Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Первый: Семейная пара подобрала себе квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступала жена. Среди продавцов несовершеннолетних не было, поэтому договор купли-продажи можно было составить в простой форме. Продавцы по совету своего риэлтора попросили предоставить согласие мужа на покупку, иначе отказывались выходить на сделку. Их смутил п. 2 ст. 35 СК, о котором я писала выше. Я не смогла их переубедить, что согласие необязательно и боятся нечего. Покупателям очень понравился вариант, поэтому супруг потратил пару часов и 2 500 рублей на оформление документа у нотариуса. Так им было проще.
Второй: Тоже самое, что и в первом примере, только квартира покупалась в ипотеку. Застройщик отказывался подписывать ДДУ без нотариального согласия супруга. Покупателю снова пришлось идти на уступки.
Инструкция: как оформить согласие супруга на сделку
Так как оформить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости? Это несложно, и самостоятельно ничего придумывать не нужно: документ оформляется у нотариуса.
Поэтому всё, что нужно — записаться к нотариусу, и об этом лучше позаботиться заранее, чтобы избежать долгих очередей.
С собой потребуется взять:
- паспорта,
- договор на квартиру,
- брачный контракт (если он есть),
- свидетельство о браке,
- документ, подтверждающий дееспособность обратившихся, — но это нужно не всегда.
В ситуациях, когда имущество продается или приобретается семейной парой, основным нормативным документом является Семейный кодекс. В п. 2 ст. 35 сказано, что согласие супруга на сделку предполагается. Т.е. это очевидный факт, поскольку покупка недвижимости происходит из общего семейного бюджета, и каждый из супругов должен быть осведомлен о таких финансовых операциях.
Но вместе с тем, один из супругов вправе не согласиться с таким приобретением и затребовать признать сделку недействительной в течении одного года с момента как узнали об этом. А при отсутствии нотариального согласия это сделать довольно просто (решение суда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).
В тексте п. 3 ст. 35 речь идет о распоряжении имуществом, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации или оформлении у нотариуса. Тогда нотариальное согласие супруга является обязательным документом. Предполагаем, что под распоряжение можно подвести и покупку квартиры.
Оформление жилищного кредита на приобретение квартиры в ипотеку требует согласие супруга в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке. За исключением случаев, когда он привлекается в качестве созаемщика по кредитному договору.
Государственная регистрация договора долевого участия также происходит при наличии нотариального документа, заверяющего то, что супруг не возражает против такой сделки.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.
Как оформить согласие супруга?
Если обратиться к практике совершения сделок купли-продажи квартир, то редко продавцы сами спрашивают у покупателя нотариально заверенное согласие супруга.
Однако, когда дело доходит до подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре, отсутствие нотариально заверенного согласия супруга покупателя может стать причиной отказа в принятии документов. Такая ситуация возникает часто как раз из-за разночтений в законодательстве.
Если вас не устраивает риск подобного исхода, тогда об оформлении документа стоит позаботиться заблаговременно. Более того, вопрос о наличии согласия вам может задать и риелтор. Это не удивительно, так-как заключая с вами договор сотрудник риелторской конторы несет ответственность за результат сделки, поэтому его стремление сразу отсечь возможные риски оспаривания в будущем купли-продажи – вполне понятно.
В оформляемом документе можно указать конкретный объект недвижимости (его адрес, площадь, этаж и т.д.), либо дать общее согласие на приобретение недвижимости. Для оформления не обязательно вдвоем приходить к нотариусу, достаточно присутствия того, кто дает согласие.
С собой в нотариальную контору необходимо взять собственный паспорт и свидетельство о браке. Стоимость процедуры в разных конторах может варьироваться, но в среднем составляет около 1000 руб.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
В каких случаях не требуется согласие
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
Нужно ли согласие на покупку квартиры от супруга/супруги?
Неоднозначность норм законодательства вызывает определенные сложности. С одной стороны, супругам разрешается обходиться без письменного соглашения при совершении сделок с недвижимым имуществом.
