Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Что можно сделать ещё?
Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.
- Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
- Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?
Что выгоднее уменьшить: срок или платеж
Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.
Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.
На самом деле математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.
При аннуитетных платежах математически нет никакой разницы, что уменьшать: платеж или срок. Есть гипотеза, что лучше сокращать платеж, но при этом продолжать ежемесячно платить «прежнюю» сумму — так вы быстрее приблизите сокращение ежемесячного платежа до считанных рублей и в один прекрасный день одним платежом погасите остаток задолженности за последние несколько лет. Однако данная схема подходит только людям с высоким уровнем самодисциплины.
Если вы таковой не обладаете, то, получив возможность ежемесячно платить меньше, будет сложно продолжать перечислять «прежнюю» сумму. Поэтому разумнее при частичных досрочных погашениях всегда сокращать срок кредита, приближая заветную дату окончания ваших долговых обязательств, а не питать иллюзии, что, получив возможность платить меньше, вы будете ежемесячно отдавать все то же количество денег.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Полезные рекомендации
Чтобы досрочное погашение ипотечного кредита не привело к негативным последствиям для вашего бюджета, воспользуйтесь нашими советами:
- Прежде чем обращаться в банк, перечитайте договор о кредитовании, а именно – раздел, посвященный досрочным выплатам. Обратите внимание на размеры процентов, которые насчитываются до внесения дополнительных средств и после, а также на сроки уведомления банка о желании погасить ипотеку досрочно.
-
Оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте, какой окажется дата полной выплаты кредита, если часть суммы будет уплачена преждевременно. Заемщик должен понимать, сможет ли он осилить большую досрочную выплату, и будет ли она действительно полезной для оптимизации условий последующих выплат.
-
Все возникающие вопросы решайте непосредственно в банке. Каждое финансовое учреждение может иметь свои условия и нюансы досрочной выплаты кредита. О всех подобных особенностях необходимо узнать заранее, чтобы это не привело к нежелательным последствиям.
Если вы точно уверены в выгоде досрочного погашения, то еще раз уточните алгоритм подачи заявления, чтобы не ошибиться в сроках.
Надо ли гасить ипотеку досрочно?
График платежей по ипотеке на стадии оформления рассчитывается таким образом, чтобы клиент мог справляться с кредитным бременем и обслуживать свои насущные потребности. Это приводит к тому, что приходится:
- в течение 10-20 лет оставаться в долгу перед банком;
- значительно переплачивать, оплачивая кредитные услуги банка.
Но если финансовая ситуация клиента меняется в лучшую сторону, он вправе досрочно рассчитаться с банком, тем самым:
- Освободить жилое помещение от залогового бремени и иметь возможность распоряжаться им в полной мере.
- Эффективно распорядиться дополнительными средствами в виде материального капитала или наследства.
- Рассчитаться с долгами в благополучный период стабильных заработков.
- Сократить переплату, сэкономив на начисленных процентах.
Обратите внимание, что требуется обязательное уведомление банка о намерении досрочно погасить ипотечный займ.
Варианты досрочного гашения потеки
Имея дополнительные свободные денежные средства, клиент, внеся их в качестве досрочного гашения может выбрать один из трех предлагаемых вариантов:
- Сокращение срока кредитования, предусматривающего:
- уменьшение срока ипотеки;
- значительное снижение общего размера переплаты;
- сохранение размера ежемесячного платежа.
Решение пойти по этому пути заинтересует тех, кто справляется с текущей кредитной нагрузкой, но хочет сэкономить на процентах.
- Уменьшение ежемесячных платежей, ведущего к:
- сохранению срока ипотеки;
- незначительному снижению общего размера переплаты;
- уменьшению ежемесячных платежей.
Этот вариант досрочного гашения приведет к сокращению суммы ежемесячных платежей, тем самым позволив тратить больше денег на собственные нужны.
