Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность: особенности продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Пользование земельным участком в долевой собственности
Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.
Права участников долевой собственности земельного участка
Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).
Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.
Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.
Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.
Порядок пользования частным домом в долевой собственности
Существует два способа того, как сособственники могут определить порядок общего пользования недвижимостью. Первый – стороны самостоятельно выясняют между собой взаимные права и обязанности на дом и землю, а также на иное имущество, являющееся совместной собственностью. На практике далеко не всегда получается это сделать.
Второй способ – обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования частным домом.
При рассмотрении данного вопроса суд обратит внимание на следующие факторы:
- размер доли и количество собственников;
- наличие либо отсутствие семейных связей;
- прописка родственников;
- планировка помещения и возможность выделить изолированную часть;
- устоявшийся порядок пользования домом;
- количество входов, выходов и проходных помещений.
В случае невыполнения решения суда другими собственниками истцу придется снова начинать процедуру сначала, что отнимает много сил и времени. Поэтому наиболее рациональным способом является мирное урегулирование спорных вопросов.
Чем выдел отличается от раздела
Необходимо различать выдел земли в натуре от раздела земельного участка (ЗУ).
Выдел в натуре – выделение из общей долевой собственности отдельного участка земли. При этом, согласно ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, оставшийся первичный надел по-прежнему будет в собственности остальных совладельцев, а новый вторичный перейдет в личное владение тому, кому была выделена доля.
Выдел, в отличие от раздела, возможен только из долевой собственности.
Раздел земельного надела подразумевает прекращение совместной или долевой собственности на первичный участок и образование новых самостоятельных частей. При этом вся территория делится между всеми собственниками поровну (или на неравные части, если доли не равны) и создаются новые вторичные паи, полностью самостоятельные друг от друга. Каждому вторичному участку земли согласно ст 11.4 ЗК РФ присваивается свой уникальный кадастровый номер.
Итак, после выдела доли первичный участок остается, изменяются только его границы, а после раздела он фактически ликвидируется, и вместо него создаются несколько новых самостоятельных земельных наделов.
Зачем нужен выдел земли
У каждого совладельца, конечно, свои причины выдела доли, из них самыми распространенными являются три:
- для дальнейшей продажи;
- чтобы подарить или оставить в наследство;
- для возведения какой-либо постройки.
Рассмотрим их подробнее.
- Продажа. Итак, вы владеете долей ЗУ. Использовать его по назначению вы не хотите, более того, вы остро нуждаетесь в деньгах, но другие совладельцы не хотят продавать его, выплачивать вам компенсацию за вашу часть земли они тоже не согласны. Что остается? Выделить долю в натуре, сформировать новый надел, зарегистрировать его и получить документы на право собственности. Теперь вы вольны делать со своим земельным паем все, что захотите, в том числе и продавать.
- Дарение. Как говорилось выше, после того, как вы выделите свою часть земли физически, то есть произведете выдел в натуре, вы сможете ее подарить, либо оставить в наследство любому гражданину, независимо от желания бывших совладельцев общего пая земли.
- Строительство. Вы решили пристроить к дому, находящемуся в долевой собственности еще одно помещение, либо хотите возвести какую-либо постройку, но совладельцы ЗУ против любого строительства. Пока вы владеете только долей объекта недвижимости, а другие совладельцы не согласны с вашим решением, вы не сможете этого сделать, как бы ни старались. Любое строительство на земле, находящейся в долевой собственности без согласия всех совладельцев незаконно. Но, выделив свою долю надела в натуре, вы сможете построить домик, гараж, баню, либо пристроить к уже существующему дому еще одно помещение.
Чем выдел отличается от раздела
Для начала разберём, чем выдел доли отличается от раздела.
Раздел земельного участка – это процедура, когда из одного объекта делают несколько. В данном случае, один объект перестаёт существовать, а в замен этого появляются два и больше новых. В ходе разделения участка все собственники продолжают также владеть всеми участками и наделены теми же правами на них. Данное право закреплено Земельным кодексом Российской Федерации и прописано в статье 11.4.
Выдел доли земельного участка предусматривает то, что бывший владелец или совладелец будет иметь права только на ту часть участка, которая теперь ему по закону принадлежит. Выдел может производиться только с земельного участка, который пребывал в долевой собственности.
