Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке: Чек-лист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приемка квартиры в новостройке – обязательная процедура, которую нужно пройти перед тем, как жилплощадь официально перейдет в вашу собственность. Суть ее заключается в том, что строительная компания передает квартиру будущему владельцу.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Проверка инженерных коммуникаций
1. Система вентиляции.
В современных новостройках устраивают системы вентиляции двух разных типов:
- естественную приточно-вытяжную;
- с механическим побуждением.
В большинстве новостроек применяется бюджетный вариант – естественная вентиляция. Её главный недостаток в том, что такая система хорошо работает при уличных температурах не выше +5 градусов Цельсия. При увеличении температуры эффективность заметно снижается вплоть до прекращения работы и даже появления «обратной тяги». Это не является нарушением – придётся смириться. Система вентиляции с механическим побуждением избавлена от таких недостатков и исправно работает круглый год.
Проверка системы вентиляции в новостройке состоит из следующих пунктов:
- проверяем наличие вентиляционных выводов в помещениях кухни, туалета и ванной;
- закрываем входную дверь;
- обеспечиваем приток воздуха (открываем одну из оконных створок в режим проветривания);
- замеряем расход воздуха через вентиляционную решётку в единицу времени.
На последнем пункте нужно остановиться более подробно.
Согласно нормативным данным, расход воздуха для кухни должен составлять не менее 60 куб.м./час, для санузлов – не менее 25 куб.м./час.
Эксперты «Ситипроф» для таких замеров пользуются специализированным профессиональным прибором – термоанемометром, чтобы достоверно определить, сколько воздуха расходуется. Однако, если такого прибора нет, то исправно ли работает вентиляция можно проверить с помощью простого бумажного листа формата А4. Если он буквально прилип к вентиляционной решетке, то все в порядке, если нет, то система не работает.
2. Система отопления.
Как правило, в квартирах устанавливается одна из двух видов систем отопления:
- с вертикальными стояками;
- с горизонтальной подводкой.
При проведении проверки в квартирах с вертикальной системой отопления нужно сделать следующее:
- Дать визуальную оценку герметичности всех соединений и системы в целом, убедиться в ее работоспособности.
- Оценить отклонения стояков от вертикали – погрешностей более 2 мм на 1 метр длины быть не должно.
- Найти точку крепления – по регламенту для вертикальных стояков отопления на высоту этажа должна быть как минимум одна точка.
- Проверить качество монтажа отопительных приборов: Радиаторы и конвекторы должны быть установлены по уровню. Убедитесь, что отклонения от горизонта составляют всего 1,5 мм или меньше на каждый метр длины устройства, и не более трех миллиметров на всю длину. Проверьте, что каждый радиатор, какого бы он ни был типа, установлен на расстоянии не менее 60 мм от пола и 50 мм от подоконника или оконного проема, а также на 25 мм от поверхности стены с уже нанесенной штукатуркой. Убедитесь, что каждый конвектор установлен в 20 мм или дальше от стены – это расстояние до оребрения конвектора без кожуха. Он должен находиться вплотную или с зазором меньше трех миллиметров от стены до оребрения конвектора с кожухом и не ближе 20 мм от стены до кожуха, если проверяется напольный конвектор. При этом расстояние от верхней точки конвектора до нижней точки подоконника должно составлять 70 % глубины конвектора или больше. Так же важно проверить, что расстояние от поверхности пола до нижней точки настенного конвектора как с кожухом, так и без него должно быть не меньше 70 % и не больше 150 % глубины прибора. Если ширина выступающей части подоконника от стены более 150 мм, то расстояние от ее низа до верхнего уровня конвектора с кожухом должно быть достаточным, чтобы снять кожух.
- Оцените внешний вид лакокрасочного покрытия всех приборов отопления и стояков.
- Проверьте все места, где трубы отопления проходят через ограждающие конструкции.
- Проверьте наличие всех необходимых регуляторов, счетчиков и накладок.
При проверке систем с горизонтальной подводкой необходимо убедиться в наличии гофры на магистралях, креплений, гильз в тех местах, где трубы проходят через строительные конструкции. Также надо провести визуальную оценку системы и соединений, на предмет герметичности. Проверить ее работоспособность. При осмотре коллекторного шкафа, который, как правило, находится в МОПе, нужно проверить, нет ли протечек, исправна ли запорная арматура, установлены ли фильтр грубой очистки и счетчик.
