Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недвижимость, приобретенная на нерезидента. Выгоды и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В марте 2022 года дважды менялись правила приобретения недвижимости в России иностранцами. Так, начиная с 02.03.22 требовалось согласие специально созданной правительственной комиссии, если одна из сторон сделки имела гражданство страны, включенной в список недружественных. А уже 17 марта было принято решение о том, что такого разрешения не требуется, если стороны сделки — физические лица и одно из них имеет российское гражданство.
Как иностранцу купить квартиру: процесс оформления сделки
Пункт 2 ст. 62 Конституции РФ уравнивает права и обязанность всех лиц, живущих или временно проживающих на территории государства. Данная норма напрямую касается права покупать недвижимость. Более того, иностранные граждане не ограничены в праве распоряжения жилыми и коммерческими объектами, находящимися у них в собственности.
К сожалению, политическая ситуация в мире диктует свои условия. На сегодняшний день (апрель 2022 года) правительство России было вынуждено ввести определенные санкции в отношении граждан недружественных государств. Однако основных прав это постановление не коснулось. Главное требование, которое государство выдвигает к личности иностранного гражданина — наличие оснований для законного пребывания на территории России.
Стать полноправным владельцем квартиры, дома или объекта коммерческой недвижимости может иностранец, имеющий один из следующих документов:
- открытая виза (если речь идет о гражданах «безвизовых государств», то должно в обязательном порядке соблюдаться правило, ограничивающее легальный период нахождения в России);
- миграционная карта с указанием конкретного места временного проживания;
- разрешение на временное проживание;
- вид на жительство.
В данном случае наличие налоговых обязательств не подразумевает под собой автоматическое наделение правами пользования налоговыми льготами. Что это значит? Давайте по порядку.
Граждане РФ и налоговые резиденты РФ могут пользоваться налоговыми льготами (вычетами) при покупке объектов жилой недвижимости. Обязанность оплачивать налоги, связанная с фактом владения недвижимым имуществом, возложена как на налоговых резидентов РФ, так и на нерезидентов.
Подводя итоги, можно сказать, что процедура покупки квартиры для иностранных граждан практически ничем не отличается от аналогичной сделки, в качестве покупателя по которой выступает россиянин. Однако, несмотря на отсутствие сложных юридических манипуляций, такие сделки не несут практически никаких привилегий и преимуществ.
Оформление сделки в упрощенном режиме
Существует возможность оформления сделки о покупке квартиры в России иностранным гражданином в упрощенном режиме.
Есть перечень стран, граждане которых могут избежать процесс легализации документов на покупку квартиры в России. Это граждане стран, которые относятся к СНГ и которые приняли в 1993 году Минскую конвенцию, могут спокойно не проводить процесс легализации документов. Для них будет достаточно перевести документы, которые подтверждают личность иностранца.
Перевод документов в РФ – это обыденное дело, которое не займет много времени. Нужно только учесть, что паспорт должен быть в надлежащем виде. Различные дефекты могут быть помехой в адекватной трактовке данных. Зачеркивания, дефекты на странницах и рукописные данные могут создать определенные трудности в переводе.
Сбор документов как первый этап
На сегодняшний день покупать квартиру могут те люди, которые имеют российские паспорта. Сделка осуществляется между двумя гражданами России, но ограничений на приобретение для иностранных граждан не существует. Исключение составляют лишь только те участки, которые расположены около границы.
Договор будет иметь некоторые нюансы. Их нужно рассмотреть еще до того момента, пока не произошло совершение покупки. В первую очередь следует поговорить о подготовке нужной документации.
Главной бумагой является соглашение по продаже или покупке. Составляется оно по русски, потому что действие осуществляется нашей стране. Там прописываются все сведения на обе стороны сделки. От гражданина другой страны потребуются данные по паспорту, которые подтверждаются у нотариуса. Он выдает утверждённую копию паспорта (заверенную) гражданина другой страны.
Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.
При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.
Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.
Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.
