Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое жилье по договору социального найма, и кому оно положено». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Площадь жилья зависит от норм, которые каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв. метров. В случае, если семья состоит из 3 человек общая площадь предоставляемой квартиры составит 54 кв. метра.
Рассмотрим, куда и как обращаться для получения социального жилья:
|
Порядок действий при получении жилья по договору соцнайма |
||
|
1 |
Встаньте на жилищный учет, получив статус нуждающегося в улучшении жилищных условий |
Бланк заявления о постановке на учет можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на Госуслугах. Нужно, чтобы в заявлении каждый член семьи поставил свою подпись. В некоторых субъектах, в частности, в Москве, заявление заполняется прямо при подаче. |
|
2 |
Соберите необходимые бумаги |
К заявлению приложите все документы, подтверждающие право на жилье по социальному найму: справки о доходах, которые подтверждают вашу малообеспеченность, справка о том, что дом является аварийным, медицинское заключение с диагнозом родственника, страдающего тяжелым заболеванием и пр. |
|
3 |
Подайте заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет |
Так, в столице этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане таким органом являются районные администрации. |
|
4 |
Дождитесь ответа от властей |
В течение месяца вас должны уведомить о том, поставлена ли семья на жилищный учет или нет. Отказ разрешено обжаловать в суде. |
|
5 |
Дождитесь своей очереди |
Как правило, это занимает годы. |
|
6 |
В ожидании очереди следует уведомлять жилищные органы о любых событиях, имеющих отношение к вопросы |
Речь идет об изменении размера заработка, переменах в составе семьи и пр. |
|
7 |
Получите жилье |
В ряде регионов предоставляется выбор из нескольких вариантов, но не во всех. |
Одним из способов обеспечения граждан жильем остается предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В настоящее время нормы жилищного законодательства приведены в соответствие с Конституцией, согласно которой жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (ч. 3 ст. 40).
Как предусматривает ч. 2 ст. 49 ЖК, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.
Малоимущими гражданами по критериям ЖК являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.
Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения этих органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение данных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются названным выше категориям граждан в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК).
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется на основании нормы предоставления площади жилого помещения по такому договору. Данной нормой является минимальный размер площади, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Центральное место в ЖК занимают положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения (гл. 8). Согласно п. 1 ст. 672 ГК по такому договору предоставляются гражданам жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Договор социального найма жилого помещения является гражданско-правовым договором, и поэтому возникающие в связи с его заключением отношения регулируются гражданским законодательством (ст. 672 ГК); одновременно он представляет собой основной вид жилищного договора, в силу чего порождаемые им отношения в весьма значительной мере регламентируются нормами жилищного права.
Согласно ст. 60 ЖК по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.
Договор социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 62 ЖК предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Отношения по поводу найма в многоквартирных домах являются более сложными, поскольку объектом права пользования здесь выступают не только жилые помещения, но и имущество общего пользования, находящееся в этих домах, что впервые было установлено ст. 673 ГК. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 61 ЖК.
Статья 63 ЖК предусматривает, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК).
По смыслу статьи 49 ЖК РФ иные категории граждан, перечисленные выше, имеют право на внеочередное получение жилья только при одновременном соблюдении следующих условий:
- право на внеочередное получение жилья прямо предусмотрено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
- федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ предусмотрен специальный порядок получения жилья во внеочередном порядке. Если такой порядок не определен, то жилье предоставляется в порядке, предусмотренном ЖК РФ – то есть, как правило, в порядке очереди.
Комментарий к главе 7
Жилищная проблема в России — одна из острейших .
———————————
Несомненно, важнейшим условием решения жилищной проблемы в стране является увеличение объема жилищного строительства. Как отмечено в Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию, для удовлетворения потребности современного российского общества требуется строить «не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России».
Статистические данные за январь — апрель 2007 г. по вводу жилья субъектами Российской Федерации довольно скромные: Ивановская область — 15,4 тыс. кв. м общей площади; Республика Карелия — 21,3; Республика Коми — 21,2; Мурманская область — 4,9; Республика Адыгея — 5,5; Республика Ингушетия — 1,4; Республика Алтай — 16,0; Республика Тыва — 3,9; Читинская область — 24,3; Хабаровский край — 12,6; Камчатская область — 3,6; Республика Саха (Якутия) — 21,3.
Причем доля жилых домов, построенных за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, составляет лишь малую часть вводимого жилья. Так, в I квартале 2007 г. за счет названных бюджетов в упомянутых субъектах Российской Федерации, в частности Республике Карелия, Республике Саха (Якутия), Читинской области, построено соответственно: 0,2; 0,1; 2,7 тыс. кв. м.