3. Канализация
Важные моменты при осмотре канализационной системы:
- Трубы должны без зазоров быть обернутыми рулонным гидроизоляционным материалом, а потом места, где стояки проходят через перекрытия, должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия.
- 8-10 см участка стояка над перекрытием, до горизонтального отводного трубопровода, должен быть покрыт цементным раствором в 2-3 см толщины.
- Горизонтальные участки должны быть проложены с уклоном не менее 2 мм на каждый метр длины.
- Трубы не должны касаться поверхностей строительных конструкций, минимально допустимое расстояние – 20 мм.
- Все элементы системы должны быть целыми, не иметь трещин, сколов или других дефектов.
- В многоэтажных зданиях на канализационных стояках должны быть установлены противопожарные муфты, заправленные особым вспучивающим огнезащитным составом для препятствования распространения пламени по этажам.
- На канализационных отводах должны быть заглушки.
Если сейчас лето, то как проверить отопление и промерзают ли стены?
Этого в теплое время года не сделать. Обратите внимание на такие признаки как потёки на радиаторах, щели и подозрительные пятна на стенах. Возможно, это говорит о неисправности радиаторов и промерзании стен.
Я не заметил дефекты, но уже подписал акт приемки. Как быть?
Вы можете потребовать исправления недоделок, ведь дом стоит на гарантии пять лет, а оборудование – три года. Для этого нужно составить претензию, и передать застройщику или управляющей компании. Они должны устранить все недостатки. Если застройщик избегает ответственности, то обращайтесь в суд. В любом случае надо попробовать избежать лишних расходов, которые возникли по вине недобросовестного застройщика.
Мне нужно было поскорее въехать в квартиру, поэтому я подписал акт, но указал недостатки. А так как надо было жить, то сам их и исправил. Можно ли мне рассчитывать на компенсацию от застройщика?
Да, по закону у вас есть не только право требовать устранения дефектов, но и еще два варианта: соразмерно дефектам уменьшить стоимость договора и получить компенсацию ваших затрат на ремонт из-за дефектов застройщика. Это положение отражено в пункте 2 статьи 7 «Закона о дольщиках».
Однако, если имеется возможность подождать с получением ключей, то лучше не подписывать акт, пока все дефекты не будут устранены. Тогда вам не придется заниматься составлением претензий и обращаться в суд.
Мы с женой оба являемся дольщиками, но она не может быть на приемке. Что делать?
Приходите один с доверенностью от жены на подписание актов. А если вы и сами не сможете прийти на приемку, то можете оформить доверенность на кого угодно. Но мы рекомендуем все же присутствовать на проверке, так как жить в квартире предстоит именно вам.
Я подписал все акты, получил ключи, что дальше делать?
Теперь вам остается лишь оформить квартиру в собственность. Но это совсем другая тема для разговора.
Как принять квартиру без отделки и на что при этом обязательно обратить внимание
Как только вам официально сообщат о сдаче объекта и пригласят принимать квартиру в новостройке без отделки, потребуется получить подтверждение о том, что новостройка сдана.
В случае, когда дом не введен в эксплуатацию, начинать ремонтные работы нельзя, ведь не разведена электропроводка, нет воды. Строительная компания должна дать вам дубликат соответствующего разрешения.
Как принять квартиру без отделки правильно? Приходить на проверку стоит днем, так как в помещении, вероятнее всего, не будет освещения. Оптимальное решение — пригласить опытного эксперта, например строителя, который разбирается во всех деталях многоэтажного строительства. Никуда не спешите, исследуйте каждый сантиметр пространства, начиная со входа в квартиру. Последовательность может быть следующей.
Составление акта приемки
Что делать если качество новостройки полностью устроило участника долевого строительства? В этом случае следует принять квартиру (апартамент), подписав с застройщиком акт приема-передачи. В данном документе обязательно указываются:
- реквизиты строительной компании
- паспортные данные дольщика
- место, дата составления (обязательно поставьте на акте дату – если место для даты будет оставлено застройщиком без заполнения; если проставленная в акте дата не будет соответствовать дате подписания акта дольщиком – то попросите представителя застройщика распечатать акт приема-передачи с «правильной» датой)
- сведения об объекте: адрес (номера квартиры и дома, название улицы), подробные характеристики (площадь, количество комнат и этажей в здании, стоимость помещения), фактические характеристики (метраж и прочее)
- ссылка на наличие выявленных дефектов с указанием на приложение или на акт осмотра и даты его составления
Акт подписывается только в том случае, если дольщика полностью устраивает состояние квартиры с отделкой или без нее, и он соглашается принять ее в текущем состоянии. Один (или несколько) экземпляров акта приема-передачи с подписью и печатью застройщика остается у дольщика.