Выдают ли российские банки ипотеку иностранцам
Ипотечное кредитование в нашей стране регулируется законом N 102-ФЗ «Об ипотеке». В этом законе нет никаких ограничений, запрещающих иностранцам брать кредит под залог недвижимости. Но, в конечном счете, именно банки решают, кому и на каких условиях они готовы оказывать финансовые услуги. Поэтому:
а) ипотеку гражданам других стран выдают не все финансовые организации;
б) требования к ним предъявляются более жесткие, чем к россиянам.
Тяжелее всего приходится иностранцам из дальнего зарубежья — им отказывают чаще всего. Гражданам стран СНГ финансово-кредитные организации доверяют больше.
Тонкости заключения договора купли-продажи иностранцем
Сделки между россиянами и иностранцами не слишком отличаются от сделок исключительно между соотечественниками. Однако пару моментов стоит выделить:
- при регистрации договора у нотариуса требуется заверенный перевод паспорта;
- иностранец должен иметь на руках документы, согласно которым его пребывание в РФ является законным (миграционная карта, уведомление о временной регистрации, РВП, ВНЖ, виза);
- если у иностранца нет РВП или ВНЖ, в качестве адреса указывается на только адрес регистрации в РФ, но и адрес проживания в родной стране;
- иностранцы не могут приобретать некоторые виды недвижимого имущества и земель.
Если нет вида на жительство
В соответствии с действующим законодательством, граждане иностранных государств с ВНЖ проживают на территории РФ практически на равных правах с россиянами. Они платят налоги, трудоустраиваются в любом регионе, пользуются льготами и получают различные пособия.
Ипотека с видом на жительство для иностранцев – это довольно распространенный и простой способ обзавестись собственным жильем и пустить корни в России. Но что же делать мигрантам, пока не имеющим заветного документа и не желающим жить на съемной квартире? Таким гражданам необходимо готовиться к повышенным требованиям со стороны кредитора и сбору расширенного пакета документов.
Чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного кредита, иностранцу без ВНЖ рекомендуется накопить сумму, значительно превышающую первоначальный взнос (не менее 50% стоимости недвижимости), пригласить созаемщиков и поручителей, являющихся гражданами РФ, заранее сформировать положительную кредитную историю (оформите небольшой потребительский кредит и своевременно его погасите), закрыть все имеющиеся кредиты, получить хорошую характеристику от работодателя. Кроме того, при оформлении ипотеки в первую очередь необходимо обратиться в свой зарплатный банк.
Как иностранцу купить квартиру в России
Для того, чтобы юридически верно оформить сделку, следует действовать в рамках права, что в первую очередь предусматривает нахождение гражданина иностранного государства в нашей стране на законных основаниях:
- въезд по визе или без неё(если это разрешено);
- миграционная карта, которая предусматривает
- пребывание в России сроком не более 90 дней;
- разрешение на временное пребывание;
- вид на жительство.
Алгоритм действий покупки жилья иностранцами в России выглядит следующим образом:
- Подбор недвижимости. Это можно осуществить самостоятельно, изучая предложения по продаже, или же обратившись в агентство недвижимости.
- Отыскав подходящий вариант, между сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе проверяется достоверность сведений о квартире и её продавце.
- Если юридическая «чистота» документов подтверждена, составляется основной договор.
- Следующим шагом является госрегистрация перехода права собственности к иностранному гражданину.
Данную процедуру можно пройти не только в Росреестре, но и в территориальном отделении МФЦ, для этого следует подать соответствующий пакет документов:
- Оригинал паспорта, а также его перевод, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом.
- Договор купли-продажи.
- Заявление о государственной регистрации права собственности.
- При необходимости-согласие супруга на покупку квартиры иностранным гражданином.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
- Документ, который является законным основанием пребывания иностранца в РФ в период заключения договора.
- Следующий этап — это проверка поданных сведений, после чего иностранному гражданину выдаётся на руки выписка из реестра, свидетельствующая о том, что он становится новым владельцем недвижимости.
- После этого происходит окончательный денежный расчёт. Сторонами подписывается передаточный акт.
Что касается вопросов налогообложения, здесь можно сказать однозначно: законодательство нашей страны не предусматривает разницы между налоговым резидентом и нерезидентом.
Повышенная ставка для нерезидентов в размере 30% от стоимости недвижимости устанавливается лишь в случае дарения или наследования собственности.
