Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение земельных участков: все, что нужно знать о процедуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Особенности объединения земельных участков в 2023 году
Получение межевого плана
Для постановки нового участка на кадастровый учёт и последующей его регистрации в Росреестре предварительно необходимо получить новый межевой план, определяющий границы объединённой территории.
Данный документ предоставляется заинтересованному лицу после осуществления соответствующих работ на местности кадастровым инженером.
С этой целью совладельцы (или единоличный хозяин) объекта обращаются в межевую компанию.
В организацию важно предъявить определённую документацию:
- паспорта всех будущих совладельцев;
- акт согласования границ соседних территорий (если смежные участки принадлежат нескольким лицам);
- решение об объединении земельных участков, образец которого можно бесплатно скачать на сайте (в бланке расписываются все участники процедуры);
- правоустанавливающие документы на исходные объекты;
- кадастровые паспорта земель;
- заявление об объединении земельных участков(каждый собственник предоставляет по одному экземпляру запроса, составленному в свободной форме;от единоличного владельца требуется один заполненный бланк).
Инженер изготовит необходимый межевой план и передаст его совладельцам объекта недвижимости.
Раздел и объединение земельных участков
Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следует обратить внимание на то, что объединение земельных участков допускается в том случае, если исходные (преобразуемые) земельные участки являются смежными, т.е. граничащими друг с другом (часть границ одного земельного участка одновременно является частью границ другого земельного участка). При этом объединяемые земельные участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.
При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Однако допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Кто оформляет перераспределение земельного участка
Мы выяснили, что для перераспределения земельных участков требуется ряд документов. А кто оформляет перераспределение земельного участка? Порядок перераспределения земельных участков предполагает участие не только собственников земель, в том числе муниципальных, государственных органов, но других структур и лиц. Так, в результате перераспределения готовится межевой план, право подписи которого принадлежит только зарегистрированному кадастровому инженеру, кроме того, кадастровый инженер дает консультации и оказывает помощь как на этапе подготовки документов (схем, проектов), так и после заключения соглашения.
Для того, чтобы оформить межевание следует выбрать кадастровую компанию или кадастрового инженера в своем регионе из каталога кадастровых организаций. По ссылке вы найдете бесплатный и удобный онлайн сервис — калькулятор цен на кадастровые услуги, с помощью которого можно выбрать исполнителя кадастровых работ.
Диск с межеванием, а также пакет документов для регистрации вновь созданных перераспределенных земельных участков, передается в местный МФЦ, для последующей регистрации в органах Росреестра.
Когда вновь созданные участки будут поставлены на кадастровый учет, тогда старые прекратят свое существование.
Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности. Как правило, при таком раскладе, в соглашении обычно прописывается денежная компенсация.
Требования к землевладениям: всегда ли получится их объединить
Рассудительный гражданин обязательно задумается, всегда ли можно объединить два участка в один или, если перефразировать, какие из них можно объединять, а какие – нет. Процесс формирования нового надела регулируется не только Земельным кодексом. Регулированием занимается Лесной и Градостроительный кодекс, а также федеральное законодательство.
Основные критерии перечислены в статье 11.6 Земельного кодекса РФ; объединение возможно со следующими уточнениями:
- Землевладения должны быть соседними (смежными). Если это главное условие не выполняется, слиться в единый объект они не смогут.
- Укрупнение территориальных единиц, независимо от права собственности (одно или два лица), проходит только с привлечением профильных специалистов.
- Кроме права собственности существуют другие формы права. К ним относится пожизненное наследуемое владение, безвозмездное или постоянное (бессрочное) пользование. Если хотя бы один из исходных наделов находится под таким правом, слияние возможно, только если все они являются собственностью одного лица.
Как объединить земельные участки
В соответствии с требованиями действующего законодательства, объединение смежных земельных участков возможно при соблюдении следующих необходимых условий:
- смежное расположение земельных наделов —не допускается объединение участков, не имеющих общей границы;
- наличие сведений о произведенном межевании, если таких документов нет, процедура объединения приостанавливается до оформления необходимых бумаг;
- участки относятся к единой категории, в то же время законом допускается различный вид разрешённого использования земель (собственник имеет право самостоятельно решать, как использовать новообразованный объект недвижимости);
- нахождение объединяемых наделов в одном и том же населённом пункте (в черте одного города, посёлка пр.);
- возникновение любых недостатков в результате объединения (если их не было до этого);
- не допускается смещение границ;
- согласование со всеми заинтересованными лицами;
- отсутствие нарушений действующих законодательных норм.
Земельные площади, которые имеют своих собственников, могут разделяться, перераспределяться, объединяться.
При объединении соединяются в один, два или более участков, обязательно смежных. Процедура объединения относится к одному из видов кадастровых работ. Смежные земельные участки, находящиеся в собственности и объединенные в один, утрачивают свое существование как самостоятельные единицы.
