Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой платеж по кредиту выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.
Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами
Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.
К очевидным плюсам можно отнести:
- Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
- Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
- Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
- Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).
Среди минусов:
- повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
- риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
- сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку тело кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки.
С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при согласовании кредита банк отталкивается именно от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряют меньшие суммы.
Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.
Особенности двух вариантов выплаты
Список кредитных организаций, работающих по схеме дифференцированных платежей по кредитам, постоянно сокращается. Аннуитетные взносы приносят банкам большую выгоду и возможность получить прибыль в виде процентов в первые годы погашения займа. Если при дифференцированной схеме платеж постепенно сокращается, то при аннуитетных выплатах значение всегда постоянное, и в первый год, и в последние месяцы погашения кредита.
Если все платежи по графику расписать двумя колонками, основной долг и проценты, то можно заметить следующую закономерность:
- Дифференцированный взнос — это погашение задолженности разными платежами, которые уменьшаются каждый месяц. Состоит из доли основного долга и процента на остаток. Выплата по задолженности всегда одинаковая. Процентные выплаты уменьшаются каждый месяц.
- Аннуитетный взнос всегда постоянный, но от суммы платежа большая часть уходит на проценты и только минимальное количество денег на погашение долга. Перевес по возврату займа над процентами происходит лишь во второй половине всего кредитного периода. Если ипотека оформлена на 10 лет, то в первую пятилетку банк получает свои дивиденды и частично списывает задолженность. Досрочное погашение не всегда выгодно клиенту. В первые годы сумма долга изменяется незначительно.
Дифференцированная схема платежей по ипотеке прозрачная и более выгодная для заемщика. Но кредитные организации отдают предпочтение аннуитетным взносам, в процессе формирования которых разобраться сложнее, но выгода банка существеннее.
Иногда преимущества от аннуитетного графика видят и потребители, доход которых не позволяет делать максимальные выплаты в первые месяцы, как предусмотрено при дифференцированных взносах. Банк вправе отказать или снизить сумму, если есть сомнения в финансовых возможностях заявителя.
Аннуитетный взнос обычно меньше дифференцированного, если речь идет об одинаковых условиях кредитования (сумма, срок погашения и годовой процент). Это увеличивает шансы на одобрение заявки.
Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами
Рассмотрев принципы ипотеки с дифференцированными платежами, банки в 2019 году выдают их менее охотно, можно отметить положительные и отрицательные моменты:
| Плюсы дифференцированного платежа | Минусы дифференцированного платежа |
| Выгода клиента в меньшей переплате процентов за весь период погашения ипотеки. | Банки тщательно изучают финансовую стабильность заемщика. При возникновении любых сомнений в платежеспособности банк может отказать в ипотеке или уменьшить сумму займа. |
| Прозрачная схема расчета ежемесячного взноса. | При одинаковых условиях первые платежи будут значительно выше аннуитетных, что может сказаться на расходах заемщика. |
| Быстрое погашение основного долга по ипотеке. | Выше риск просрочек. |
| Выгодные условия при досрочном погашении ипотеки. | Мало актуальных предложений по ипотеке. |
| Уменьшение страховых взносов, которые начисляются на остаток основного долга. |
Какой платеж по ипотеке лучше?
Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.
Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.
Как рассчитывается аннуитетный платеж
При оформлении ипотеки многие забывают, что этот вид кредита оформляется на долгие годы. Важно уметь рассчитать свой бюджет на длительный срок и предусмотреть различные вероятности, в том числе — негативные. Специалисты советуют подбирать платеж так, чтобы он не превышал 40% от общего дохода семьи заемщика. График платежей всегда составляется в момент заключения договора, однако полезно будет иметь возможность предварительно рассчитать платеж, чтобы понимать все тонкости будущих выплат.
Как рассчитать аннуитетный платеж:в абсолютном большинстве случаев используется формула А=К*(П/(1+П)-М-1). Что означают условные обозначения:
- А — сам аннуитетный платеж;
- К — общая сумма кредита;
- П — процентная ставка;
- М — общее количество месяцев.
Как гасится дифференцированный платеж
Несмотря на то, что график платежей в общепринятом смысле отсутствует, при заключении договора вам будет выдан платежный график. Сумма ежемесячного платежа будет зависеть от политики банка. В некоторых банках проценты на остаток долга начисляются ежемесячно, в некоторых — ежедневно. Для того, чтобы точно не ошибиться, актуальную сумму можно уточнить непосредственно у специалистов банка или заказать услугу информирования, которая позволит вам всегда быть в курсе точной суммы.