Во всех остальных случаях, правила налогового расчёта абсолютно равны. Так при приобретении недвижимости покупатель не выплачивает ничего. При продаже, в случае нахождения квартиры в собственности менее 3 лет и её стоимости выше 1 000 000 рублей, выплачивается НДФЛ в установленном размере.
Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ
Продать квартиру также можно через представителя по доверенности, он получит деньги от покупателя и отправит их через банк на счет наследника. Нерезидент РФ при получении дохода на территории России должен оплатить НДФЛ – налог на доходы физических лиц, который составляет 30% от суммы дохода (п.3 ст. 224 НК РФ). При этом и саму оплату налога, и подачу декларации в ФНС также можно поручить представителю.
Для этого на основании ст.ст. 229, 228 Налогового кодекса Российской Федерации он обязан до 30 апреля года, следующего за отчетным, подать в налоговую службу Российской Федерации по месту регистрации в РФ, а при ее отсутствии – по месту нахождения проданной квартиры, налоговую декларацию, и до 15 июля также в году, следующим за отчетным, перечислить налог в бюджет РФ.
Где можно оформить договор на английском языке
Договор купли-продажи с иностранцем оформляется на общих основаниях на русском языке. Но при необходимости договор составляется и на родном языке покупателя. Например, если договор составляется на английском, то и продавец, и покупатель получают на руки российскую и англоязычную версии.
Перевести договор на английский язык можно в любом переводческом бюро, которое аккредитовано на перевод юридических текстов. При этом подпись переводчика на договоре должна быть заверена нотариально.
Таким образом, специфика сделок купли-продажи квартиры с участием иностранцев состоит в том, что они имеют несколько ограниченные права на покупку недвижимости в России и должны подтвердить факт законности пребывания на территории России и предоставить нотариально заверенные переводы документов. В остальном сделка происходит в штатном режиме.
Покупка квартиры в строящемся доме
Чтобы стать участником долевого строительства, иностранец должен подписать договор долевого участия с застройщиком. Сам текст документа будет точно таким же, как и в случае, если бы ДДУ подписывал российский гражданин, однако, если того пожелает покупатель, а девелопер пойдет навстречу – документ могут составить одновременно на двух языках.
Чтобы купить квартиру в новостройке, иностранец должен обладать следующим:
· Паспорт иностранного гражданина и официально заверенный у нотариуса перевод всех его страниц, сделанный не более месяца назад;
· Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, оформленное у российского нотариуса;
· Документы, подтверждающие законное нахождение человека на территории РФ;
· Действующий счет в российском банке – он потребуется для того, чтобы оплатить безналичным методом квартиру (сделки по ДДУ предусматривают такой метод перевода средств застройщику).
В случае если супруг или супруга покупателя в момент приобретения находится не в России, согласие можно получить несколькими методами: оформить его в российском консульстве в стране его/ее пребывания, либо заказать согласие у иностранного нотариуса, сделать апостиль, а затем посетить с этим документом нотариальную контору в России.
Важно! При покупке недвижимости и при ее продаже необходим идентификационный налоговый номер, а значит иностранец в обязательном порядке должен получить ИНН. Чтобы стать обладателем номера, необходимо обратиться в территориальное отделение налоговой службы по месту временной регистрации/миграционного учета.
И очень даже просто. Если нанять квалифицированного юриста и поручить ему выполнение всех формальностей. Однако если есть желание всё сделать самому, то и тогда, приобретение жилья в России иностранным гражданином процедура не из самых сложных. На первый взгляд…
На первый взгляд, для того, чтобы приобрести жилую недвижимость в России достаточно представить удостоверение личности и визу. Точнее, даже не сами эти документы, а их нотариально заверенные копии, переведённые на русский язык переводчиком, подпись которого под переводом также нотариально заверена.
Ну, разве что, если у иностранного гражданина, вдруг, есть супруга или супруг, то он неё/него следует представить документ, в котором она/он изъявляет своё согласие на приобретение таковой недвижимости. Естественно, если этот документ будет составлен на иностранном языке, он тоже должен быть легализован, переведён на русский язык и заверен надлежащим образом.
Действительно, законодательством не предусмотрено никаких ограничений в этом плане.