- Комбинированный вариант, предполагающий:
- официальное сокращение размера обязательного платежа;
- фактическое сохранение размера ежемесячного взноса;
- сокращение срока ипотеки за счет того, что образующиеся переплаты будут идти на досрочное погашение.
Комбинированный вариант, по мнению экспертов, считается наиболее выгодным и комфортным. Данный вариант позволяет в случае ухудшения финансовой ситуации в любой момент отложить досрочное погашение.
Для наглядности приведем пример в форме таблицы. Исходные данные:
- сумма кредита — 1,5 миллиона рублей;
- ставка — 10,8%;
- срок — 36 месяцев;
- ежемесячный платеж — 48966 рублей;
- размер суммы, направленный на досрочное погашение — 500 тысяч рублей.
| Вариант погашения | Срок кредитования (месяц) | Ежемесячный платеж (руб.) | Переплата, идущая на досрочное погашение (руб.) | Итоговая переплата по кредиту (руб.) |
| Сокращение срока | 25 | 48966 | — | 178554 |
| Уменьшение платежа | 36 | 20126 | — | 207510 |
| Комбинированный вариант | 25 | 48966 | 28840 | 176547 |
Плюсы досрочного погашения ипотеки
Вне зависимости от того, что вы решите уменьшить, срок ипотеки или ежемесячный платеж, выгоды досрочного погашения очевидны. Перечислим основные плюсы.
-
В среднем, ипотечный договор заключается на 10-15 лет. Иногда этот срок может составлять 20-30 лет. Согласитесь, оценить свое финансовое состояние на такой длительный период практически невозможно. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа или срока позволит снизить возможные риски.
-
Благодаря внесению крупной суммы денег в счет долга можно существенно сократить размер общей переплаты по процентам.
-
На период ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость остается в качестве залога у кредитной организации. Досрочное погашение ипотеки, вне зависимости от того, что вы хотите уменьшить, ежемесячные платежи или срок, позволяет быстрее снять обременение.
-
Ускоренная выплата текущей задолженности позволит заемщику при необходимости оформить еще один ипотечный кредит.
На что обратить внимание после закрытия кредита?
Прежде всего, очень важно соблюсти процедуру закрытия счета. Это поможет не только освободить жилье от залога, но и избежать штрафов и начисленных пеней, которые могут набежать на незначительную сумму остатка долга. Стоит обратить внимание на полное отсутствие задолженности на кредитном счету (в платежке должны быть указаны нули). Даже если осталось 20 копеек – они должны быть оплачены.
Необходимо также забрать закладную у банка, поскольку пока она у него, кредитор продолжает быть залогодержателем.
Подробнее о том, на что нужно обратить внимание после погашения ипотеки, читайте здесь.
Учтите, что если ссудный счет открыт, то недобросовестные сотрудники банка могут «повесить» на заемщика любой другой кредит. Лучше не оставлять им такой возможности и пройти всю процедуру закрытия ипотеки от начала и до конца.
Еще одним популярным способом погашения ипотеки является получение потребительского кредита. Особенности и детали, а также плюсы и минусы этого метода мы рассматривали в этой статье.
Ипотечный кредит может быть погашен довольно быстро, если заемщик хорошо знает процедуру закрытия кредитного счета и снятия обременения в регистрационной палате. Очень важно внести последний платеж с соблюдением всех необходимых формальностей, чтобы банк не начислял штрафы на копеечный остаток долга и портил заемщику кредитную историю.
Рефинансирование кредита
Процесс рефинансирование представляет собой следующее: сторонний банк, с которым плательщик хочет заключить финансовый договор, гасит долг перед предыдущим заимодателем, предоставляя клиенту кредит на более выгодных условиях. Если ипотека под 13 процентов годовых, а после рефинансирования – 11%, то стоит задуматься – 2-процентная разница существенна. При займе двух миллионов экономия может составить более 30 000 рублей. Это в год. А если платить осталось 5 и более лет? Можно сэкономить сотни тысяч. Минус рефинансирования – то, что жилью, согласно главе 6 закона «Об ипотеке», присваивается статус залогового имущества. Так что если заемщик с помощью рефинансирования решает избавить свое жилье от обременения (при стандартной ипотеке, собственность тоже переходит в залог банка), то ничего не получится. Можно ли погасить ипотеку другой ипотекой? Да, но нужно учитывать все нюансы.
