Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за пользование долей в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Когда должна быть выплачена компенсация за долю в квартире
Возмещение убытков совладельцу жилплощади полагается только тогда, когда квартирой владеет несколько участников долевой собственности, и они не проживают в рассматриваемой квартире или планируют переехать из нее в отдельные квартиры. Вне зависимости от того, какая именно ситуация имеет место, главное, что содольщик использует долю (доли) другого (других) участников в личных интересах.
Одной квартирой могут владеть разные граждане в равных или различных долях с момента ее приватизации. Такое чаще всего случается, когда:
- родственники перестают общаться между собой и разъезжаются;
- родственники продают свою долю третьим лицам;
- разводятся супруги;
- покупатель приобрел только несколько квадратных метров ради регистрации в большом городе;
- долю в квартире покупателю продали мошенники.
Взыскание компенсации за долю в квартире через суд
Если собственник небольшой доли в квартире желает ее продать, преимущественное право покупки получают совладельцы жилья — им дается 1 месяц на то, чтобы выкупить долю, после чего он получает право на продажу ее третьим лицам. Чтобы доказать, что предложение совладельцам было сделано, придется оповестить их о стоимости доли в письменном виде, иначе суд вправе отменить сделку.
Казалось бы, право совладельца жилья на компенсацию за использование его доли жилья представляется очевидным. Однако, зачастую соучастники общей собственности оказываются против выплаты ему компенсации, и он вынужден обращаться в суд за защитой своих прав. Далее приходится действовать по следующей схеме:
- подавать исковое заявление в мировой суд;
- оплачивать государственную пошлину за рассмотрение дела в суде;
- подготовить требуемые документы, подтверждающие право собственности на долю в квартире;
- подготовить доказательства того, что доля в квартире эксплуатируется другими совладельцами жилья.
В последние годы российские суды практикуют следующее решение возникающего спора — владелец большей доли в квартире обязуется выплатить компенсацию совладельцу недвижимости, в собственности которого находится маленькая доля. При этом согласие владельца меньшей доли не требуется, и чаще всего его доля выкупается против его воли. В результате он утрачивает свои права в отношении небольшой доли в квартире полностью.
Ошибка: Родственники, заключившие соглашение о компенсации за использование доли в квартире, полагают, что его обязательно нужно заверить у нотариуса.
Комментарий: Закон не требует заверять соглашение у нотариуса, тем более, если о компенсации договариваются родственники, не планирующие обманывать друг друга.
Ошибка: Совладелец квартиры, в собственности которого находятся 6 кв.м. жилой площади, продает ее третьим лицам, не оповестив других участников общей собственности.
Комментарий: В первую очередь доля предлагается к покупке совладельцам квартиры. Если в течение месяца они не примут решение о выкупе доли, ее можно предлагать третьим лицам.
Получение выплаты через суд
Урегулирование конфликтов по выплате компенсации за пользование долей в добровольном порядке чрезвычайно редки. Преимущественно вопрос урегулируется в судебном порядке.
Предварительно гражданину необходимо обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жильем. Как правило, суда отказывают, если в квартире недостаточно площади.
Альтернативным предложением суда может быть принудительный выкуп доли собственником, проживающим в квартире.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
С 2013 года Верховный суд предусмотрел возможность принудить владельца к продаже доли, если он ей фактически не пользуется и имеет другое место проживания. Однако такая практика применяется в отношении незначительных долей.
Необходимо обратить внимание, что назначение компенсации за пользование долей в квартире применяется в случае, если других вариантов для разрешения ситуации нет.
Ответы на распространенные вопросы о том, когда выплачивается компенсация за долю в квартире
Вопрос №1: Мой бывший супруг является владельцем нескольких квадратных метров в квартире, в которой я проживаю с детьми. Он хочет продать ее третьему лицу, имеет ли он на это право?
Ответ: Во-первых, сперва он обязан оповестить Вас в письменном виде о продаже своей доли и ее стоимости — у Вас будет месяц на то, чтобы выкупить долю. Если бывший супруг не предлагал Вам купить его долю, обратитесь в суд — сделка купли-продажи будет признана недействительной. во-вторых, к делу должны быть привлечены органы опеки и попечительства, которые убедят суд в том, что вселение в квартиру третьих лиц навредит интересам ребенка.
