Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупатель не всегда может осмотреть все и выявить существующие недостатки. К примеру, не удастся оценить состояние пожарной системы без специализированного оборудования. Отсутствие должного осмотра отражается в акте с описанием причины – неимение технической возможности.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Когда же нужно наличие акта
Составление крайне необходимо при:
- Аренде недвижимости: жилой, коммерческой, используемой в целях бизнеса, сельскохозяйственной и иной (земельного участка). В акте приема при аренде фиксируется, что арендодатель действительно сдал объект, а арендатор принял его в том состоянии, в котором он пребывает.
- Покупке достроенной квартиры в новостройке либо вторичной, доли.
- Покупке здания. Акт сдачи дома составляется при сдаче и приеме постройки жилого назначения – частного дома.
- После проведения ремонтных работ. При осмотре обновленной квартиры также составляется акт приема проведенных работ.
- При дарении.
- При покупке товаров, особенно крупных и дорогостоящих (мебели, бытовой большой техники и прочих ценных предметов). В акте указывается, что товары переданы продавцом, находятся в надлежащем и изначально заявленном состоянии и приняты.
- При строительстве. Таковые составляются при выполнении условий договоров подряда и фиксируют, что все работы выполнены полноценно и правильно.
Есть мнение, что такую бумагу требуют и при вступлении в права наследования по условиям завещания. Но это не так.
Обязательно ли составлять акт
Нужен ли акт приема-передачи (АПП, ПП) при заключении легитимной сделки купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества? Нужно ли подтверждать факт передачи объекта? Законом, действующим в РФ, предусмотрена защита прав участников разных сделок, закреплены все обязанности. Также законодательство определяет документальное сопровождение соглашений.
В ст. 556-ой действующего Гражданского кодекса прописывается, что передача квартиры либо другой недвижимости ее продавцом и одновременное принятие ее приобретателем производятся по подписываемому двумя участниками (ДКП) либо акту приема-передачи, либо прочему документу, доказывающему осуществление состоявшейся передачи. И если иные условия не предусматриваются законом или же заключенным договором, тогда обязательство по передаче имущества расценивается полноценно исполненным лишь после вручения собственности приобретателю и подписания подготовленного акта двумя сторонами соответствующей бумаги о передаче и приеме.
Предварительный документ, возможно, предложен застройщиком, еще не получившим разрешения на ввод дома. И соглашаться на это нежелательно. Во-первых, при наличии фразы о том, что перечень недостатков является исчерпывающим, в будущем при повторном осмотре вы не сможете внести другие обнаруженные дефекты.
Во-вторых, при подписании предварительного акта с открытой датой застройщик сможет поставить любое число и лишить вас возможности взыскания неустойки за просрочку. Кроме того, недобросовестный девелопер предложит составить дополнительное соглашение к документу, подтверждающее отказ от неустоек. А если вы не согласитесь, застройщик может шантажировать тем, что не отдаст акт (без него вы не сможете зарегистрировать собственность).
Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.
Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.
Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Образец акта приема-передачи ключей от квартиры
Вещь, предназначающаяся для обслуживания другой, главной вещи, должна следовать судьбе последней (ст. 135 ГК РФ). Ключи являются принадлежностью передаваемой квартиры и служат для обеспечения возможности в такую квартиру попасть.
Оформляя акт приема-передачи квартиры (как при ее продаже, так и при аренде), стороны иногда отдельным пунктом указывают также на передачу ключей. Хотя данный факт фиксируется не всегда, т. к. по смыслу ст. 135 ГК РФ передача ключей при передаче квартиры предполагается по умолчанию.
Передача ключей также может быть оформлена отдельным документом. В нем обычно отражается следующая информация:
- дата и место подписания акта;
- сведения о сторонах сделки;
- адрес квартиры, ключи от которой подлежат передаче, и иные характеристики, позволяющие однозначно индивидуализировать объект недвижимости;
- ссылка на сделку-основание, в связи с которой возникла обязанность по передаче ключей от помещения (например, название, дата и номер ДКП/аренды квартиры);
- подписи сторон и печати лица (при наличии).
Личный опыт и практика риэлтора
Реальный показательный (вопиющий) случай из моей профессиональной практики. Как-то раз я комплексно сопровождала сделку по приобретению вторичного жилья, включая стадию подбора. Так вот, в рамках подготовительного этапа между собственником объекта и моей доверительницей были достигнуты предварительные договорённости о покупке квартиры со всем содержимым: со всей находящейся в ней мебелью, бытовой техникой (в том числе встроенной), сантехническим и климатическим оборудованием. Данные положения были зафиксированы в теле как авансового соглашения, так и основного ДКП. На деле же вышло, мягко говоря, не совсем так, как планировалось – обязательства, взятые на себя продавцом, были грубо нарушены.
