрирован, а сведения о возникшем обременении права будут внесены в ЕГРН.
Однако существуют обстоятельства, при которых регистрация будет невозможна без подтверждения технических характеристик объекта недвижимого имущества: -Если в аренду сдается часть здания или помещения – в этом случае учет проводится с присвоением временного кадастрового номера на часть здания на весь срок договора.
Итак, аренда части помещения или здания оформляется за три шага: 1.
Порядок государственной регистрации договора аренды нежилого помещения
С 1 января 2017г. порядок регистрации прав на недвижимость будет регулироваться законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества Она осуществляется органом регистрации прав посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, который раньше назывался Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Главным нововведением закона является то, то теперь кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость будут сосредоточены в одном органе.
В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.
Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.
Какие сделки подлежат государственной регистрации?
- — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
- — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
- — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
- — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
- -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».