Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить жилье на нескольких собственников в Казахстане». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.
Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):
- первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
- вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
- третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
- наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.
Как осуществляется сделка купли-продажи жилья с несколькими собственниками?
По закону, для оформления сделки потребуется личное присутствие всех собственников объекта старше 14 лет. Если присутствие кого-то из данных лиц невозможно (например, гражданин пребывает за пределами Казахстана), необходимо позаботиться о наличии заверенной доверенности согласия на продажу (согласно требованиям статьи № 167 ГК). В числе прочих обязательных документов:
- справка о зарегистрированных правах, которую риэлтор или владелец квартиры получают в районном ЦОНе непосредственно в день сделки. Именно в этой бумаге можно найти данные обо всех правообладателях. Кстати, нотариальная контора, заверяющая договор, должна располагаться в том же районе, что и объект недвижимости;
- технический план на квартиру для подтверждения фактической планировки;
- справка об отсутствии обременений (подтверждает тот факт, что квартира не состоит под залогом или арестом, а собственники имеют право ею распоряжаться);
- правоустанавливающие документы со штампом регистрирующего органа.
Под участием каждого из владельцев жилья в продаже квартиры подразумевают подписание ими договора об отчуждении объекта. Лица, отсутствующие по уважительным причинам, могут выдать доверенность на право совершения продажи любому устраивающему их гражданину.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Кратко: как продать квартиру после развода?
-
Разделить имущество после расторжения брака возможно мирным путем или через суд.
-
Если имущество получено по дарственной или перешло по наследству, оно считается личным.
-
При разделе совместно нажитого имущества, если одна из сторон хочет выкупить свою долю, она вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа. В этом случае в течение месяца вносят деньги за половину квартиры.
-
Если одна из сторон не воспользовалась правом выкупа, вторая вправе продать свою часть третьему лицу через 30 дней.
-
Для продажи квартиры после развода потребуется согласие супруга или супруги на сделку. Иначе договор признают недействительным.
Как продать квартиру если два собственника — при долевой собственности
Сделка с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, может быть осуществлена только с согласия всех лиц, которые имеют равные права на недвижимость.
Обоюдное согласие по продаже квартир можно составить, обговорив все нюансы продажи в устной форме.
По закону, во время непосредственно самой продажи, все собственники должны дать свое согласие на продажу в присутствии нотариуса. Данное правило является необходимым для совершения купли — продажи, так как оно обезопасит нового владельца квартиры от дальнейших проблем.
Произвести оценку продаваемой недвижимости можно самостоятельно или привлечь независимого эксперта, работающего исключительно в таких направлениях. Цена за данную услугу может быть различна, так как она определяется от места, в котором находится недвижимость.
При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета. В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли. Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.
К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ — 600 тыс. руб. = — 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.
Чаще всего владельцем доли в квартире человек становится при вступлении в права наследования или при разделе имущества после развода. Первый и самый простой вариант использования имущества – это пользоваться своей долей в квартире, жить там и налаживать общий быт с другими жильцами. Из юридических тонкостей здесь – оформление раздельных лицевых счетов, в остальном все сводится к вопросам личного комфорта и уюта.
Собственник доли для разделения финансовой нагрузки и получения личного лицевого счета должен обратиться со свидетельством о государственной регистрации и паспортом в ЖЭУ для заключения договора об оказании услуг. Таким же образом нужно заключить другие договоры: на воду, на свет и пр.
Доли бывают разные – кто-то владеет 70% квартиры, кому-то принадлежит только 15% жилого помещения. Если ваша доля составляет хотя бы одну жилую комнату, то вы можете отделить ее от всей квартиры замком на двери. Если нет, то по закону вы имеете право проживать и находиться в квартире, но при этом не должны препятствовать перемещению других людей по всей жилой площади.
При продаже доли недвижимости могут возникнуть риски, если сделка осуществляется на основании генеральной доверенности.
Также необходимо внимательно проверить договор, поскольку при выявлении в нем ошибок, неточностей или несоответствий он может быть признан недействительным.
Еще одним моментом может быть появление владельцев других долей, о которых ранее не было известно. Поэтому важно проверить документы о праве собственности перед покупкой доли.
Нередко случается, что мошенники при составлении документов, заменяют понятия комнаты и доли. На законных основаниях купить можно именно долю в квартире.
Совершать сделки купли-продажи с долями квартиры можно, но при этом надо соблюдать ряд положений нормативных актов, касающихся определения совместной или долевой собственности, а также государственной регистрации недвижимости.
Согласно изменений, с 2016 года оформление таких сделок подлежит нотариальному заверению.
Совладельцы жилья имеют преимущественное право, т.е. продавец должен в первую очередь предложить им купить его долю.
Только при их отказе либо игнорировании уведомления часть недвижимости может быть отчуждена в пользу третьих лиц.
Налоги при продаже долей в РБ
Процедура продажи доли приравнивается к реализации целой квартиры. В таком случае, если в течении пяти лет вы уже продавали квартиру, то за процедуру придётся заплатить подоходный налог в размере 13%. Сумма выплаты рассчитывается не со всей суммы сделки, а только с полученного дохода.