Затраты на страхование. Финансовое учреждение берет в залог приобретаемую на ипотечные средства недвижимость. Законом Российской Федерации предусмотрено, что залоговое имущество в обязательном порядке страхуется, чтобы нивелировать возможные риски – затопление, пожар и т. д. Банк, как правило, устанавливает фиксированный процент, который не превышает 1% от суммы кредита.
Дополнительные затраты: нотариальные услуги, госпошлина, оплата юристов – все эти траты заемщик берет на себя.
Комиссия за выдачу средств. Некоторые финансовые учреждения включают статью расходов при открытии кредитного счета или выдачу средств на руки.
Делать рефинансирование имеет смысл только тогда, когда платить ипотеку еще долго. Это особенно актуально при аннуитетной схеме кредитования. Ведь тогда первое время в основном оплачивают проценты по ипотеке. В этом случае рефинансирование на меньшую для заемщика процентную ставку принесет больше пользы.
Как быстро погасить (выплатить) ипотеку: варианты, схемы, нюансы?
Долгосрочный займ тяготит. Как быстро погасить ипотеку и получится ли при этом сэкономить? Существует несколько беспроигрышных схем быстрого погашения ипотечного кредита.
Почему возникает вопрос «как быстро выплатить ипотеку»? Для большинства граждан проблема, связанная с поиском решения, как выгодней, опережая график, погасить ипотеку, носит психологический характер.
Осознавать, что на протяжении многих лет ты обязан выплачивать долг, независимо от складывающейся финансовой ситуации, очень тяжело. В условиях нестабильной экономической обстановки мало кто уверен в завтрашнем дне.
Другая причина – это возникшая потребность продать или обменять приобретенное жилье. К выбору квартиры подходят очень тщательно и вдумчиво, однако с течением времени может измениться и состав семьи, и место работы, и финансовый доход.
Кто-то рассматривает возможность переезда в другой регион или даже страну. А поскольку ипотека создает определенные трудности для продажи квартиры, то единственным возможным вариантом осуществить задуманное служит опережающее погашение задолженности.
Ипотека, помимо ежемесячного погашения, предполагает и ежегодные траты, связанные с продлением страховки и независимой оценкой недвижимости (по дополнительным требованиям банка). Желание сократить хотя бы на год обязательные расходы естественно.
Можно ли погасить ипотеку раньше срока
Закрыть кредит на квартиру можно полностью и досрочно. Еще несколько лет назад за досрочное погашение банк взимал штрафы и пенни. Но сегодня выплатить кредит раньше можно без каких-либо препятствий. Но досрочное погашение заемщиком кредита банку не выгодно, он теряет проценты.
В связи с этим в кредитном договоре можно встретить ряд ограничивающих моментов.
- Сумма минимальной выплаты. Это минимальное количество денег, которую должен внести заемщик для досрочного погашения. В разных банках эти суммы разные, но в среднем они варьируются от 30000 рублей до 900000 рублей.
- Мораторий. Это срок, до истечения которого клиент не имеет права погашать кредит досрочно. Некоторые банки дают такую возможность, но при этом начисляют штраф. Срок моратория варьируется от 6 месяцев до 5 лет.
Однако не везде предлагают такие условия, многие финансовые учреждения не устанавливают ограничений.
Заемщики имеют право по любому типу ипотечного договора вносить дополнительную сумму средств, не учтенную при плановом расчете платежей за использование кредита (включая проценты).
В этом банке допускается частичное и полное досрочное погашение. Для этого требуется написать уведомление, в котором указывают информацию о дате следующего перечисления средств, по которым не будут начислены проценты.