В случае если участник долевого строительства обнаруживает в новостройке строительные недостатки, с которыми он не готов принять объект долевого строительства без их исправления до подписания акта – в дольщик не должен принимать квартиру (или любой иной объект строительства). В этом случае после передачи застройщику акта осмотра (дефектной ведомости или иного документа с указанием обнаруженных недостатков) дольщик должен ожидать их исправления (в разумный срок) и приглашения застройщика на повторную приемку.
Оценка качества квартиры
При оценке качества квартиры принято выделять две группы недостатков:
— существенные (опасные для жизни);
— несущественные (неопасные).
К первой группе относятся:
— длинные и глубокие трещины в стенах;
— неработающая вентиляция («не тянет», «забита» и т.п.);
— неработающее газовое оборудование;
— видимые (сквозные) дыры в межэтажных перекрытиях;
— «проблемная» электропроводка;
— наличие плесени в квартире;
— отсутствие указанного в ДДУ или дополнительному соглашению к ДДУ оборудования (например, не установлена сантехника, плита и т.п.).
Ко второй группе относятся:
— небольшие и неглубокие трещины в ненесущих стенах;
— небольшие царапины (но не трещины!) или сколы на окнах и дверях;
— некачественно отрегулированные окна и двери;
— небольшая кривизна, неровность стен;
— «отваливающиеся» части обоев.
Кроме того, многое в процессе приемки зависит от того, приобретали квартиру с отделкой или без.
Если во время осмотра квартиры вы обнаружили серьезные недостатки, то не подписывайте акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не приведет квартиру в надлежащее состояние. В противном случае, вам придется исправлять их за свой счет, а это не всегда «гуманно» с финансовой точки зрения.
Кое-что застройщик может исправить сразу при вас (подклеить уголок обойного полотна или отрегулировать окно), а на что-то ему потребуется две-три недели (например, на замену стеклопакета). В любом случае, на устранение строительных недочетов по закону отводится не более 45 дней. Так что не позднее этого срока вас должны пригласить на повторную приемку.
Отдельно стоит упомянуть про обмер квартиры. Зачастую после обмера БТИ реальная площадь жилища оказывается больше или меньше указанной в ДДУ. Это нормальная ситуация, так как при строительстве многоквартирного дома невозможно рассчитать всё до мелочей. В этом случае производится перерасчет стоимости объекта, и тогда либо дольщик доплачивает (если квартира оказалась больше), либо застройщик возвращает часть суммы (если за время строительства квартира уменьшилась).
Кстати, профессионалы советуют не придираться к мелочам. Порой намного проще и быстрее подклеить уголок от обоев самому, чем ждать лишний месяц, когда это сделает застройщик. Также рекомендуют не настаивать на исправлении легкой кривизны стен: дешевле и спокойнее заплатить строителям, которые качественно выровняют поверхность при подготовке под отделку, чем получить формальные исправления от застройщика. Рабочие могут оштукатурить стену «для отмазки», лишь бы «вписаться» в норматив. Такая «доделка» часто плохо держится и начинает отваливаться прямо вместе с новыми обоями уже через несколько месяцев.
Пошаговая инструкция: как принять квартиру в новостройке
Шаг 1: перечитать ДДУ и проектную документацию
В договоре долевого участия (ДДУ) прописаны все нюансы сделки. В том числе и то, в каком виде собственник должен получить квартиру.
Иногда с момента покупки проходит 1,5-2 года. Немудрено, что за это время люди забывают, о чем изначально шла речь: каким должен быть материал пола и стен, имеется ли отделка (и какая именно), какая предусмотрена конфигурация окон, кто является производителем дверей и т.п.
После изучения обоих документов собственник будет понимать, как должна выглядеть его квартира, чего в ней не хватает, и сможет ориентироваться во время приемки.
Шаг 2: прийти на осмотр и составить дефектную ведомость
В назначенный день дольщику нужно приехать на объект с паспортом и ДДУ. Там его встретит представитель строительной компании, вместе с которым будет произведен осмотр квартиры и проверка ее основных характеристик.