Дифференцированный платеж лучше подходит для тех, кто планирует расплатиться за ипотеку в ближайшее время и имеет довольно внушительный доход. Внося крупные суммы в первые месяцы, заемщик значительно экономит на процентах, так как с уменьшением суммы основного долга уменьшаются и они.
Выгода заемщика в данном случае напрямую зависит от суммы ежемесячного платежа. Чем она больше, тем быстрее вы закроете ипотеку и тем меньше будет общий размер переплаты. Однако далеко не во всех банках можно самостоятельно выбрать размер оплаты. Чаще всего, для этого пользуются услугой частично досрочного погашения.
Чем отличается аннуитетный платеж от дифференцированного?
Главное отличие заключается в графике погашения кредита и соотношении сумм, которые ежемесячно уходят на погашение банковских процентов и основного долга по ипотеке.
При использовании дифференцированной схемы вся величина основного долга или, как его иногда еще называют банковские работники тело кредита, равномерно распределяется на весь срок кредита. Если говорить простым языком, это значит, что из стоимости недвижимости вычитается первоначальный взнос, а все остальное делится на срок ипотеки, то есть на количество месяцев.
Кроме того, на первые годы ипотеки приходятся наибольшие выплаты, дальше они уменьшаются.
В случае с аннуитетом сумма основного долга распределяется неравномерно, но при этом ежемесячные платежи остаются одинаковыми.
Банковские программы с дифференцированным погашением
По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.
| Банк | Программа | Размер кредита, руб. | Ставка, % | Срок. |
|---|---|---|---|---|
| Петрокоммерц Банк ( банк «Открытие» ) | Ипотечный кредит «Новостройка» | 300 тыс.- 30 млн | 11.5 | До 30 лет |
| Газпромбанк | Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости | До 45 млн рублей | 12 | До 30 лет |
| Россельхозбанк | Ипотека | 100 тыс.- 20 млн рублей | 12,9-13,9 | До 30 лет |
| Сургутнефтегазбанк | Приобретение жилой недвижимости и долевое участие в строительстве | До 8 млн | 13,25-14,5 | До 30 лет |
| Частный дом | До 15 млн | 13,25-14 | До 20 лет |
Плюсы и минусы семейной ипотеки
Плюсы:
-
Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.
-
Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.
-
Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.
Минусы:
-
Необходим первый взнос в размере 15%.
-
Нельзя купить вторичное жилье.
Досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах
Досрочное погашение (полное или частичное) позволяет снизить негативное влияние главного недостатка аннуитетной ипотеки – высокого уровня переплат по кредиту.
В соответствии с изменениями к ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ, вступившими в силу 1 ноября 2011 года, любой заемщик имеет право досрочного возврата части или всего объема заемных средств без применения к нему штрафных санкций со стороны кредитных организаций. В полной мере относится это и к ипотечным кредитам.
При частичном досрочном погашении кредита, обслуживаемого по аннуитетной схеме, банк может предложить заемщику 2 варианта:
- сокращение срока кредитования при сохранении объема платежей;
- сокращение размера платежа при неизменном сроке действия кредитного договора.
Оба варианта снижают общую сумму переплаты.
Преимущество первого варианта заключается в досрочном прекращении обязательств перед кредитной организацией, получение полного права владения залоговым имуществом (недвижимостью) со всеми вытекающими последствиями.
Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2021 году
Если вы пожелаете взять ипотеку в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Юникредит банке и прочих, то столкнетесь с массой ипотечных продуктов, но с аннуитетной схемой погашения. Даже самый крупный банк России – Сбербанк – предпочитает давать ипотеку при стабильном погашении долга, так выгоднее. Но если вы нацелены взять кредит на жилье с дифференцированной схемой погашения задолженности, то просмотрите список банков из таблицы ниже.
| Банк | Название программы | Кред. лимит, руб. | Процентная ставка | Срок | Первоначальный взнос |
| Россельхозбанк | Ипотечное жилищное кредитование | 100 000 – 60 млн. | 8.85% — 12.0% | До 30 лет | Более 15% |
| Ипотека по двум документам | 100 000 – 8 млн. | 9.35% | До 25 лет | Более 40% | |
| Газпромбанк | Первичный рынок | От 500 000 | От 9.2% | До 30 лет | Более 10% |
| Вторичный рынок | От 500 000 | От 9.0% | До 30 лет | Более 10% |
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки означает, что заемщики полностью выплачивают свою существующую ипотеку путем ее замены новой ссудой, взятой как в том же финансовом учреждении, где ипотека была оформлена, так и в другом.