Заявление лучше подать за сутки. Согласно условиям, предъявляемым банковской организацией, направить уведомление клиенты обязуются до шести вечера за день до оплаты. Необходимо проследить за правильностью указанной даты, так как при наличии ошибки или в случае несоблюдения срока (главное – подавать бумагу за одни сутки) операцию не осуществят и, соответственно, проценты по долгу за досрочное погашение не учтут.
Продайте ненужные вещи
Переберите балкон или гардероб – и вы прям обалдеете, обнаружив, сколько ненужных вещей там валяется. Если нужно побыстрее погасить ипотеку – продайте всё нафиг на Авито или через местную газету объявлений (если ее кто-нибудь читает).
Если в указанных местах ненужных вещей не нашлось – поищите на шкафах и в шкафах, на даче, в гараже.
Также можно устроить гаражную распродажу или отнести вещи на барахолку. Там за них дадут поменьше, но это тоже деньги.
Самое главное – полученные от продажи средства вы должны пустить на погашение ипотеки, а не на лишний пакет молока или литр бензина. От ваших действий должен быть экономический смысл.
Я, кстати, продал полно всякой одежды, остатки стройматериалов (делал ремонт на кухне) и несколько книжек. Вышло тысяч на 5. Мелочь, но всё же.
Как выгодно платить ипотеку в Сбербанке Онлайн?
Законодательство обязывает банковские учреждения принимать досрочные взносы физлиц по ипотеке без ограничений. Однако заёмщик должен явиться в отделение банка заранее до оплаты и предупредить финансовое учреждение о планируемом погашении.
Сбербанк пошёл на хитрости с процедурными моментами при досрочном погашении. Для любителей посещать отделение банка поставлена маленькая, но неудобная преграда: на каждое погашение требуется писать заявление с указанием всех параметров внеочередного взноса. Но у заёмщика есть и более привлекательная альтернатива: погасить досрочно кредит в сервисе Сбербанк Онлайн дома.
Для внепланового погашения аннуитетного платежа достаточно зайти в свой кабинет на сайте Сбербанка, выбрать дату, сумму платежа и карту, с которой спишутся средства. После подтверждения онлайн-заявки с помощью СМС, деньги спишутся со счёта в указанную дату без хлопот с посещением отделения банка.
Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала и детей
Обычно ипотеку берут молодые люди или семьи, поэтому практически всегда за срок действия кредита появляются дети. Начиная с 2020 года, материнский капитал полагается семьям, начиная уже с 1 ребенка (рожденного, после 1 января 2020 г.). Соответственно, полученную субсидию в размере 466 000 рублей можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки.
Берем все тот же пример. Пусть по завершению второго года выплаты ипотечного кредита у нашего заемщика рождается ребенок, семья получает право на материнский капитал. Что получаем в итоге:
- первые два года семья отдает по 34 097 рублей в месяц;
- начиная с третьего года, за счет частичного гашения ссуды маткапиталом платеж сократится до 28 474, то есть на существенные 5600 рублей. Если использовать этот излишек для периодического частичного гашения, срок выплаты можно сократить примерно на 2 года;
- пусть семья не делает больше частичных гашений, но в ней через 3 года (по итогу пятого года срока жизни ипотеки) появляется еще один ребенок, который дает право на получение дополнительного маткапитала в 150 000 рублей. Платеж сокращается до 26 420;
- семья решается на третьего ребенка, а по новому закону в этом случае ей будет полагаться 450 000 рублей, которые можно потратить на досрочное гашение ипотеки. Допустим, третий ребенок родился по итогу 10-го года выплаты ссуды. Ежемесячный платеж сократится до 16 634 рубля.
Если при этом делать частичные досрочные гашения хотя бы в невысоком темпе за счет уменьшения ежемесячных оплат, срок выплаты можно существенно сократить.