Если нарушений не обнаружится, то обе стороны подписывают акт приема-передачи в двух экземплярах, а затем направляют его вместе с другими документами в Росреестр для регистрации права собственности.
А вот если недочеты все-таки найдутся, то каждый из них следует задокументировать в дефектной ведомости. Для нее не существует некой универсальной формы: это может быть как отдельный лист осмотра, так и специальный журнал, в который вносят все обнаруженные недочеты.
Учитывать надо все, от видимых дефектов перекрытий и перегородок до качества готовой отделки. Если у вас в ДДУ указан ламинат в кухне, а застройщик положил линолеум, или вместо металлической двери вы обнаружили деревянную, – это серьезный повод для отказа в подписании акта приемки. Туда же относятся стеклопакет с трещинами, подтекающая из заглушки стояка вода, криво висящий радиатор, плохо закрывающиеся окна или дверь на лоджию.
Шаг 3: подписать ведомость и получить ответ
После того как все недочеты будут внесены в дефектную ведомость, ее должны подписать обе стороны в двух экземплярах. Один остается у дольщика (оригинал), другой у застройщика.
На основании сведений, содержащихся в ведомости, застройщик обязан в течение 3-5 дней прислать дольщику письмо, в котором будет подробно расписано, что, как и в какие сроки планируется устранить.
Если в процессе осмотра обнаружились недостатки строительства, которые технически невозможно исправить (к примеру, из-за их конструктивных особенностей), то дольщик вправе рассчитывать некую денежную компенсацию или на «подарок» от застройщика. Но в каждом случае это обсуждается индивидуально.
Шаг 4: контролировать процесс исправления недочетов
Занятие не самое приятное, но зато надежное. Чем больше вы станете напоминать о себе строителям, прорабам и менеджерам, тем выше вероятность того, что дефекты постараются устранить максимально качественно и с первого раза.
Дело в том, что бригады выезжают на доделку типовых «косяков» сразу на несколько объектов. И они заинтересованы в том, чтобы закончить как можно скорее, иногда – в ущерб качеству. Если вы «прославитесь» как зануда, это скорее сыграет вам на руку: люди постараются сделать так, чтобы им не пришлось заниматься дальнейшими переделками и чтобы вы больше не действовали им на нервы.
Шаг 5: проверить качество проделанных работ и подписать акт приемки
После того как все дефекты будут устранены, застройщик приглашает дольщика на повторную приемку. Если качество исполнения его устраивает, то подписывается акт приема-передачи и направляется в Росреестр. Поздравляем, скоро квартира станет по-настоящему вашей!
Если же дольщик считает, что недостаток исправить не удалось, он имеет право отказаться от подписания документов, составить очередную дефектную ведомость и требовать надлежащего исполнения работ по ней.
Этот процесс может повторяться сколько угодно раз. Только надо помнить о том, что не только дольщик, но и застройщик может обратиться в суд и подать иск о понуждении к приемке квартиры.
Подготовка к приемке
Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.
Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:
- рулетка,
- телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
- лампочка,
- листик бумаги либо зажигалка,
- фонарик,
- мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).
Приёмка квартиры y застройщика — пошаговая инструкция
Процесс передачи объекта покупателю состоит из нескольких этапов:
- После получения разрешения на эксплуатацию дома застройщик отправляет уведомления жильцам о готовности передать жильё — по обычной или электронной почте.
- В течение 7 дней после получения уведомления между сторонами согласовываются дата и время приёмки. Встреча осуществляется в офисе застройщика. От лица покупателя может действовать другой человек при оформлении на него нотариальной доверенности.
- Застройщик показывает покупателю разрешение на ввод дома в эксплуатацию, о присвоении ему почтового адреса. Рекомендуется попросить у продавца заключение о соответствии объекта положениям технических регламентов и проектных документов, в том числе требованиям энергоэффективности и оснащения помещения приборами учёта.
- Далее потенциальный владелец жилья осматривает объект, записывает замечания. По ним составляется акт осмотра (дефектный), который подписывают обе стороны. После устранения дефектов проводится вторичная приёмка. Она вполне может завершиться повторным актом осмотра с перечнем недостатков, которые нужно исправить.
