Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Четыре важных прецедента с экспертизой из обзора Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Наиболее популярные направления оценки недвижимости
- Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
- Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
- Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
- Сравнительная оценка недвижимости.
- Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
- Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
- Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
- Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
- Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
- Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
- Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором
Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:
- Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
- Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
- Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
- Анализ эффективности инвестиций арендатора.
Порядок проведения оценки недвижимости
На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.
Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.
Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
- Справки и выписки из БТИ.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
- Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
- Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).
Преимущества наших услуг
- АНО «МОЦСЭ» осуществляет деятельность и проводит все независимые оценочные экспертизы в соответствии с актуальным законодательством и профильными стандартами. Это означает, что наши отчеты и заключения будут приняты в качестве официальных документов и веских доказательств в любом процессе.
- В нашем центре работают специалисты с опытом более 10 лет. Вы можете быть уверены, что судебно-оценочная экспертиза даст точные и обоснованные результаты.
- Клиентам предоставляется удобный сервис и возможность осуществления контроля хода исследования.
- Исполнение заказа в короткий срок.
- Мы гарантируем полную конфиденциальность.
Проведение оценочной экспертизы
На практике могут применяться разные методы для определения экспертной оценки. Они выбираются, исходя из поставленных задач и целей. Также учитываются конкретные особенности объекта для оценивания.
Земельные участки оцениваются при помощи методов:
- Основывающихся на сравнительном подходе;
- Исходя из расходной части по земельному участку;
- При использовании доходности этого участка.
Объекты недвижимости оценивают, исходя из разных критериев:
- Инвестиционной привлекательности для покупки;
- С учетом вложенных в строительство средств и оснащения;
- Выгодного расположения объекта недвижимости;
- Наличия транспортных развязок, удобных подъездных путей;
- Получения прибыли от продажи, аренды, сдачи в доверительное управление.
Незавершенное строительство представляет собой один из сложных случаев для оценивания:
- Определяют обветшалость зданий;
- Оценку ремонта, восстановления и реконструкции;
- Объемы дополнительных работ;
- Износ завершенных объектов.
Транспорт также оценивается при передаче в залог, продаже, ликвидации предприятия, ущербе, нанесенном при ДТП. Это могут быть средства:
- Железнодорожного;
- Морского;
- Воздушного;
- Подземного;
- Автомобильного транспорта.
Оценка может проводиться экспертами независимых организаций. Оценочная деятельность проводится согласно требованиям ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Судебная экспертиза осуществляется по определению суда:
- Подается ходатайство, указываются реквизиты;
- Представляются кандидатуры экспертов с данными об опыте работы, образовании;
- Указываются сроки и стоимость работ;
- Возможности выполнения экспертных работ.
Особенности судебной оценки недвижимости
В судебных спорах могут фигурировать разные объекты недвижимости (жилой или коммерческой):
- квартиры (комнаты);
- дома;
- коттеджи, дачи;
- земельные участки.
- офисные здания;
- гаражи;
- технические сооружения;
- складские, производственные помещения;
- незавершенное строительство.
Определяя рыночную стоимость квартиры для суда, эксперт учитывает общее состояние рынка недвижимости в регионе, а также критерии касающиеся здания, в котором оно находится, и самого жилья. К ценообразующим факторам относятся:
- расположение;
- транспортное сообщение;
- развитие инфраструктуры;
- год и тип постройки, степень износа;
- этажность;
- состояние придомовой территории, подъезда;
- наличие лифта, охраны, парковки;
- площадь;
- количество комнат;
- планировка;
- отделка;
- наличие балкона.
Спрос на коммерческую недвижимость зависит от целевого назначения, наличия коммуникаций, отдельного входа, возможности перепланировки. Нужно учесть множество данных, сравнить их со схожими объектами-аналогами, откорректировать результаты и на основании этих расчетов определить окончательную цену.
При разделе объекта недвижимости, оценка (судебная экспертиза), проведенная незаинтересованным лицом, обеспечит необходимый уровень достоверности, который вероятнее удовлетворит всех участников конфликта. Это же касается споров с государственными органами, когда владелец изъятого для нужд государства имущества не согласен с размером компенсации или с налоговой ставкой, если считает, что недвижимость переоценена. Также от указанной оценщиком стоимости будет зависеть размер государственной пошлины при вступлении в наследство.
В ходе судебного разбирательства из-за залива или пожара, не важно по чьей вине он произошел, также нужна справедливая оценка ущерба для определения стоимости восстановительных и ремонтных работ. Если виновник вы, не придется переплачивать, а если потерпевший, то сможете рассчитывать на достаточную компенсацию. Отчет будет не последним аргументом и в переговорах со страховой компанией.
Зачем нужна экспертиза?