Вопрос №2: Может ли суд принудить моего брата продать мне его долю в квартире, если он давно не интересовался ей, не оплачивает ЖКУ и проживает в другом городе? К тому же, его доля не позволяет выделить ее в натуре, тех квадратных метров недостаточно для проживания.
Ответ: Да, в таком случае суд может встать на Вашу сторону, поскольку главное назначение квартиры — проживание в ней.
Недвижимость итоги года
Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире площадью чуть больше 44 квадратных метров.
В суде гражданин заявил, что ответчику в квартире принадлежит 7/100 доли. Это в пересчете на метры — немногим больше 3 метров общей, и 1,9 жилой площади.
Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал и другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС отказы коллег изучила и с ними не согласилась.
Вот аргументы Верховного суда. По 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это может сделать суд по просьбе одного из них.
Если выделить долю невозможно без «несоразмерного ущерба» для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.
Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника. Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка «не имеет существенного интереса к использованию общего имущества», то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр. Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.
Верховный суд пишет, что право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим «только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности».
По мнению ВС, местные суды были не правы. Они решили, что хозяин метра «имеет интерес к использованию общего имущества, так как не заявлял требования о выделении ему доли». Это, заявила высокая инстанция, противоречит 252-й статье Гражданского кодекса. А ссылка местных судов на то, что у собственника мини-доли нет другого недвижимого имущества, не может быть основанием для отказа в иске. Кроме того, местные суды не обратили внимание, что собственник метра живет совсем в другом субъекте РФ и никаких отношений с хозяином оставшейся части квартиры не имеет. Как упрек в адрес нижестоящих судов ВС заявил и еще одну вещь — решая вопрос о реальной заинтересованности мини-собственника в общем имуществе, суды не учли неудобства, которые он причиняет другому собственнику.
Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю
Имеет ли хозяин метра интерес в «использовании общего имущества», решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.
Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.
О компенсации стоимости доли
В действующем законодательстве имеется такое понятие как «компенсация стоимости доли». То есть, живущий в квартире собственник имеет право выкупить долю у того дольщика, который не пользуется общим жильем. В результате сделки второй собственник получает компенсацию и передает свою часть покупателю.
Чтобы заключить такую сделку, стороны должны составить договор купли-продажи. Условия могут быть любыми – все решается в ходе переговоров между участниками. Если же договориться не удалось, то один собственник имеет право заставить другого продать долю через суд. Однако для этого должны быть соблюдены три условия:
- доля является незначительной;
- ее невозможно выделить без ущерба;
- второй дольщик не заинтересован в использовании общего имущества.
Теперь рассмотрим, как это все работает. Допустим, у Сергея имеется доля, соответствующая 2 м2 площади. Игорь владеет остальной площадью общей квартиры. Ввиду незначительности доли Сергея, ее не представляется возможным выделить без ущерба для соседей. И действительно, не будет же он жить на территории в 2 квадратных метра.
Чтобы решить вопрос с дележкой квартиры, Игорь решает подать в суд, чтобы выкупить долю Сергея. И в данном случае несложно будет доказать тот факт, что ответчик не заинтересован в использовании доли, ведь вряд ли Сергей часто появляется в квартире и хранит там личные вещи. Такой иск суд одобрит.
Но возможна и обратная ситуация. Например, Сергей хочет продать свою небольшую долю в общем жилье, но Игорь не желает ее покупать. Тогда заставить человека выкупить часть имущества не представляется возможным.
Окончательное решение зависит от многих факторов. Особое внимание уделяется назначению жилья — проживанию человека.
Для оценки характера спора используются следующие критерии
- Можно ли использовать долю в жилой недвижимости в жилых целях;
- хочет ли собственник продать долю, если она не выделена в натуре (см. «Принудительная покупка доли в жилом помещении по суду»);
- использует ли сособственник долю в качестве постоянного/временного места жительства;
- существуют ли какие-либо ограничения на доступ в квартиру;
- Имеется ли соглашение о пользовании квартирой;
- Делится ли доход от аренды между всеми совладельцами;
- как рассчитывается плата и т.д.
Каждая маленькая деталь заслуживает внимания. Однако в первую очередь суд будет рассматривать финансовую сторону вопроса и его соответствие статье 247 Гражданского кодекса РФ. Возможно, стороны примирятся или ответчик подаст встречный иск.