- Проверка заканчивается подписанием акта приёма-передачи покупателем. Отказ от его подписания возможен только при наличии существенных недостатков. Если покупатель в течение 2 месяцев после отправки ему уведомления не провёл осмотр, застройщик вправе подписать акт и оформить передачу квартиры в одностороннем порядке.
- Если существенных претензий у дольщика нет, подписанный акт приёма и другие документы можно передавать на регистрацию права собственности в Росреестр. Регистрация осуществляется в течение 7–9 дней, сведения вносятся в ЕГРН. При приобретении квартиры в ипотеку делается соответствующая запись об обременении.
- После подписания акта дольщику передаются ключи от квартиры, заключается договор с эксплуатационной организацией, обслуживающей здание.
Не стоит слишком бояться пропустить дефект и приобрести квартиру с браком. По договору ДДУ собственникам предоставляется гарантия на дом минимум 5 лет. При выявлении недочётов можно обратиться за их устранением к застройщику или в управляющую компанию.
Общий порядок приемки
Приемка квартиры в новостройке проходит в несколько этапов:
1. Дольщик получает от застройщика уведомление об окончании строительства.
2. Затем приходит уведомление о том, что застройщик готов передать ему квартиру. Иногда дольщику могут предложить записаться на приемку в конкретную дату. Затем нужно явиться на осмотр и убедиться, что жилище не имеет существенных недостатков или брака.
3. Дольщик приходит принимать квартиру. Во время осмотра составляется дефектная ведомость: иногда ее называют еще «акт осмотра». В ней отображается отсутствие/наличие тех или иных строительных недочетов.
4. Если недочеты имеются, то акт приема-передачи не подписывается, а застройщик устраняет их за свой счет в установленный срок.
5. После исправления всех недостатков дольщика приглашают на повторный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.
График приемки квартир обычно размещают на сайте застройщика, но тот все равно обязан уведомить дольщика: заказным или электронным письмом, смс-сообщением, звонком. Как правило, назначают конкретный день и время, в которое нужно прийти на объект.
Если же дольщику не назначили точную дату, но он получил от девелопера информацию о том, что дом построен и квартира готова к передаче, то он обязан явиться на приемку в срок, указанный в ДДУ. Если в договоре этот срок не прописан, то собственник, согласно 214-ФЗ, должен прийти в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения.
В том случае, когда дольщик не пришел на приемку в течение 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт о сдаче объекта в одностороннем порядке. И не имеет значения, идет речь о первичном или вторичном осмотре.
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Принимая квартиру в новостройке самостоятельно, неопытный гражданин может столкнуться с большим количеством проблем, связанных с юридическими формальностями. Представители застройщиков — хитрые и изворотливые дипломаты, задача которых заключается в быстрой сдаче недвижимости.
Преимущества помощи от специалистов:
- выявляют скрытые изъяны помещений,
- для обследования используют точные приборы,
- тестируют отопление, сантехнику и вентиляцию,
- в случае нарушения приводят весомые аргументы, почему изъяны должны быть исправлены,
- оказывают содействие при оформлении дефектного листа,
- анализируют то, насколько правильно комнаты расположены в соответствии с планом стройки.
Эксперты знают и умеют оперировать едиными стандартами строительства (в частности, СНиПы и ГОСТы). Там, где обычному человеку нарушение будет казаться малозаметным, специалист по приемке квартиры в новостройке может увидеть потенциальную угрозу.
Письмо застройщику о готовности принять квартиру
Следуя правилам, закрепленным в законодательстве, строительная компания по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию обязана известить об этом участника долевого строительства. Сообщение направляется в письменном виде с уведомлением на адрес, указанный в договоре.
В сообщении должен быть отражен факт готовности квартиры к приемке, а также обязательно присутствовать срок приемки квартиры и последствия отказа от нее. Если срок не указан, то он составляет 7 рабочих дней от даты получения сообщения.
Принять квартиру – это обязанность участника долевого строительства. Если по невыясненной причине он уклоняется от нее, то застройщик имеет право подписать акт в одностороннем порядке по истечении двух месяцев с даты по договору. Такой акт строительная организация имеет право составить в том случае, если имеются доказательства, что дольщик сообщение получил, а также при невозможности вручения по каким-либо причинам.
Если же будущий владелец квартиры отказывается ее принимать, поскольку обнаружены существенные дефекты, то он обязан направить в адрес строителей письменное уведомление об этом. Тогда односторонний акт составлять невозможно.