После выделения участок уже делится в новых границах. Разделение территории не может быть, если участок относится к садовому кооперативу или он является государственной или муниципальной собственностью.
Как оформить дом на земельном участке в долевой собственности
Важно Совладельцы более не находятся в близких отношениях, например, был проведен бракоразводный процесс.
- право собственности перешло к другому лицу, в результате оформления договора купли – продажи, мены или дарения;
- имущество было передано бывшему супругу в процессе раздела общей собственности в суде;
- объект был отчужден на возмездной или безвозмездной основе, например, отобран банком или государством за накопившиеся долги.
Также право на пользование участком может быть прекращено, если земля переходит в собственность государству. В таком случае обязательно выплачивается компенсация.
Раздел дома в долевой собственности
У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.
Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.
Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.
Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.
Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.
При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:
- существование разных входов;
- наличие коммунальных систем во всех частях дома;
- изолированность помещений и прочее.
В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.
Получив решение суда, каждый из собственников должен обратиться в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество.
Выделение доли в частном доме
В случае взаимного согласия между совладельцами алгоритм выделения доли в доме будет следующим:
- Оформление помещения. Для начала необходимо получить разрешение на переустройство дома, находящегося в долевой собственности, затем создать изолированное помещение.
- Обратиться в БТИ за составлением техпаспорта.
- Договориться с другими собственниками о выделении своей доли в натуре. Приступая к данному пункту, нужно быть готовым к тому, что из-за неравенства частей кому-то придется доплачивать.
- Зарегистрировать изменения права собственности. Одновременно должна быть зарегистрирована реконструкция части дома в Росреестре.
При выделении доли через суд порядок действий будет таким:
- Обратиться в БТИ за техпаспортом дома и за проведением строительно-технической экспертизы, которая даст ответ на вопрос, можно ли в доме выделить долю.
- Подать иск в суд. На данном этапе можно просить суд провести долевой раздел жилого дома на две квартиры или больше, в зависимости от количества собственников.
- Посетить судебное заседание.
- Зарегистрировать изменения в праве собственности.
Причин для оформления в собственность земли под многоквартирным домом – множество. В первую очередь важно помнить, что использование земельного участка этого вида под огород или же для осуществления иной деятельности при отсутствии прав собственности наказуемо.
Причем в качестве административной меры подразумевается как штраф, так и арест в некоторых особо сложных случаях.
Отдельно стоит отметить необходимость оформления земли в собственность если правом на это обладает только лишь один гражданин – но при этом квартиры не является приватизированной.
В случае смерти такового будет попросту невозможно осуществить процесс приватизации. Соответственно, наследники попросту утрачивают право собственности на землю. Данный объект отходит государству, управление им будут осуществлять муниципальные органы власти.
Нередко возникает необходимость оформления кредитного займа достаточно существенной величины. В таком случае использовать земельный участок в качестве залога можно будет лишь в случае, если таковой является собственностью конкретного заемщика.
Как оформить землю в собственность, если дом в общей долевой собственности
Абсолютно любое имущество может иметь нескольких хозяев, то есть находиться в долевой собственности. Чаще всего данное явление наблюдается в тех случаях, когда поделить вещи между несколькими собственниками, имеющими право пользования, не представляется возможным. Однако если вести разговор о земельном наделе, то данный объект недвижимости в чаще всего остается во владении нескольких хозяев с их согласия, причем не всегда оно дается добровольно.
Законодательными актами, регулирующими земельные вопросы, устанавливается два случая, когда землевладение может находиться в общей долевой собственности:
- Гражданин имеет право собственности на определенную долю имущества;
- Владение имуществом осуществляется на основании общей собственности, являющейся вместе с тем и долевой.
Оба варианта предусматривают не единоличное владение какой-либо конкретной частью имущества, определяемого как совместное, а лишь фиксируют часть прав собственности на него, имеющуюся у гражданина, который является одним из собственников объекта. В данных случаях на формально принадлежащую гражданину долю имущества на основании права владения определяется конкретная часть этого права.
Владение имуществом, являющимся общим и долевым, предусматривает, что полноценным правом собственности на весь земельный участок обладает каждый хозяин земельного надела. В любом из вариантов, предусмотренном земельным законодательством, соглашение, заключаемое по поводу владения наделом, может быть как устным, так и оформленным письменно.