Оценка имущества помогает соблюсти юридическую чистоту купли-продажи. Во время оформления ипотеки банк проверит, подойдёт ли жильё для взятия под залог.
Экспертная оценка выявит:
- Потенциальный доход от продажи квартиры;
- Стоимость доли имущества (при разводе);
- Цену залогового жилья при ипотечном кредитовании;
- Материальную сторону в имущественных спорах.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует помнить о скрытых рисках. Самые распространенные из них:
- Отсутствие права собственности на объект недвижимости;
- Наличие третьих лиц, претендующих на имущество;
- Родственники, имеющие право пожизненно жить в квартире;
- Другие законные наследники;
- Недвижимость выставлена на торги из-за банкротства владельца;
- Приватизация проводилась без участия детей;
- Право на долю имущества для супругов (если жильё куплено в браке);
- Реконструкция или снос аварийного здания.
Оценку недвижимости также нужно проводить при оформлении договора дарения или завещания. Во время экспертизы могут быть выявлены факторы, которые повлекут негативные юридические последствия для покупателя. Их можно снизить, следуя рекомендациям специалиста.
Если профессиональный оценщик выявляет серьезные риски, он указывает на их наличие клиенту. Такое жильё не стоит покупать, чтобы не лишиться права собственности.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценить объект потребуется для того, чтобы выявить его рыночную, инвестиционную или кадастровую стоимость. Прежде всего заказчик должен составить ходатайство и направить его в гражданский суд. На основании ходатайства судом принимается решение о назначении экспертизы.
Этапы работы:
- Определение нужного вида стоимости. При продаже имущества необходимо знать актуальную рыночную цену.
- Заключение договора с частным оценщиком или компанией.
- Сбор и изучение документов.
- Расчёт стоимости с применением сравнительного, доходного или затратного метода.
- Формирование окончательной стоимости на основании полученного результата.
- Составление официального заключения и его передача собственнику.
Владелец имущества получит рекомендации по снижению рисков и правильном составлении договора купли-продажи.
Оценочная судебная экспертиза
Судебная оценочная (экономико-стоимостная) экспертиза — процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области оценки и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.
О назначении экспертизы суд (судья) выносит определение, в котором указываются:
- наименование суда;
- дата назначения экспертизы;
- наименования сторон по рассматриваемому делу;
- наименование экспертизы;
- факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза;
- вопросы, поставленные перед экспертом;
- фамилия эксперта и т.д.
Задачи оценочной экспертизы
Основная задача эксперта при оценке – установить истинную рыночную стоимость в соответствии с правилами, установленными №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, другими нормативными актами. Недвижимостью работа не ограничивается, за экспертизой обращаются и владельцы движимого имущества, ценных бумаг.
Направления, где востребована оценочная экспертиза:
- определение рыночной стоимости имущества;
- оценка объектов незавершенного строительства;
- установление цены объекта интеллектуальной собственности;
- выяснение ликвидности ценных бумаг;
- расчет стоимости бизнеса.
Предприятия оцениваются как в комплексе, так и по-отдельности – часть имущества, состоящего на балансе фирмы, имущественные права, репутация компании на рынке. В зависимости от ситуации предприниматели также обращаются за оценкой права требования, обязательств (долга перед контрагентами), ущерба от обстоятельств непреодолимой силы вроде пожара, потопа. Кроме рыночной, возможно определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной цены.
Объекты исследования при независимой оценочной экспертизе
Важно, чтобы объект исследования быть четко выражен в виде движимого, недвижимого имущества, нематериального актива. Это означает, что у заказчика имеются правоустанавливающие документы (их копии), исследуемые ресурсы бизнеса, оборудование, земельные участки оформлены надлежащим образом.
К объектам оценочной экспертизы относятся:
- промышленные, офисные здания, транспортные средства, земельные участки, которые есть на балансе предприятия;
- недостроенные объекты разной формы собственности, включая частное жилье, природные недра, наделы земли, выделенные по ИЖС, ЛПХ и пр.;
- пострадавшие в результате пожара, потопа помещения, мебель, бытовая техника, другое имущество;
- векселя, купонные и бескупонные облигации, обыкновенные и привилегированные акции, фондовые паи, иные ценные бумаги;
- речной, морской, автомобильный, воздушный, железнодорожный транспорт;
- определение рыночной и номинальной стоимости бизнеса;
- определение стоимости доли в бизнесе;
- обоснованность проведенной сделки с экономической точки зрения;
- определение обоснованности арендной ставки.
Также к списку нужно добавить научные труды, литературные произведения, торговые марки, базы данных, произведения искусства, промышленные образцы, технические изобретения, инновации. Они выступают в качестве отдельного объекта или присутствуют в составе комплексной оценочной экспертизы предприятий.