Поэтому цель жилищной политики на новом этапе состоит в необходимости создать надежные правовые гарантии для реализации гражданами конституционного права на жилище в современных условиях.
Новый ЖК РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления (в пределах их полномочий) обеспечивать условия реализации этого права, в том числе путем предоставления им жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма. Хотя этот способ приобретения жилья сегодня стоит в ряду остальных (покупка жилья на вторичном рынке, строительство жилых домов и проч.), но для малоимущих он остается единственно возможным.
Договор социального найма занимает особое место. Статья 19 ЖК РФ определяет сферу, где применяется такой договор: это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, т.е. предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Статья 49 ЖК РФ определяет, каким категориям граждан эти жилые помещения должны предоставляться.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях содержатся в ст. 51, вопросы предоставления жилья — в ст. 57, 58 ЖК РФ.
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 49
1. Согласно ст. 49 жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, может относиться только к двум жилищным фондам — государственному и муниципальному.
Муниципальный фонд предназначен в первую очередь для предоставления жилья нуждающимся в нем малоимущим гражданам. Государственный (федеральный и субъектов РФ) — для категорий граждан, которые хотя и не являются малоимущими, но определены (как имеющие право на жилье по договору социального найма) федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ и тоже признаны нуждающимися в жилье — по основаниям, установленным ЖК РФ, другим федеральным (субъекта РФ) законом или указом Президента РФ.
2. Предоставление гражданам жилья по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде регулируется ч. 2 комментируемой статьи.
При этом должны быть соблюдены следующие условия:
а) признание гражданина малоимущим. Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Учитывая полномочия органов государственной и муниципальной власти, «схема» такого признания выглядит следующим образом:
порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан малоимущими устанавливают субъекты РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ);
размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости указанного имущества — в тех же целях — устанавливают органы местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14);
б) признание гражданина нуждающимся в жилом помещении (см. комментарий к ст. 51);
в) проживание в данном населенном пункте.
Предусмотренные комментируемой статьей граждане имеют право на получение жилья по договору социального найма, если они нуждаются в жилых помещениях. Основания признания исчерпывающе (перечень закрыт) изложены в ст. 51 ЖК РФ.
Что касается «проживания в данном населенном пункте» как основания обеспечения жильем, то согласно ст. 52 Кодекса на учет в качестве нуждающихся граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет в другом месте возможно лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством. Статьей 57 Кодекса установлено, что по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта).
3. В отношении признания граждан малоимущими хотелось бы обратить внимание на следующее.
Методическими рекомендациями по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях обеспечения их жильем (утв. Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 25.02.2005 N 17) предложено функциями оценки доходов и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими наделить органы местного самоуправления, уполномоченные вести учет и распределение жилья в муниципальных образованиях. Такая рекомендация более чем сомнительна. У данных органов местного самоуправления иные цели и задачи (учет нуждающихся в жилье, предоставление гражданам жилых помещений).
Для столь трудоемкой работы — оценки доходов и стоимости имущества следует создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т.п. Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, определен Постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 N 512 .
———————————
СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3374.
Этим Постановлением определено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина учитываются все виды доходов, полученных каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином, в денежной и натуральной формах, в том числе:
все предусмотренные системой оплаты труда выплаты;
средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств и т.п.
Установление порядка определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими отнесено к компетенции субъекта РФ. Приведенное выше Постановление Правительства РФ может служить «ориентиром» для решения данного вопроса. Можно в этом плане упомянуть также Федеральный закон от 05.04.2003 N 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» .
———————————
СЗ РФ. 2003. N 14. Ст. 1257.
Чтобы понять, что такое социальный наем (далее по тексту СН) квартиры или любого другого жилого помещения, достаточно вспомнить особенности аренды недвижимости. По своей сущности отношения, возникающие при заключении аренды и соцнайма, почти идентичные. Один субъект передает в пользование другому имущество на определенный срок за установленную плату.
Но в то же время соглашения о СН отличаются рядом особенностей:
- субъектный состав — одна сторона это обязательно муниципалитет или государство в лице уполномоченных органов, другая — физлицо;
- предмет — исключительно жилая недвижимость;
- сниженные ставки ежемесячной платы по сравнению с рыночными ценами на аренду;
- специальные требования, установленные к кандидатам на соцжилье.