Почему не стоит пренебрегать помощью юриста
Когда суд определит, как должны использоваться помещения в квартире, то каждый из жильцов вправе на свою комнату совершенно спокойно установить замок. Если же другие собственники будут чинить препятствия, то возможно прибегнуть к помощи полиции или судебных приставов.
Перед тем, как начинать работу по определению порядка пользования квартирой полезно пообщаться с юристом. Он изучит ситуацию и предоставит все необходимые консультации. Также специалист расскажет обо всех возможных рисках, которые могут подстерегать на пути к цели.
Если необходима помощь в составлении иска и его поддержка в суде, то юрист также возьмётся за эту работу.
Помните, что самым оптимальным вариантом будет полюбовно договориться о порядке совместного пользования квартирой. Это поможет сэкономить время, нервы и финансы.
Дело о выплате денежной компенсации за долю в общей долевой собственности на квартиру (ст. 252 ГК РФ)
Интересы в суде по этому делу представлял Барников Р.И.
Федеральный Советский районный суд общей юрисдикции г. Новосибирска
В составе:
Председательствующего Шевниной Г.И.
При секретаре Горбатовой А.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.М.В. к Т.Л.В., действующей за себя и за своего несовершеннолетнего сына К.К.С. о выплате денежной компенсации за долю в общей долевой собственности на квартиру, суд
УСТАНОВИЛ:
Е.М.В. обратилась в суд с иском к Е.Ю.А., Т.Л.В., действующей за себя и за своего несовершеннолетнего сына К.К.С. -сособственникам квартиры № ХХХ в доме Х по ул. Бердышева в г. Новосибирске о выплате денежной компенсации за ½ долю.
В заявлении истица указала, что указанная однокомнатная квартира находится в общей долевой собственности ее и ответчиков на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 08.02.95г. Право собственности истицы на долю зарегистрировано в установленном порядке.
Истица пыталась в марте-июне 2009г. в судебном порядке определить порядок пользования спорной квартирой, но ей было отказано.
Выдел доли истицы в натуре невозможен, поэтому она намерена выделить свою 1/2 долю, стоимость которой была определена ООО «Сибирский институт оценки» в 540 000 руб. на момент обращения с данным иском в суд.
В период рассмотрения дела исковые требования уточнялись в связи с поступившей в суд информацией о том, что Е.ЮА. подарила свою долю ответчице Т.Л.В.
В судебном заседании истица личного участия не принимала. Ее представитель Барников Р.И. поддержал уточненные исковые требования, а также просил возместить истице судебные расходы.
Ответчица иск признала. Кроме того, она сообщила о своем тяжелом материальном положении.
Выслушав пояснения сторон, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
- Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
- Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии со статьей 252 ГК РФ собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Размер компенсации за долю в квартире (пример)
Как рассчитать размер компенсации в случае с долевой собственностью?
Подсчеты ведутся в зависимости от размера долей, т.е. процентов в общем праве собственности на квартиру. Чем больше доля, тем большую прибыль получит ее владелец. Соответственно, чем меньше размер дроби, тем меньше и сумма дохода.
Формула расчетов:
A / B = C
*/ – где получается:
A – общий размер дохода от аренды/найма квартиры;
B – величина доли совладельца;
C – итоговая компенсация от сделки.
Особых сложностей с расчетами не возникает. Чтобы закрепить формулу внедрим ее в ситуацию из жизни.
Пример:
Жилье разделено между тремя собственниками. Один из них владеет ⅔, а двое других – по 1/6 части квартиры на каждого. Совладельцы намерены сдать жилье в наём третьим лицам. Они находят квартиросъемщиков, заключают договор найма жилого помещения и получают деньги. Сумма достанется всем троим содольщикам – соразмерно их долям.
Если месячная арендная плата – 15 000 рублей, то:
- первый собственник ⅔ доли получит ровно 10 000 рублей;
- второй – 5 000 рублей, столько же и третий – их доли равные.
Даже если второй и третий собственники не живут в квартире, обладатель ⅔ части не сможет присвоить доход себе. Полученная прибыль делится на всех, т.к. квартира находится в общедолевой собственности.
Вместе с тем владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Как уже было указано, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого может требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ч. 2 ст. 247 ГК РФ).
