Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Личное имущество супругов: где грань?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Требуется ли согласие второй половинки?
Если в ДКП и муж, и жена значатся как покупатели, согласие никого из них не нужно.
Согласие, заверенное у нотариуса, требуется в том случае, если кто-то из супругов не упомянут в ДКП. Некоторые юристы уверяют в том, что этот документ не нужен, потому что имущество будет совместно нажитым. С этим стоит поспорить.
Дело в том, что при отсутствии такого согласия могут не зарегистрировать право собственности. С принятием документов в Росреестре проблем не возникнет, но гарантировать, что там примут положительное решение, нельзя.
Бывает, что супруг покупает квартиру, чтобы затем отдать право на эту недвижимость третьему лицу. При этом о наличии супруги он умалчивает. Сделка не может быть признана действительной до того момента, пока о ней не узнает жена. Она вправе оспорить сделку в суде.
Вам нужен ремонт?
Разбираемся с ипотекой
Если жилплощадь покупается в ипотеку, то передается банку в качестве залога до полного погашения кредита. Даже в случае, когда договор с кредитором оформляется только на жену или мужа, жилплощадь принадлежит обоим в равных долях.
Кредитные обязательства следующие: супруги признаются созаемщиками, даже если у кого-то из них нет доходов. Но есть исключение — оплата ипотеки личными деньгами (они подарены или получены от продажи недвижимости, которая куплена до брака).
Когда квартира покупается за деньги, которые получены в результате ведения бизнеса, жилплощадь делится поровну между мужем и женой.
У нотариуса заверяется соглашение, в соответствии с которым жене и мужу выделяются части квартиры. Но любая сторона кредитного договора может требовать перезаключения ипотечного соглашения с каждым из супругов. Так делятся долговые обязательства в соответствии с долями каждого.
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.
С 2018 года Госдума начала говорить, что фактические брачные отношения будут приравнены к официальным. Граждане должны проживать вместе не меньше 5 лет, но если есть общий ребенок, тогда этот срок сокращается до двух лет.
Если соблюдены рассматриваемые условия, тогда граждане уже несут друг перед другом правовую ответственность идентичную той, что наступает в официальном браке. А значит, решать конфликты по разделу имущества, назначении алиментов и определении с кем будет жить ребенок ложится на Семейный кодекс. Но этот проект не утвердили, что продолжает усложнять раздел имущества пар, которые официально не состояли в браке.
Судебный порядок решения вопроса
Если вопрос не получается решить полюбовно, есть только один выход – обратиться в суд и решать проблему в судебном порядке. Потребуется составить и отправить иск, где просить признать право на общее долевое имущество с определением доли в указанном размере. Также можно отправить иск о выделении доли, если нет возможности определить её самостоятельно.
Судебное разбирательство для того, чтобы раздетьимущество, основывается на нескольких важных принципах:
- то, что люди проживали совместно, не может стать основанием для разделения благ которыми они пользовались на момент общего ведения быта;
- даже если люди вели совместное хозяйство, это не влечет за собой никаких сложных юридических последствий;
- общие блага совместно проживающих граждан, а также их совместно нажитое имущество контролируется нормами, применяемыми к общей собственности;
- разделимущества и другой общей собственности регулируется ст. 245 ГК РФ, согласно которой раздел ценностей происходит на одинаковые части при отсутствии отсутствующего соглашения.
Покупки у двух и более собственников
Прежде, чем покупать любую квартиру, проверьте количество собственников. Сделать это можно на основании данных выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру.
Бывает, что в свидетельстве указан только один из собственников с долей, например, 1/3 в праве общей собственности. В таком случае закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно установить, кто и в каком размере имеет право распоряжения квартирой. При сложении всех долей должно получиться 1.
Пример.
Смирнов А.В. покупает квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. В свидетельстве, которое предоставил ему продавец Прохоров А.Г. указано, что собственниками являются Прохоров А.Г. (доля в праве 1/2), Прохорова Т.А. (доля в праве 1/4).
