Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать участок, если он в аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Допускается ли продажа арендованного земельного участка
Арендатор не может продать земельный участок в аренде, так как фактически, он не является собственником этого объекта. Распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеют все основания только их владельцы, а не пользователи.
А вот право аренды продать вполне реально. Причем, такая возможность закреплена на законодательном уровне, за исключением некоторых случаев.
Право аренды не может быть предметом сделки, если:
- арендным договором запрещено передавать земельный участок третьим лицам;
- соглашением об аренде предусмотрена необходимость получения согласия от арендодателя на переуступку, по последний разрешения не дает;
- участок находится на территории особой экономической зоны;
- арендатор получил земельный участок по программе государственной поддержки малому и среднему бизнесу;
- договор аренды государственного или муниципального участка заключен на срок менее 5 лет.
Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.
Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
Можно ли продать недвижимость, обремененную арендой?
Продать недвижимость, обремененную договором аренды можно. Чтобы подробно ответить на вопрос, мы обратимся за советами к профессиональным юристам:
- Чтобы договор аренды вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в местном отделе Росреестра. В этом случае, арендатор будет иметь полный перечень прав, указанных в договоре, не зависимо от того, кто владелец недвижимости и происходит ли смена собственника.
- Чтобы продать обремененную недвижимость важно учитывать ее тип. Если договор аренды заключался с объектом, не пригодным для проживания, то это не играет большой роли, так как многие собственники просто дожидаются окончания срока аренды, либо меняют условия с арендатором. Все сложнее, когда обремененная недвижимость – это жилплощадь (квартира, земельный участок). Для проживания на купленной территории необходимо расторгнуть договор аренды.
Как ограничиваются права собственника
Все зависит от типа договора. Бывают случаи, когда арендуется земельный участок и в договоре прописан пункт о строительстве. То есть арендатор вправе возводить на территории разрешенные законом объекты, выплачивать все расходы за коммунальные платежи и налоги. В этом случае руки у собственников «будут связаны», так как пока срок действия договора аренды не пройдет, арендатор вправе использовать землю в своих личных целях. Нередко в сделке прописывается информация, которая запрещает арендодателю вмешиваться в дела арендатора.
Продажа собственности с обременением – это сложный процесс, так как требует тщательного изучения всех документов. Многие объекты сдаются в аренду на длительный срок (от 2х лет и более), причем арендаторы могут возводить целые комплексы на участках. Расторгнуть без оснований договор – невозможно. Для этого необходимо быть юридически подкованным, знать свои права и обращать внимание на все нюансы при выборе недвижимости и заключения сделки купли-продажи.
Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в
Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.
Этот вариант является более дорогостоящим, но одновременно и более надежным. Землю в собственность можно приобрести аналогично аренде: у администрации через аукцион или по упрощенной системе; купить у частного собственника.
Все сведения о земельном участке проверяются аналогично проверке на «чистоту» земли под аренду – через ЕГРН.
Правильные критерии для выбора участка:
- на участке отсутствуют ограничения, долговые обязательства;
- границы участка четко обозначены;
- целевое назначение соответствует для последующей постройки на участке магазина;
- есть вся необходимая документация.
Если на участке уже началось строение, необходимо проверить:
- наличие проекта планировки территории, утвержденные архитектурными и градостроительными органами;
- строительство разрешено административными органами населенного пункта.
Для заключения договора нужно обратиться к нормам ГК РФ и ЗК РФ. Приоритетной будет являться ст. 37 ЗК РФ. Данная статья устанавливает следующие ограничения:
- недопустимость права обратного выкупа по желаю предыдущего собственника;
- нельзя включать условие о невозможности продажи другим лицам участка под магазин в дальнейшем;
- невозможность ограничения обязанностей продавца при появлении у третьих лиц прав на продаваемый участок.
Договор составляется в простой письменной форме. В отличие от длительного договора аренды, он не регистрируется в Росреестре. В ЕГРН сообщаются лишь сведения о переходе права собственности (ст. 551 ГК РФ).
Как продать право аренды земельного участка, принадлежащего государству
Часто возникает вопрос, продать право аренды земельного участка, если ее собственником значатся государственные органы. Это также возможно, но со своими особенностями. Наиболее распространена сдача в аренду под индивидуальное жилое строительство. Покупка происходит на торгах конкурсных или аукционных. Таким образом, земельный участок получает тот, кто предложит наибольшую цену.
Обязанность создания объекта договора в правовом смысле возлагаются на арендатора. Он должен произвести межевание, определить границы, поставить участок на кадастровый учет. Получается, что на него накладываются дополнительные затраты.
Договора аренды с муниципалитетом не предусматривают возможности сдачи участка в субаренду
Данная мера предосторожности направлена на борьбу с незаконным использованием государственных земель. Однако это не лишает арендатора возможности передать право аренды
Есть лишь один нюанс – продать неосвоенный земельный участок нельзя. Как невозможно и самостоятельно изменить его целевое назначение.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.