Право на соц. жилье имеют малоимущие и нуждающиеся граждане, например:
- граждане, чьем жилье признано непригодным для проживания
- дети-сироты и дети, которые остались без попечения родителей
- граждане, которые страдают тяжелыми формами хронических заболеваний с учетом Постановления Правительства РФ
- педагогические работники
- инвалиды ВОВ
- многодетные семьи
- военнослужащие
- граждане, подвергшиеся радиации из-за аварии на Чернобыльской АЭС
- сотрудники ОВД
- иные лица в соответствии с законодательством РФ
При определении лиц, которые имеют право на соц. жилье, необходимо учитывать условия предоставления соц. жилья, которые заключаются в следующем:
- лицо должно относиться к лицам, которым может быть предоставлено соц. жилье
- лицо должно быть признано в установленном порядке малоимущим или нуждающимся и поставлено на учет
- определенным категориям лиц соц. жилье может быть предоставлено вне очереди, иным в порядке очереди
Если лицу отказывают в заключении договора соц. найма, тогда такой отказ следует обжаловать.
Обжаловать отказ можно в административном или как его еще называют досудебном порядке и в судебном. При этом лицо может одновременно обратиться с жалобой в административном порядке и в судебном.
Досудебный порядок обжалования заключается в следующем:
- а) готовиться жалоба на незаконность отказа в договоре соц. найма
- б) далее жалоба передается или направляется в орган, который отказал в заключении договора соц. найма
- в) жалоба регистрируется в уполномоченном органе и рассматривается в установленный срок. В каких-то муниципалитетах срок рассмотрения жалобы установлен в 15 рабочих дней, но могут быть и иные сроки рассмотрения.
Судебный порядок обжалования представляет собой следующие действия:
- подготовка иска в суд, например, о признании отказа незаконным и обязании заключить договор соц. найма
- подготовка копий документов к иску
- направление одного экземпляра иска ответчику
- подача иска с документами в суд
- принятие участия в судебном разбирательстве
- принятие судом решения по делу
Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ). Понятие общей площади жилого помещения дано в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Норма предоставления, как и учетная норма, по общему правилу (иные случаи перечислены в ч. 3 ст. 50 ЖК РФ) устанавливается органом местного самоуправления (п. 2 ст. 50 ЖК РФ). Размер нормы предоставления, даже в минимальном своем значении, в ЖК РФ не закреплен. Вместо этого законодатель закрепляет открытый перечень факторов, влияющих на величину нормы предоставления, среди прочих выделяя лишь уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, достигнутый в соответствующем муниципальном образовании. Следует отметить весьма расплывчатый характер данного критерия. На практике, например, размер нормы предоставления рассчитывается с учетом общего количества квадратных метров жилой площади, находящихся в муниципальной собственности и предоставленных по договору социального найма, а также площади, подлежащей сносу, и количества зарегистрированных граждан.
Отсутствие в федеральном законодательстве размера нормы предоставления и четких критериев ее определения обусловливает значительную дифференциацию ее количественных показателей в регионах. Например, в одном регионе России норма предоставления может составлять 12 кв. м, а в другом – 25 кв. м. Норма предоставления может различаться и на территории разных муниципальных образований в пределах территории одного субъекта Федерации.
Норма предоставления жилья в Московской области для отдельных категорий граждан
Статьей 10 Закона Московской области от 26 июля 2006 г. N 124/2006-ОЗ «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда Московской области по договорам социального найма отдельным категориям граждан» право на предоставление жилых помещений жилищного фонда Московской области по договорам социального найма имеют состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях работники государственных учреждений здравоохранения Московской области, государственных аптечных учреждений, работники государственных образовательных организаций, работники государственных учреждений социального обслуживания населения, работники государственных учреждений сферы культуры, работники государственных учреждений агропромышленного комплекса, работники казенных предприятий жилищно-коммунального хозяйства, работники физкультурно-спортивных государственных учреждений, работники государственных архивных учреждений. Для указанных категорий граждан установлены следующие нормы предоставления площади жилого помещения:
- не менее 33 кв. м общей площади — на одиноко проживающих граждан;
- не менее 42 кв. м общей площади — на семью из двух человек и трех человек;
- не менее 18 кв. м общей площади — на каждого члена семьи, состоящей из трех и более человек.
Где и как подается заявление?
Рассмотрим порядок заключения. Документ о найме соц. жилья оформляется в Управлении Департамента жилищной политики (администрация) или в МФЦ. Какие документы нужны? Заявитель или управомоченный им представитель должен представить:
- паспорт;
- заявление (форма его может быть свободной);
- удостоверяющие личности членов семьи заявителя документы (копии): свидетельства о рождении и паспорта;
- свидетельства о браке, свидетельства о разводе (если есть);
- справки о родстве с лицами, подлежащими включению в документ (о составе семьи);
- документы, на основе которых граждане вселяются: оригинал ордера (если есть) и его копия; выписка о том, что жилплощадь нанимателю предоставляется (из решения исполнительного органа);
- справки, подтверждающие, что задолженности по коммунальным платежам нет;
- справки о том, что жилплощадь является муниципальной собственностью (из БТИ, выписка из ЕГРП и из реестра муниципальной собственности).