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Исходя из ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности может в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Материалами рассматриваемого дела было подтверждено и не отрицалось сторонами, что соглашения о порядке использования названного объекта между истцом и ответчиком не достигнуто, судебных актов о выделе в натуре доли одного из участников долевой собственности не было принято.
Доказательств того, что предприниматель Б. (истец) требовал от предпринимателя К. (ответчика) предоставления в его владение и пользование части общего имущества, а также доказательств невозможности владения и пользования истцом принадлежащей ему по праву общей собственности долей в нежилом помещении, в материалы дела истцом представлено не было.
Окончательное решение принимается с учетом многих факторов. Особое внимание уделяется назначению жилья – проживание людей.
Критерии оценки характера спора:
- можно ли использовать долю в квартире с целью проживания;
- если доля не выделяется в натуре, заинтересован ли собственник в ее продаже (см. «Принудительный выкуп доли в квартире через суд«);
- использует ли совладелец долю для постоянного/временного проживания;
- нет ли ограничения доступа к жилому помещению;
- заключалось ли соглашение о порядке пользования квартирой;
- распределяются ли доходы от сдачи в аренду между всеми совладельцами;
- порядок расчета компенсаций и др.
Внимания заслуживает любая мелочь. Однако суд учитывает прежде всего финансовую сторону вопроса и соответствие ст. 247 ГК РФ. Не исключено, что стороны придут к примирению, или ответчик подаст встречный иск.
Пример:
Городской суд г. Подольска рассматривал иск А. Соловейчук против С. Добрыниной. Истец заявил, что ему принадлежит ¼ доля в 4-комнатной квартире, но он в ней не проживает. Соловейчук уверил, что исправно оплачивает коммунальные услуги, приложив выписки из ЕИРЦ об отсутствии долгов. Оказалось, что в квартире живет бывшая жена с сожителем. Ключи от квартиры находятся только у них, а истца даже не пускают на порог. Соловейчук хотел взыскать компенсацию за пользование его долей в квартире + часть суммы за ЖКУ. Однако суд отказал в удовлетворении требований, посчитав их неправомерными. Судья разъяснила, что истцу необходимо вселиться в жилое помещение. Затем нужно составить соглашение об определении порядка пользования квартирой: добровольно или в судебном порядке. Истцу также сообщили, что он не сможет требовать компенсацию, не имея действующего соглашения. Только в случае ущемления права пользования жильем соразмерно доле можно подавать такой иск.
Таким образом, компенсация положена тем, кто не пользуется своей долей в квартире (фактически не живет по месту регистрации). Остальные совладельцы обязаны возместить расходы. Однако на практике возникают сложности. Далеко не все знают, как доказать факт неиспользования доли жилплощади. Многие путают получение компенсации с принудительным выкупом малых долей в квартире – это разные понятия и случаи.
Если дело идет к суду или вы уже стали участником судебных баталий, обратитесь к юристу. Отложив решение вопроса, вы теряете время на сбор доказательств. Помните, что требование компенсации – это серьезное заявление. Если доказательств не будет, суд попросту откажет в рассмотрении дела. Юридическая консультация позволит определиться с позицией, аргументами, расчетом и сроками. Участие грамотного юриста увеличивает ваши шансы на успех в предстоящем споре.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Отношение Верховного Суда РФ к позиции Конституционного Суда РФ
07.02.2008г. свое мнение о возможности применения правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, высказал Конституционный суд РФ в Определении от 07 февраля 2008 года № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ». В частности КС РФ, указал следующее:
«…Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)…»
Однако, разъяснение, данное КС РФ в Определении от 07 февраля 2008 года № 242-О-О, похоже, не нашло отклика в сердцах судей Верховного Суда. В Бюллетене Верховного Суда РФ № 11 от 28.11.2008г. опубликовано Определение ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17, где содержаться следующие выводы:
«…Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности..»
Так как Определение ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17 опубликовано в Бюллетене ВС РФ спустя более девяти месяцев с даты вынесения Определении КС РФ от 07 февраля 2008 года № 242-О-О, то можно сделать вывод, что ВС РФ судебную практику применения положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ менять не намерен и суды общей юрисдикции при разрешении гражданских дел будут руководствоваться именно позиций Верховного, а не Конституционного Суда РФ.