Как оспорить отчет независимого оценщика?
Любой отчет оценщика можно просить признать недопустимым доказательством, поскольку он составлен неверно, не отвечает требованиям закона. Что именно может быть указано неправильно в отчете? С этим вопросом можно обратиться к эксперту, другому оценщику, которые разбираются в тех или иных вопросах. Например, при расчете размера ущерба может быть неверно произведен сам расчет или что-то неучтено.
ВНИМАНИЕ: суд может не признать отчет недопустимым доказательством, в связи с чем лучше воспользоваться параллельно иным способом оспаривания отчета.
Оспорить отчет можно, путем предоставления стороной иного отчета об оценке, например, этого же самого объекта.
В судебном заседании можно ходатайствовать о назначении экспертизы, в целях установления подлинности отчета оценщика или можно просить назначить иную независимую оценку.
В определенных случаях лицо может обратиться с иском в суд
Оспаривание оценки в суде
Придя в суд, Вы знаете или можете узнать, что материалы дела содержат отчет об оценке, а Вы не знали о такой оценки, Вас не приглашали на проведение оценки. В указанных случаях Вы можете возражать против такой оценки и просить назначить судебную экспертизу.
В настоящее время часто оспаривают оценку по кадастровой стоимости имущества, процедура такого оспаривания регламентирована законом. Оспаривают оценку, если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, в этом случае делают заключение по рыночной стоимости имущества и идут в суд с административным иском.
Кроме того, в суд можно подать иск:
- об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, в случае, когда определенная величина сделки является обязательной для сторон;
- о признании недействительным отчета независимого оценщика.
Оспаривание кадастровой оценки – одно из наиболее востребованных направлений
Максимальным спросом среди клиентов пользуется оспаривание кадастровой оценки недвижимости и участков. Через определенные промежутки времени происходит выявление стоимости объектов. Информация необходима для начисления налогов и выполнения ряда операций с недвижимостью.
В последние годы существенно увеличилось количество жалоб на неправильные результаты. Основанием для оспаривания кадастровой оценки земель становятся не только небольшие отклонения, но и завышения в несколько раз! Ситуация в данной сфере очень напряженная.
Поэтому важно после проведенного процесса узнать результаты. Если они кажутся вам неправильными, чрезмерно завышенными, то в срочном порядке подавайте заявление на пересмотр. Учитывайте, что у вас есть всего 6 месяцев, чтобы сделать это. Если в течение обозначенного периода собственник не заявил об ошибке, то придется ждать следующего пересмотра результатов через несколько лет.
Владелец имеет право провести оспаривание кадастровой оценки земельного участка в специальной комиссии. Она принимает заявление и осуществляет изучение. Если были найдены ошибки и данные завышены, то вносятся правки.
Статистика показывает, что положительное решение выносится примерно по 40 процентам поступивших обращений. Физические лица имеют право миновать комиссию и сразу обратиться в суд, чтобы не терять время.
Для оспаривания результатов кадастровой оценки рекомендуется выполнить повторную процедуру. Специалисты определяют рыночную стоимость объекта недвижимости, которую можно было бы назначить при продаже.
Заключение сотрудников передается в суд. Если рыночная стоимость отличается от кадастровой, то выносится решение о выполнении исправлений в базе в соответствии с данными, которые предоставлены независимыми экспертами.
Бюро предлагает услуги по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков
В соответствии с действующим законодательством для земельных участков в обязательном порядке определяется кадастровая стоимость, которая учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка. На практике кадастровая стоимость участков явно завышается и является несоразмерной по отношению к его рыночной стоимости, поскольку проводится методами массовой оценки стоимости без учета индивидуальных особенностей земельных участков.
Действующее законодательство предоставляет возможность оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и снизить кадастровую стоимость земельных участков до их рыночной стоимости.
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению суммы уплачиваемого Вами земельного налога, размера арендной платы, выкупной стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости может происходить по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (на дату определения кадастровой стоимости). В этом случае необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от независимого оценщика. Если рыночная стоимость недвижимости, определенная согласно отчету об оценке, отличается от кадастровой стоимости более чем на 30%, необходимо представить положительное экспертное заключение соответствующей саморегулируемой организации оценщиков. При подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости будет принята рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная независимым оценщиком.
Мы предлагаем Вам следующие услуги, связанные с переоценкой кадастровой стоимости земельных участков:
- устное и письменное консультирование по вопросам, связанным с изменением кадастровой стоимости земельных участков;
- проведение оценки рыночной стоимости земельных участков с составлением отчета об оценке, соответствующего требованиям действующего законодательства;
- получение положительного экспертного заключения СРО на отчет об оценке;
- представление интересов заказчика в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
- представление интересов заказчика в суде по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.