А с другой, в случае отсутствия документа у одной из сторон возникает возможность аннулировать договор. Потому целесообразность обращения к нотариусу за оформлением разрешения устанавливается в индивидуальном порядке. Однако в любом случае стоит помнить, что с помощью документа можно избежать ненужных проблем, связанных с риском аннулирования сделки.
Устные договоренности между супругами никаких гарантий не дают. К тому же, определенные обстоятельства могут заставить мужа или жену отказаться от ранее данного согласия.
Особенно важно завизировать у нотариуса документ, если:
- На предварительном обсуждении вероятностной сделки кто-то из сторон выступал против;
- Одна из сторон планировала потратить средства из общего бюджета на собственные нужды;
- Жилье приобретается на деньги, о существовании которых одна из сторон не подозревала.
Можно ли обойтись доверенностью?
Даже в тех случаях, когда требуется разрешение на то, чтобы совершить сделку, без согласия можно обойтись. Однако для этого тоже потребуется нотариус.
Сделать это очень просто: достаточно получить от супруга не согласие, а доверенность. В этом случае муж или жена, покупая квартиру, автоматически будет действовать от имени обоих членов пары, и потому получать отдельное согласие не нужно.
Однако нужно отметить, что в этом случае несколько меняется характер сделки при покупке. Теперь в качестве покупателя будет выступать не один супруг, а оба сразу, и право собственности будет в Росреестре регистрироваться сразу на обоих членов семьи.
Сам факт регистрации при разделе имущества при разводе мало на что влияет: если квартира была куплена в браке, она может быть разделена. Однако если исходно в ЕГРН как собственники будут указаны и муж, и жена – раздел при необходимости произойдёт проще.
✅ Как оформить согласие супруга на покупку квартиры
Документ может быть выдан у любого нотариуса. Вот что вам нужно сделать:
- Прийти лично к стороне, выдающей разрешение, в противном случае нотариус не имеет права заверять разрешение. Доверенность в этом случае неприемлема.
- Возьмите с собой следующие документы: Паспорт, свидетельство о браке, предварительный договор (если есть), квитанция об оплате пошлины (если нотариус не открыл на месте платежное агентство).
Стандартной формы согласия супругов на покупку квартиры не существует. Вы можете заполнить форму самостоятельно или получить ее у нотариуса. Заявление должно содержать следующую информацию:
- Дата и место подготовки (название места).
- Данные заявителя (мужа или жены), дающего согласие: ФИО, дата рождения, паспортные данные (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего паспорт), место регистрации.
- Сведения о супруге, осуществляющем сделку.
- Сведения о свидетельстве о браке (дата регистрации, регистрационный номер и орган, выдавший свидетельство).
- Разрешение на совершение определенных сделок (приобретение недвижимости).
- Указание на то, существует ли брачный контракт.
- Включение статей 34-35 Семейного кодекса, информация о правах и обязанностях сторон.
- Подпись заявителя (должна быть сделана в присутствии нотариуса).
Можно ввести дополнительную информацию о помещении:
- Цена: Если необходимо ограничить стоимость жилья определенной суммой;
- Адрес и некоторые характеристики конкретного объекта недвижимости (обычно применяется в договорах купли-продажи по ипотеке или за счет средств материнского капитала).
Если нет ограничений по стоимости и местонахождению недвижимости, супруг может согласиться на приобретение «абстрактного» жилья. В этом случае пишется предложение «По цене и на условиях по своему усмотрению».
В конце указываются данные нотариуса, подтверждение правоспособности заявителя, его личная подпись, печать и регистрационный номер. Документ выдается в единственном оригинале; при необходимости заявитель может запросить копии. В зависимости от того, как было приобретено имущество, оно затем направляется в регистрационную палату или кредитную организацию. Продавцам обычно не требуется разрешение, поскольку оно не является одним из обязательных документов сделки купли-продажи.
