Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчетность застройщика в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Приказом ФСФР России от 12.01.2006 N 06-2/пз-н (далее — Методические указания).
- Транснефть Финанс
- Северсталь ЦЕС
- РЖД-ТРАНСПОРТНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
- Компания Braun
- Мостотрест
- Альфа-Банк
- Мособлгаз
- Газпромбанк
- МКУ Управление Делами Администрации
- ФКР Москвы
- Аппарат Мэра и Правительства Москвы
- ВТБ Лизинг
- Гипромез
- АНО Комплекс инжиниринговых технологий Курчатовского института
- Русское море
- Издательство Просвещение
- ИЦЛС Биотехнология
- ГУП Моссвет
Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.
В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.
В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».
Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).
Опасности участия в долевом строительстве жилья
До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.
Подводные камни в 2023 году в ДДУ тоже есть, и чтобы не попасть впросак, нужно знать, какие популярные схемы обмана доверчивых граждан существуют:
- Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
- Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
- Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;
Какие моменты должны насторожить потенциального дольщика
Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.
Чтобы выявить мошенника, достаточно скопировать указанный контактный номер в поисковик и просмотреть результаты – высока вероятность найти правдивые отзывы обманутых дольщиков.
Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания.
Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.
Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.
Низкая стоимость жилья – приманка для невнимательных граждан.
Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.
Что входит в того рода отчетность?
- Информация о самом застройщике, которая включает такие пункты как название, адрес, идентификационный номер налогоплательщика, наличие или отсутствие лицензии;
- Сведения о самом объекте недвижимости, на который подается отчет, которые включают всего большое количество пунктов: адрес, право собственности, разрешение на строительство, проектные документы, сколько и какие были взяты кредиты для целей строительства, информация о договорах участия в долевом строительстве, срок постройки и сдачи и многое другое;
- Подробное описание привлеченных средств при строительстве — сколькопривлечено, сколько потрачено, каков остаток, прочие расходы при строительстве;
- Нормативы, по которым можно оценить состояние предприятия-застройщика в плане финансовой обеспеченности, безубыточности и прочее.
- Бухгалтерская отчетность организатора-застройщика;
- Прочие справки, например справка о том, куда были израсходованы денежные средства в составе прочих расходов.
Формы сдачи отчетности застройщиком можно скачать здесь:
| Форма приложение к Постановлению № 645 | Документ |
| Приложение 1 | Отчетность застройщика об осуществлении деятельности.doc |
| Приложение 2 | Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.doc |
| Приложение 3 | Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств.doc |
| Приложение 4 | Сведения о нормативах оценки.doc |
О ЕЖЕКВАРТАЛЬНОЙ ОТЧЕТНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Ранее действовавшее постановление Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» утратило силу с 23 марта 2019 г.
За неисполнение обязанности по представлению в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме предусмотрена административная ответственность по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Новые требования к отчетности застройщиков
Отчетность предоставляется застройщиком не позднее 30 дней после окончания отчетного периода, установленного Законом «О бухгалтерском учете» (), за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала.
Застройщики могут предоставить отчетность в контролирующий орган одним из следующих способов: 1.
В виде бумажного документа при личном обращении в контролирующий орган; 2.
В виде бумажного документа посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении; 3. В виде электронного документа посредством личного кабинета застройщика в ЕИСЖС.
Как и сейчас, в случае предоставления отчетности в виде бумажного документа (включая приложения к ней), она должна быть прошита и пронумерована.
Кроме того, при предоставлении отчетности при личном обращении к документу должна быть приложена доверенность, удостоверяющая полномочие представителя застройщика на предоставление отчетности.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Изменения ФЗ-214 в 2017 году
Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:
- Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
- за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
- при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
- если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.
Ежеквартальная отчетность застройщиков по долевому строительству
«Финансовая газета», 2006, N 43Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Приказом ФСФР России от 12.01.2006 N 06-2/пз-н (далее — Методические указания).Согласно Методическим указаниям отчетность составляется на основе:индивидуальных данных застройщика;данных о создаваемых объектах недвижимости;данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.Отчетность должна в полном объеме отражать сведения, предусмотренные в формах отчетности застройщика (далее — формы отчетности).