Сложив доли (1/2 + 1/4 = 3/4), покупатель понял, что должен быть еще один собственник, которому принадлежит оставшаяся часть – 1/4 доли (1 – 3/4 = 1/4). Заказав выписку из ЕГРН, Смирнов установил, что есть третий собственник – Конюхов С.А., которому и принадлежит 1/4 доли. В договоре на стороне продавца будут выступать трое: Прохоров А.Г., Прохорова Т.А. и Конюхов С.А.
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.
В каких случаях необходимо объединение долей на одного собственника
Норма ст. 244 ГК РФ прямо указывает на то, что один и тот же человек не может быть долевым сособственником в отношении самого себя. Это означает, что даже если у вас на руках по тем или иным причинам несколько свидетельств о собственности на части одного объекта недвижимости (общая сумма долей – 1), то вы имеете права и обязанности полноправного собственника всего жилья.
Такие ситуации могут быть в следующих случаях:
- Наследование.Оно возможно, как по завещанию, так и по закону. Например, если супруги были совладельцами квартиры, составили завещание в отношении друг друга, то после смерти одного из них второй станет владельцем и своей части, и части супруга, а по итогу — целой квартиры.
- Дарение. Существует определенная процедура дарения части жилого помещения, о которой мы уже рассказывали. В этом случае одаряемый также становиться единоличным владельцем целого жилья, даже если получал части от нескольких человек. Например, родители оформили две дарственные на свои 1/3 части квартиры, передав их ребенку, который уже владел 1/3.
- Покупка. Зачастую сособственники квартиры могут быть фактически чужими друг для друга людьми. И в этом случае проживание под одной крышей практически невозможно. Так, один из совладельцев может по соглашению (или по решению суда) выкупить у остальных их доли.
- Совокупность. Это может быть комбинация двух или нескольких оснований, описанных выше. Например, три собственника – мать и брат с сестрой. После смерти матери ее доля отошла в равных пропорциях к детям, а сестра уже после этого подарила свою часть брату.
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.
Когда возникает долевая собственность
По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной. Это возможно:
- При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре. Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.
- При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество. Чаще всего договоры составляются в отношении недвижимых объектов. На основании такого соглашения производится оформление квартиры в долевую собственность супругов.
Особенности оформления ДДУ на супругов
В 214 ФЗ не предусмотрено единой формы договора. Каждый застройщик разрабатывает свой документ, при этом есть некоторые особенности, которые нужно учитывать при подписании документа несколькими лицами. В отличие от стандартного договора, заключаемого между двумя сторонами: девелопером и дольщиком, в данной сделке присутствует также третья сторона. Такая сделка считается многосторонней.
На кого оформить квартиру в браке?
Приобретая жилье в совместную собственность, закон гласит о том что «независимо от того на кого оформлена собственность, покупатели получают равные права на долю в совместном имуществе» Статья 39 п.1.
Другой вопрос, как доли делятся. Если зарегистрирован брачный контракт или присутствует иной вид сделки, определяющий основания для выделения большей доли прав на собственность (дарственная на добрачное имущество, договор продажи добрачного жилья – для покупки совместного имущества), доли распределяются согласно вложенным средствам в совместную собственность.
При приобретении с «нуля» на совместные накопления доли могут не прописываться в договоре. Достаточно указать в договоре купли – продажи, что жилье куплено в совместную собственность, в Росреестре в графе «вид права» будет указано «совместная собственность», официальными владельцами укажут обоих супругов.
В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2020 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.
Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
- при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
- при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
- приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.
Как супругам оформить покупку квартиры
Существует три варианта:
-
Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.
В случае развода доля в праве собственности на другого супруга выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.
-
Оформить общую долевую собственность в равных (12) или неравных долях (например 1/6 и 5/6). Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.
Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.
Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.
Каждый из супругов может подарить свою долю без уведомления другого.
В случае развода, каждый остается при своей доле.
Росреестр отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)
-
Оформить общую совместную собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме. Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.
В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.
Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность и оформить сделку в простой письменной форме.