Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.
На что стоит обратить внимание при выборе квартиры?
В первую очередь обратите внимание на цену. Если вы видите предложение, которое ниже рыночного, это повод серьезно задуматься. Зачастую под видом добросовестных продавцов могут скрываться мошенники. Для этого и ставится привлекательная цена, так как это прямо влияет на покупателя, который захочет не «упустить момент» и приобрести такую квартиру как можно скорее.
Важно проверить всех лиц, которые когда-либо проживали в квартире. Скрытый собственник квартиры может быть обнаружен при изучении истории зарегистрированных на жилплощади.
По сути, все усилия лучше всего направить на поиски грамотного специалиста. Даже не риэлтора, а именно юриста. Большинство покупателей смогут и сами подобрать и посмотреть понравившиеся предложения. А вот юрист сможет грамотно провести оценку квартиры. Если мы говорим о покупке квартиры в старом доме — приготовьтесь потратить немало сил на юридическую проверку всех сделок, которые когда-либо совершались с жилплощадью.
В любом случае, вам потребуется юридическая экспертиза объекта недвижимости и расширенная выписка из домовой книги.
И ещё важный момент, не соглашайтесь на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, такие случаи не редки — продавцы таким образом уходят от уплаты налогов. Только вам, в спорных ситуациях, будет сложно доказать что за квартиру вы заплатили гораздо большую сумму.
Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
Достоинства покупки готового жилья:
- Заселение после оформления сделки
- Постоянная регистрация по месту жительства
- Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
- Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
- Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
- Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация
Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку
На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2-4 недели:
- Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
- Поиск и выбор жилья — 14 дней
- Оценка квартиры — 2–3 дня
- Одобрение банком — 3–5 дней
- Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
- Регистрация прав собственности — 3–5 дней
Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Как происходит покупка квартиры с прописанным человеком? В целом эта операция ничем не отличается от оформления купли-продажи имущества, в котором нет жильцов.
Алгоритм действий будет таким:
- Продавец собирает документы для реализации имущества.
- Составляет договор купли-продажи.
- Покупатель подготавливает деньги, свои документы и изучает вопросы, связанные с наличием в жилье обременений.
- Происходит подписание договора и передача денег продавцу.
- Покупателю выдают выписку о получении средств за недвижимость.
- Оформляются права собственности на жилье.
- Происходит выписка лишних жильцов. Добровольно или по суду — это не так важно.
Когда переходит право владения?
При покупке квартиры в ипотеку она сразу же после заключения договора становится собственностью заемщика. Это значит, что после подписания ипотечного кредитного договора можно сразу же приступать к оформлению документов, провести регистрацию в Росреестре.
Только после проведения государственной регистрации недвижимости право собственности окончательно устанавливается, выдается документ, подтверждающее этот факт. Конечно, есть некоторый нюанс: до того момента, как будет выплачен полностью весь заем, на этом объекте будет сохраняться обременение.
Право собственности будет ограничено некоторыми условиями:
- Обычно все кредитные организации прописывают пункт, согласно которому накладывается запрет на прописку в квартире кого-либо, кроме самого собственника. На прописку членов семьи разрешение дается, но никаких дальних родственников (не говоря уже просто о друзьях) зарегистрировать не получится.
- Не разрешается обменивать данную квартиру.
- Нельзя ее продавать (если только сложится такая ситуация, что заемщик окажется не в состоянии погашать кредит, тогда банк дает разрешение на продажу, но процесс этот очень непростой).
- Запрещено это жилье сдавать в аренду.
- Ипотечную квартиру нельзя дарить.
- В квартире не получится провести перепланировку, допускается только заниматься ремонтом.
Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?
Конечно, вы имеете право, но только с согласия банка. Но есть кредиторы, которые смотрят на данную ситуацию иначе. Ведь заемщик (собственник жилья) может стать неплатежеспособным, тогда кредитор решит разорвать договор, а свои расходы компенсировать благодаря реализации ипотечной квартиры или дома. Хотя, если в доме (квартире) находятся жильцы, заплатившие вперед за аренду помещения, продать жилье будет достаточно сложно. С юридической стороны права арендаторов охраняются по закону, поэтому их нельзя «выгнать» даже при смене владельца квартиры либо дома. В данном случае кредитору придется ждать один год, а может и все три, пока получится реализовать заложенный объект. При заключении договора найма на срок менее года, скорее всего, банк не будет видеть препятствий.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
☝️ Исключения. Когда стоит быть начеку
Подобный запрет не обезопасит от мошенничества со сделками, где подписание документов происходит при помощи электронной подписи, а документы на регистрацию перехода права собственности так же подаются в электронном виде.
Договор, подписанный в электронном виде при помощи электронной подписи, с правовой точки зрения приравнен к обычному договору, подписанному лично. Но запрет на проведение сделок без личного присутствия собственника как раз и распространяется только на традиционные, «бумажные» сделки.
В наше время все больше сделок проходят в электронном формате, так что если у вас есть электронная подпись, то будьте начеку. Мошенники могут завладеть носителем (флешкой) с ключом к электронной подписи собственника, и тогда никакой установленный запрет не сможет им помешать.
Скрытые собственники или как избежать обмана при покупке недвижимости
Наш 20-летний опыт работы говорит о том, что научить покупателя действовать правильно — не реально.
- Как за время встречи рассказать покупателю, как должен выглядеть правильный документ?
- И надо ли рассказывать о том, что в разные годы Росреестр (ГБР) выдавало разные бланки при оформлении собственности, или о том, что справки ЖСК уже означают собственность?
- Или что наследник уже собственник с даты смерти наследодателя…
Только опыт юриста, адвоката или риелтора может помочь провести безопасную сделку для покупателя.
И, конечно же, надо действовать по правилам, выработанным в данной отрасли отношений. Нельзя поступать по принципу «ой. да я вам верю, и читать договор не буду, все, наверно, в порядке». Вкладывая огромные деньги в покупку, потратьте еще капельку на эксперта, чтобы не купить проблем!
- Выписка о переходе прав на объект недвижимости придёт Вам на почту в виде HTML файла
- Это быстро, актуально, информативно и доступно.
- В личном кабинете будет доступна для скачивания Выписка из ЕГРН в формате PDF, HTML и ZIP архив с ЭЦП Росреестра
Способы обмана при покупке квартиры
- Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
- Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
- Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
- Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.
Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.
Еще один «подводный камень»
Договорившись с Покупателем указать в договоре более низкую цену продаваемой жилплощади, Продавец получает возможность уплаты более низкой суммы налога. Доверчивый Покупатель соглашается сделать малознакомому человеку одолжение. Но сам он, в связи с этим, оказывается участником совершения налогового преступления.
Это только часть проблемы. Неуказанная в документе часть денег выплачивается Продавцу на руки. Так Покупатель лишается каких-либо гарантий. Что же будет, если Продавец передумает и подаст в суд иск о расторжении сделки и признании ее незаконной.
Если в договоре указывается заниженная цена, то оставшаяся сумма просто доплачивается Продавцу без составления каких-либо документов. Покупатель не получает никаких гарантий. Впоследствии Продавец может передумать и обратиться в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Средства, доплаченные в обход документации, могут для Покупателя оказаться утраченными.