Вносить изменения и исправления в формы отчетности запрещается.Рассмотрим порядок заполнения форм отчетности согласно Приложениям N 1 — 4 к Правилам.(Приложение N 1 к Правилам)
Другой комментарий к Ст. 20 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
1. В первой части комментируемой статьи законодатель перечисляет сведения о застройщике, которые подлежат включению в проектную декларацию. В части сведений о лицензировании правовая норма, устарела, так как лицензирование строительной деятельности отменено . С первого января 2010 года для выполнения работ, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, предприниматель должен обладать допуском к таким работам.
———————————
См.: ст. 3 Федерального закона N 148-ФЗ от 22 июля 2008 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Если застройщик осуществляет функции подрядчика по строительству, а также функции заказчика по строительству здания, то в проектную декларацию включаются сведения о допусках к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, выданных саморегулируемой организацией .
———————————
См.: часть 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ.
Включение в проектную декларацию подробной информации о застройщике является мерой, защищающей интересы участников долевого строительства, поскольку позволяет им получать довольно полную и достоверную информацию о своем деловом партнере.
В случае включения застройщиком в проектную декларацию недостоверной или неполной информации договор участия в долевом строительстве может по требованию участника долевого строительства быть признан недействительным в судебном порядке .
———————————
См.: часть 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.
Законодатель не уточняет, что следует понимать в комментируемой правовой норме «под информацией о государственной регистрации застройщика». Процедура государственной регистрации юридических лиц регулируется специальным Законом . Исходя из положений этого Закона, под такой информацией следует понимать следующие данные:
- — дату государственной регистрации застройщика в Едином государственном реестре юридических лиц;
- — наименование и место нахождения регистрирующего органа;
- — государственный регистрационный номер, присвоенный застройщику при его государственной регистрации;
- — идентификационный номер налогоплательщика, присвоенный застройщику при его государственной регистрации.
———————————
См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Если застройщик создан в форме общества с ограниченной ответственностью, то данные о его учредителях (участниках) содержатся в специальном списке, который обязано вести общество .
———————————
См.: пункт 1 ст. 31.1 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Если застройщик создан в форме акционерного общества, то данные о его акционерах содержатся в реестре акционеров .
———————————
См.: пункт 1 ст. 44 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
С точки зрения Закона N 214-ФЗ застройщиком может быть как коммерческая, так и некоммерческая организация. Какие сведения в этом случае в части участников некоммерческих организацией должны вноситься в проектную декларацию? Например, застройщиком может выступить жилищно-строительный кооператив.
В этом случае, очевидно, в публикуемую проектную декларацию подлежат включению сведения обо всех членах такого кооператива. Юридическая целесообразность этого выглядит сомнительной, так как может затрагивать частные интересы большого количества граждан.
Представляется полезным внести коррективы в Закон N 214-ФЗ в части уточнения необходимости указывать в проектной декларации всех участников застройщика, если им является некоммерческая организация.
2. В части второй комментируемой статьи законодатель установил обязанность застройщика предоставлять для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу указанные в этой статье документы.
Под учредительными документами застройщика следует понимать документы, на основании которых застройщик создан и осуществляет свою деятельность. Состав учредительных документов зависит от организационно-правовой формы, в которой функционирует застройщик.
Кроме учредительных документов застройщик также обязан представить для ознакомления участнику долевого строительства годовой отчет и свою бухгалтерскую отчетность.
Под годовым отчетом, очевидно, в данной правовой норме подразумевается отчетность застройщика за год, представляемая им в контролирующий государственный орган .
———————————
См.: подпункт 3 части 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
В состав бухгалтерской отчетности входят:
- — бухгалтерский баланс;
- — отчет о прибылях и убытках;
- — приложения к этим документам;
- — аудиторское заключение (если бухгалтерская отчетность подлежит обязательной ревизии);
- — пояснительная записка.
Аудиторское заключение представляется за последний год деятельности застройщика. Напомним, что под аудитом следует понимать процесс проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности лица, а также соблюдения им порядка ведения бухгалтерского учета.
Данной правовой нормой введен обязательный ежегодный аудит финансовой (бухгалтерской) отчетности застройщиков.