Производится объединение земельного участка с учетом норм статьи 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации. В другой статье, 11.6, указывается, какие могут быть объединены участки. Такой процесс возможен только с наделами, которые имеют общие границы.
- Если территории земли находятся в распоряжении одного собственника и они по соседству расположены, процедура объединения будет максимально простой. Этот собственник становится единственным владельцем образованного участка.
- Когда собственников несколько, используется такая форма управления, как право совместной собственности.
Но у людей, которые совместно владеют землей, часто возникают конфликты, споры по поводу целей использования земельной территории. И тогда только с помощью юристов можно разрешить сложные ситуации, пример одной из которых приводится в классической задаче *У Кузовлевой на земельном участке…».
У тех, кто ведет хозяйственную деятельность на земле, может возникнуть вопрос, можно ли проводить объединение двух и более участков, которые используются на правах бессрочного или безвозмездного срочного пользования, находящихся в аренде?
Одним из сообществ владельцев земель является СНТ, дачное товарищество, ассоциация. Их членов также интересует, разрешается ли соединение в один нескольких садовых, дачных участков. Такая процедура происходит в том же порядке, что и соединение других земель.
Обязательно учитывается земельное право и его требования к оформлению, регистрации новой территории. При создании нового участка требуется получить кадастровый паспорт на него, провести межевание квалифицированным специалистом. Собственник должен поучить свидетельство о праве собственности на землю.
После получения свидетельства о праве собственности такой документ нужно показать председателю СНТ или другому человеку, возглавляющему товарищество.
Председатель внесет нужные изменения в межевой план территории. Если проводится объединение двух смежных садовых или дачных участков одного владельца, никакого разрешения или согласия от главы или членов товарищества. Но нужно будет уточнить, какую сумму членских взносов потребуется вносить после изменения границ участка.
С чего необходимо начать
Первое, с чего нужно начинать объединение земельных участков, это подготовка межевания. Если межевание земли не проводилось ранее, то стоит заняться этим вопросом.
Межевание составляет ряд работ, которые может совершить специалист из кадастровой палаты. Он проводит геодезические измерения.
Если человек задумался о выполнении этих работ самостоятельно, то ему следует знать, что это не получится, так как необходимы:
- лицензия, подтверждающая разрешение проведения работ подобного плана;
- специальное оборудование.
После того как специалист выявит новые границы будущего участка, он занесёт их в межевой план. При этом у такого плана имеются свои требования, которые обозначены в приказе 412 Минэкономразвития от 24.11.2008.
Само объединение земельного участка требует обязательного приготовления межевого плана для нового землевладения, а также необходимо провести остальные работы и постановку имущества на учёт в кадастровый орган.
Законодательство Российской Федерации предусмотрело нюансы, связанные с проблемой объединения земель:
- данные о земельных участках, подлежащих объединению, заносится временно;
- все обременения, которые наложены на прежние земли, остаются и на новообразованном участке;
- у любого участка обязан быть зарегистрированный адрес расположения.
Во время присвоения юридического адреса объекту недвижимости специалисты рекомендуют делать это тогда, когда все необходимые работы уже завершены, но участок ещё не был поставлен на кадастровый учёт. Для тех кто не успел присвоить адрес участку до завершения процедуры объединения, законодательство России предусмотрело возможность выполнить это и после того как объект будет поставлен на учёт в кадастровый орган.
Кадастровая регистрация объединенного участка
После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:
- внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
- все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
- если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.
Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.
Условия, без которых невозможно объединение
Прежде чем начинать объединение, следует выяснить, не существует ли запретов и препятствий для данной группы участков. Законодательные акты выдвигают ряд ограничений при проведении действий по изменению границ и площадей участков. В случае невыполнения любого из нижеперечисленных условий, объединение может не состояться или впоследствии может быть признано незаконным. В числе обязательных требований к объединяемым площадям выделяют следующие:
- наличие общей границы (межи);
- земля должна находиться в собственности одного или нескольких лиц;
- можно объединять земли одинаковой категории;
- получение согласия всех дольщиков;
- месторасположение исходных участков в пределах одного населенного пункта или муниципального образования;
- соблюдение установленных предельных норм по размерам и другие.
Варианты объединения земель
У объединяемого территориального надела может быть 2 законных владельца, которые распоряжаются этим недвижимым имуществом согласно долевому праву. Этот факт должен подтверждаться на основании соответствующих свидетельств. Если субъект не имеет прав собственности на недвижимое имущество, с этой территорией тоже можно произвести объединение. Процедура в обязательном порядке согласовывается с органом местного самоуправления.
Слиянию могут подлежать сразу несколько территориальных единиц. Но при условии, что имеют одну категорию назначения и имеют общие смежные границы. При объединении земель не допускается изломов и смещение точек, даже на несколько сантиметров. По окончанию этого процесса, получается единый земельный участок, собственник может им распоряжаться без каких-либо ограничений. Только его нужно будет зарегистрировать в росреестре или обратиться в многофункциональный центр.