Когда не требуется разрешение
Когда необходимо согласие супруга на приобретение недвижимости? Ответить на этот вопрос теперь не составляет никакого труда. На основании всего ранее сказанного следует вывод, что в браке лучше на все сделки «спрашивать разрешение». Исключение — это реализация личных вещей и объектов.
Разрешение супруга не нужно, если:
- деньги, используемые при проведении операции, получены покупателем в наследство;
- денежные средства, передаваемые потенциальным «клиентом», получены им в качестве подарка;
- у супругов есть брачный контракт, в котором прописаны операции, не требующие совместного согласия;
- человек имеет доверенность от мужа/жены на совершение сделок от своего имени;
- оформляется договор долевого участия в строительстве;
- во время операции используются только средства, полученные супругом-покупателем до вступления в брак.
К сожалению, факт использования только своих денег доказать проблематично. И если гражданин решил купить квартиру на средства, заработанные или отложенные за время брака, придется получать согласие супруга на покупку недвижимости.
В каких случаях получение согласия супруги является обязательным?
Покупка квартиры является ответственным шагом для каждого из супругов, требующим значительных материальных вложений. Семейный Кодекс Российской Федерации поясняет, может ли муж купить недвижимость без согласия жены.
Важный момент, который определяет порядок регулирования имущественных отношений между супругами — наличие или отсутствие брачного договора. Если пара посчитала данную формальность необязательной, то все имущество, которое появилось у супругов во время официального брака, принадлежит им поровну, даже если жена была домохозяйкой без официального дохода. Соответственно, Семейный Кодекс предполагает, что супруг не может совершать какие-либо сделки с квартирой без согласия жены, при этом предоставлять разрешение в виде официального документа не требуется.
Даже если супруг утаил покупку от жены, то в конечном итоге женщина будет иметь на недвижимое имущество точно такие же права, что и муж. Тем не менее, сторона, которая не была поставлена в известность о совершении покупки, может добиться признания данной сделки недействительной.
Если же брачный договор был заключен, то следует руководствоваться положениями данного документа. Существует возможность заранее оговорить, что супруг не может рассчитывать на какую-либо долю во вновь приобретаемом недвижимом имуществе. Соответственно, согласие на покупку в данном случае также не понадобится.
Иными словами, Семейный Кодекс подразумевает наличие согласия жены при покупке жилья по умолчанию. Документальное оформление соответствующего разрешения супруги требуется далеко не во всех случаях. Например, приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита подразумевает обязательное предоставление нотариального согласия жены или мужа.
Нужно ли заверенное юристом согласие супруга на продажу земельного участка
В процессе регистрации сговора по продаже земельного надела в Росреестре государственный чиновник не пропустит документы в работу, если будет отсутствовать заверенное в нотариальной конторе одобрение супруга. Исключение составляет редкий случай, когда акт продажи состоялся между супругами и все права на проданный участок перешли к жене (мужу).
Важно. Когда есть доказательства, что в земельный надел, приобретенный до свадьбы одним из супругов, вложены средства второго члена семейной пары, значительно увеличившие стоимость участка, на продажу такой недвижимости потребуется одобрение жены (мужа).
Проведенную без письменного согласия сделку, суд по заявлению стороны, чьи интересы были нарушены, может признать недействительной. Подать исковое заявление истец имеет права в течение одного года, после того, как он получил сведения о продаже общего участка. Нужно ли разрешение супруга на покупку земельного участка, тратить на его оформление деньги или нет, покупатель надела должен решить для себя сам.
Есть ряд случаев, когда согласие супруг/а(и) необходимо для покупки земельного участка и наоборот – когда вопрос можно решить самостоятельно. В основном, все зависит от наличия или отсутствия брачного договора.
Если согласие супруг/а(и) нужно, то регистратор может принять документы в работу, но приостановить сам процесс, пока не будет предъявлено нотариально заверенное согласие.
Если участок был продан без согласия супруг/а(и), то факт продажи можно оспорить через суд – пока не вышел срок исковой давности.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
ДДУ и права супругов на жилье
Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.
Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено). Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником. Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.
Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.