На физической передаче ключей от жилого помещения выяснилось, что перед тем, как съехать, бывшие собственники квартиру конкретно пощипали: мебель, бытовая техника и сантехника частично отсутствуют. Из квартиры вывезли всё ценное, а точнее, пропали следующие обещанные вещи и предметы интерьера: дорогостоящий двухкамерный холодильник, стиральная машина-автомат, 2 дивана, 3 огромных шкафа-купе. Кроме того, были демонтированы кондиционеры и импортное сантехническое оборудование: смесители в ванной и на кухне, радиаторы отопления (их заменили на более дешёвые), даже распределительные гребёнки латунные в коробе умудрились поменять! Апофеозом действа стало полное исчезновение с потолка электротехнических и осветительных приборов – мы не досчитались одной люстры, бра и нескольких светодиодных ламп! В общем, как вы правильно понимаете, даже невооружённым взглядом были видны изменения, которые произошли в квартире в момент регистрации перехода права собственности. По моей настоятельной рекомендации, руководствуясь ст. 556 «Передача недвижимости» и ст. 557 ГК РФ «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», покупатель отказался подписывать акт приёма-передачи квартиры на таких неприемлемых для себя условиях и выдвинул ультиматум встречной стороне, в котором пригрозил в одностороннем порядке расторгнуть сделку и забрать деньги. В результате недобросовестным продавцам ничего другого не оставалось, как, скрипя зубами, приносить извинения и приводить за свой счёт жильё в исходное состояние.
Подобные ложные манёвры и обходные варианты на вторичном рынке, к сожалению, не единичны – аналогичные спорные ситуации, когда собственники изначально и осознанно с корыстным умыслом заманивают клиентов идеальным состоянием, а по факту пытаются передать, а точнее втюхать разбитое корыто, встречаются сплошь и рядом. Помните, что на вторичке до последнего не стоит расслабляться. Только в случае неукоснительного отстаивания собственной позиции и интересов можно рассчитывать на выгодную для себя сделку!
Значение акта приема-передачи для продавца
На первый взгляд кажется, что продавцу акт приема-передачи вообще не нужен, но это не совсем так. Если уже проданную квартиру, при передаче которой передаточный акт не подписывался, затопит или в ней случится пожар, покупатель может попытаться обязать продавца оплатить расходы по ремонту. Ведь по законодательству передача квартиры осуществляется именно по этому документу. Нет акта — нет доказательства того, что продавец действительно передал ее покупателю, а значит, с точки зрения закона, продавец до сих пор распоряжается квартирой и должен оплачивать ее ремонт.
Конечно, если дело дойдет до суда, можно найти свидетелей, которые покажут, что покупатель уже распоряжался недвижимостью на момент бедствия, но гораздо проще все-таки подписать и сохранить у себя экземпляр акта передачи жилья. Это сильно облегчает жизнь при возникновении подобных ситуаций и позволяет избежать длительной судебной волокиты.
Чем грозит отказ от подписания акта приема-передачи застройщиком
Застройщик, продающий недвижимость, за отказ от подписания акта приемки выплачивает покупателю квартиры 1/300 ставки ЦБ от цены договора. К примеру, если квартира стоит 5 миллионов рублей, за отказ от подписания акта ему придется ежедневно выплачивать 2500 рублей. Таким образом, за несколько лет сумма штрафных санкций может сравняться со стоимостью недвижимости. А вот превышать стоимость недвижимости сумма штрафных санкций не может.
При обычной купле-продаже применяется ответственность, установленная договором. Как правило, стороны устанавливают пеню, привязанную к цене договора. Если же договор не предусматривает никаких штрафных санкций, уклоняющаяся от подписания сторона ничего выплачивать не должна.
В какой срок нужно освободить жильё после подписания документов
Факт освобождения квартиры продавцом рассматривается с нескольких углов зрения:
- Юридическое освобождение предполагает выписку всех проживающих лиц с территории реализуемой квартиры. Вопросом перерегистрации должны заниматься сами граждане, обратившись в паспортный стол. Автоматически выписка при смене владельца не происходит. Положение о юридическом освобождении жилья следует включить обязательным пунктом в договор купли-продажи или в виде отдельного соглашения.
- Фактическое освобождение считается при физическом переезде из квартиры. Срок должен быть указан также в договоре. Если этот пункт не зафиксирован, то он может быть установлен судом. Обычно принимается решение о необходимости выехать из продаваемой квартиры в течение месяца.
Особенности акта приема-передачи при покупке жилья
Первое, что необходимо помнить покупателю квартиры:
Если акт приема-передачи указывается в ДКП, то он становится обязательным документом при последующих продажах квартиры
Можно обойтись и без него. В этом случае, все, что планируется оставить в квартире новому собственнику — перечисляют в договоре купли-продажи.
Но учтите, что если это довольно длинный список, то договор купли-продажи придется размещать на нескольких листах, а затем прошивать, иначе его не примет регистратор Росреестра.
Почему это важно?
Довольно часто обыватели считают, что обязательства по договору купли-продажи квартиры заканчиваются походом в Росреестр, а потом можно просто передать ключи от квартиры и все.
Но те, кто так считают так же часто пишут на форумах в Интернет о том, что после передачи ключе не обнаружили в квартире люстр, радиаторов отопления, сантехнику и даже унитаз..
Вам, кто сейчас читает эти строки, кажется смешным или диким, но прецеденты были, есть и будут, до коли покупатели не поймут, насколько важен момент составления и подписания акта приема-передачи квартиры.
Акт приема-передачи квартиры — последний документ, на котором обязательства сторон по сделке купли-продажи квартиры считаются выполненными, образец документа за 2019 год смотрите в статье.