Смысл ипотечного рефинансирования не только при временных трудностях с уплатой основного долга. Рефинансирование имеет место быть, если нужно провести регулирование срока ипотеки. Также можно сделать перекредитование, если будет предложен более выгодный процент по программе рефинансирования, чем тот, под который была взята ипотека.
Важно! Не стоит забывать и о дополнительных затратах, связанных с рефинансированием ипотеки.
Обычно они включаются в перекредитование, то есть добавляются к существующему кредиту, увеличивая его сумму. К ним относят:
- оценка залогового имущества;
- услуги по страхованию;
- обязательное нотариальное сопровождение сделки;
- заверение нотариусом отдельных документов;
- проверка стороннего финансового учреждения, выдавшего ипотеку.
Что такое дифференцированные платежи
Любой займ при любой системе погашения складывается из двух частей:
- тело кредита — сумма, полученная заемщиком;
- проценты по кредиту.
Дифференцированные платежи — это система погашения кредита, при применении которой заемщик выплачивает основную часть долга равными долями, а проценты начисляются на невыплаченную часть кредита.
Разница между аннуитетным и дифференцированными платежом в том, как гасятся проценты:
- В случае аннуитетных платежей проценты по кредиту выплачиваются неравномерно: в первых платежах большую часть занимают проценты, меньшую — тело кредита. Поэтому к середине срока выплаты кредита заемщик погашает значительно меньше половины самого кредита. Но при этом ежемесячный платеж не меняется от начала и до момента погашения ипотеки. При досрочном же погашении аннуитетных платежей, вся переплата идет в основную сумму кредита;
- Cтруктура платежа при дифференцированном методе проще: равными частями погашается тело кредита, а сумма процентов постепенно уменьшается, так как они начисляются на остаток долга — а он постепенно сокращается. В итоге ежемесячный платеж будет разным каждый месяц. В первые годы на плечи заемщика ложится значительное долговое бремя, но со временем платить ипотеку становится все легче.
Из-за сложной формулы рассчитать аннуитетный платеж довольно непросто. Сказать как будет различаться в итоге переплата по кредитам с равной суммой, но разными системами погашения, проблематично. Но в большинстве случаев переплата по ипотеке с дифференцированными платежами будет на порядок меньше.
Как выбрать способ погашения
На выгодность предложения банка влияет не только процентная ставка по ипотеке в 2021 году или в последующие периоды. Следует обратить особое внимание на то, каким образом заемщик сможет погашать взятые на себя обязательства. В некоторых компаниях установлен только один способ погашения. Другие позволяют клиентам самостоятельно выбрать вариант, который подходит им.
Наиболее выгодный для клиента способ погашения ипотеки — дифференцированные платежи. В этом случае каждый взнос распределяется на проценты и основную сумму долга. На начальном этапе заемщик вносит более крупные суммы, чем пару лет спустя. Но это под силу не всем клиентам, а только тем, у кого высокий ежемесячный доход. У такого типа погашения наименьшая итоговая переплата за пользование заемными деньгами.
Менее выгодны аннуитетные платежи, когда суммы одинаковы на протяжении всего срока пользования заемными деньгами. Однако при этом способе заемщику легче рассчитать свою финансовую нагрузку на длительный период.
Самый непривлекательный вариант буллитные платежи. В этом случае вначале клиент оплачивает проценты и только потом приступает к погашению основного долга.
Однако дифференцированные платежи по ипотеке предлагают не все банки. Но такой вариант погашения можно найти у некоторых крупных российских кредиторов, например у Газпромбанка, Альфа-Банка, Россельхозбанка.
Преимущества и недостатки ипотеки с дифференцированными платежами
Ипотечный кредит с дифференцированными платежами достаточно сложен при первом знакомстве с ним. Но если вникнуть в суть вопроса, то можно выделить преимущества и недостатки схемы.
Плюсы и минусы
Ежемесячные выплаты прозрачны, без скрытых комиссий.
Кредиты с досрочным погашением по данной схеме позволяют сэкономить на процентах.
При ежегодном продлении страхового полиса его стоимость уменьшается.
Ежемесячно сумма оплаты уменьшается и платежи к концу срока становятся минимальными.
Экономия при реструктуризации кредита.
Трудно спланировать траты из-за большой финансовой нагрузки в первые месяцы погашения долга.
При резком ухудшении финансового положения есть риск просрочить платеж и переплатить за это штрафы.
Банк более требователен к заемщикам, особенно в проверке финансового состояния и стабильности в силу крупных сумм ежемесячных платежей.
Часто кредит по сумме очень ограничен.