Проведение и оформление сделки
В процессе подготовки к совершению сделки продавец обязан собрать пакет документов для подписания и регистрации договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.
Для совершения сделки продавец обязан представить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это должен быть договор, на основании которого он сам приобрёл данное имущество, например договор купли-продажи, договор мены, дарения, ренты, или договор передачи недвижимости в ходе приватизации. Это, также, может быть и свидетельство о праве на наследство.
Кроме этого, продавец должен представить свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.
Если недвижимостью является квартира, то нужна ещё выписка из домовой книги, подтверждающая, что продавец зарегистрирован в данной квартире. Также, предоставляется экспликация и поэтажный план, выдаваемые БТИ.
Если от имени и по поручению иностранца подготовкой сделки занимается третье лицо, имеющее доверенность, которая составлена за рубежом, то эта доверенность требует обязательной легализации. То-есть, она должна иметь апостиль, о правилах оформления которой мы уже говорили в этой статье.
Если собственник недвижимого имущества приобрёл ее, находясь в браке, то при продаже или ином отчуждении этой недвижимости необходимо получение согласия супруги или супруга на продажу недвижимости.
Кроме перечисленных выше документов, для оформления и регистрации сделки в каждом конкретном случае могут потребоваться и иные официальные бумаги, подтверждающие права сторон сделки или определяющие рамки их обязанностей.
Весьма ответственным и сложным моментом является расчёт по совершенной сделке.
Как правило, такой расчёт производится посредством банковской ячейки. Если применяется этот способ расчета, покупатель должен с особым вниманием проверить договор аренды банковской ячейки и сосредоточить своё пристальное внимание на условии, при котором продавец может достать деньги из банковской ячейки. Этим условием, как правило, является зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи недвижимости. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра, подтверждающая право покупателя на недвижимость. Кроме этого, необходимо заказать в банке, в котором производится закладка купюр в ячейку, проверку этих купюр на подлинность.
Впрочем, более продвинутые партнёры по сделке купли-продажи недвижимости, могут использовать для расчётов банковский аккредитив.
На территории Российской Федерации все расчёты производятся в рублях. Однако, стороны сделки могут в договоре купли-продажи зафиксировать курс рубля к курсу любой валюты, которую они посчитают наиболее стабильной.
При расчёте следует помнить об осторожности. Зачастую возле сделок с недвижимостью «крутятся» разные мошенники.
Они могут, например, взять с покупателя аванс за продаваемую якобы квартиру, и скрыться с ним. Такие афёры иногда проводятся с квартирами, которые сами аферисты арендуют, но выдают за свою собственность.
Не лишнее для покупателя будет заглянуть и в ЖЭК или аналогичную организацию, которая обслуживает дом, в котором расположена квартира, чтобы убедиться в том, что продавец действительно является продавцом квартиры, а сама она свободна от обременений.
В случае если объектом сделки является земельный участок, целесообразно наведаться в местную Администрацию, чтобы узнать статус земельного участка и получить информацию о его владельцах.
Сделка может считаться завершенной, после регистрации договора купли-продажи в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, и получением денег продавцом. И в этом плане, приобретение недвижимости иностранным гражданином, ничем не отличается от таковой, совершаемой гражданами России.
Первое, что нужно сделать иностранному гражданину, желающему купить недвижимость, выяснить, где лучше купить квартиру в России. Важно учитывать те факторы, которые становятся определяющими для конкретного человека или семьи.
Важно! Подбором подходящего варианта можно заняться самостоятельно, изучив тематические сайты, но гораздо удобнее обратиться в риэлтерское агентство, которое учтёт пожелания клиента и возьмёт на себя юридическое сопровождение сделки.
После того, как выбран объект покупки, начинается процедура подготовки к сделке. На данном этапе стороны обговаривают нюансы будущего договора и заключают предварительное соглашение. Покупателю следует быть готовым внести часть стоимости квартиры в качестве задатка и подтверждения серьёзности своих намерений относительно квадратных метров.
Последний и самый важный этап – подписание договора и приобретение права собственности на жильё. Пожалуй, это два самых ответственных момента, которым стоит уделить максимум внимания, ведь гражданство другой страны накладывает отпечаток и на текст договора, и на процедуру вступления в права владения квартирой.