Приобретение гражданами РФ земельных участков в собственность
Земельный участок может быть передан в собственность без проведения торгов, если он находится у гражданина на праве аренды. При этом участок должен быть предназначен для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд либо для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта (т.е. в строке «Категория земель» в описании участка не должна быть указана категория «Земли населенных пунктов (поселений)»).
Но воспользоваться таким правом не получится, если были выявлены и не устранены нарушения использования земельного участка. Например, нарушением может считаться обнаруженное в рамках государственного земельного надзора нецелевое использование участка, т.е. не в соответствии с видом разрешенного использования.
Особенности аренды земли сельхозназначения
Чтобы максимально эффективно применять различные типы земель по их назначению, необходимо придерживаться строгой системы разграничения землепользования
При этом важно, чтобы правовой статус землепользователей был защищен государством
Установленная категория земельного участка влияет на правовые взаимоотношения граждан с таким участком. Знайте, что территория России на 39% состоит из земель, отведенных под сельскохозяйственные нужды. Для современной политики России земли указанной категории являются важнейшими по целевому назначению и охраняются законом.
Выделение земель под строгое целевое использование для осуществления сельскохозяйственной деятельности обеспечивает гарантированную продовольственную безопасность страны. Знайте, что перевести участок земельного массива из земель сельхоз назначения в другие категории землепользования сложно, для этого необходимо знать специальный порядок смены вида землепользования.
Земля в аренде, как продать?
1. Если продать участок решил арендодатель.
Если у арендодателя в порядке документы, подтверждающие право собственности на землю, он, как полноправный хозяин, имеет право продать землю, несмотря на то, что на нее наложено обременение в виде договора аренды.
И уже покупатель, после того, как получит на руки свидетельство о регистрации права собственности, имеет право, найдя законные основания, отказать арендатору в аренде. А далее распорядиться участком по своему усмотрению.
Случай номер два часто возникает при продаже строения, которое находится в собственности, а земельный участок в аренде, опытные риэлторы это знают.
2. Если продать участок решил арендатор.
Арендатор продать участок права не имеет. Но он имеет право переуступить свои обязанности, прописанные в договоре аренды, другому лицу. Но только в том случае, если владелец участка даст на это свое согласие. При этом, согласие должно быть получено обязательно в письменном виде. Если такое согласие получено, переуступить права на участок арендодатель может как за определенную сумму, так и безвозмездно. В первом случае придется платить налог с полученной денежной суммы.
Если же в договоре аренды указано, что арендатор может передавать свое право пользования участком третьему лицу, пока действителен договор аренды, то переуступить свои обязанности на участок можно без получения письменного согласия собственника. При этом, достаточно уведомить его о своих действиях, но тоже в письменном виде. Этот случай подходит, если собственником земли является муниципалитет или местная Администрация.
3. Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее участок в аренде?
Основная опасность – это неисполнение своих обязательств прежним арендатором участка. Если пользование участком совершалось с соблюдением всех условий договора, то у арендодателя не возникает законных оснований для прекращения действия договора. Если же происходили какие-либо нарушения, то можно приобрести участок с уже недействующим договором аренды. Проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора.
Так же следует убедиться, что нет задолженности по арендной плате. Ведь в противном случае, придется не только оплачивать чужие долги. Можно также остаться без участка, так как даже если просрочка составила 2 месяца, договор автоматически может считаться расторгнутым.
Если участок приобретается с целью построить дом – необходимо удостовериться, что вид разрешенного использования данного участка позволяет это сделать. И, кроме того, следует убедиться, что в договоре аренды отсутствует пункт о запрете на капитальное строительство (если, конечно, вас интересует строительство капитального здания). Иначе арендодатель будет иметь веские основания для расторжения договора аренды.
Чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций, лучше заранее согласовать вид постройки с арендодателем.
Если на арендованном участке построен дом и введен в эксплуатацию, то арендатор получает преимущество при оформлении на этот участок права собственности. Но при условии, что строительство было согласовано с собственником участка. В случае самовольной постройки итог, скорее всего, будет печальным: постройка или передается, на основании судебного решения, во владение собственника участка, либо сам участок со строением переходит в имущество застройщика.
Следует сказать, что перечень документов на строительство дома одинаков, независимо от того, в собственности участок, или в аренде.
Конечно, гораздо спокойнее распоряжаться участком, находящемся в собственности. Но если соблюдать все условия арендного договора, а тем более возвести строение, можно вскоре из арендатора превратиться в собственника участка.
Любой договор аренды на земельный участок или переуступки права аренды должен регистрироваться в Росреестре.
Можно ли продать земельный участок, который в аренде на 49 лет без каких либо построек
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.