Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налогообложение при совершении сделок с недвижимым имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):
В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.
Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.
Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.
Условия получения вычета
Получить налоговый вычет после покупки земельного участка имеют возможность:
-
граждане Российской Федерации;
-
налоговые резиденты России.
Также необходимо быть официально трудоустроенным, либо являться плательщиком подоходного налога 13%.
Гражданин должен быть собственником участка и дома, который там располагается, либо иметь свою долю. Возврат НДФЛ при покупке земельного участка без дома тоже имеет место, но уже после того как дом будет возведен. Важно, чтобы дом значился как жилой.
Жилой дом отличается от садового по техническим характеристикам: он должен соответствовать нормам высоты, этажности, безопасности, иметь коммуникации, быть построенным из капитальных материалов. Это нужно учитывать при проектировании.
Возмещению могут подлежать такие расходы, как: возведение, ремонт, отделочные работы, покупка стройматериалов, проведение коммуникаций, сметная документация. Средства, затраченные на услуги дизайнеров, риэлторов, покупку мебели, не применимы к возмещению.
Налог не возвращается, если:
-
покупка оплачивалась работодателем, либо была произведена на бюджетные средства, государственные субсидии;
-
участок покупался у взаимозависимого гражданина — близкого члена семьи, подопечного, опекуна;
-
покупатель уже исчерпал ранее свой вычет.
Справка! Имущественный вычет (или имущественный налоговый вычет) – это возможность в некоторых ситуациях вернуть себе часть денежных средств с продажи или покупки имущества. Например, при жилищных сделках различного характера.
При этом важно понимать, что возвращается человеку именно подоходный налог, или НДФЛ, а не имущественный налог. Несмотря на название, имущественный налоговый вычет к нему никак не относится. Более того, существенно различаются вычеты с продажи и с приобретения имущества. Подача необходимой документации по месту вашей постоянной регистрации является необходимым условием получения вычета. Она будет включена в налоговую декларацию 3-НДФЛ.
О налоговом вычете при покупке земельного участка рассказано здесь.
Что делать при отказе?
Бывают случаи, когда налоговая инспекция отказывает налогоплательщику в получении вычета. Это бывает в случаях, когда в заполнении декларации обнаружены ошибки при проведении камеральной проверки. По ее результатам составляется акт, который вручается лично подавшему, то есть, в данном случае, продавцу недвижимости.
В этом случае следует:
- Подача возражения на результаты проверки в налоговый орган. Форму заполнения можно найти на официальных ресурсах и ниже в статье.
- Жалоба на налоговую инспекцию в налоговое управление вашего региона. Она может быть обычной и апелляционной. Здесь важно соблюсти сроки. Апелляция подается до вступления в силу решения налоговой инспекции, то есть ранее, чем через месяц до момента получения результатов проверки. Обычная же жалоба может быть подана в течение года.
- Иск в суд. Он невозможен без предварительной подачи жалобы. Дело может быть рассмотрено по месту проживания истца, по месту нахождения инспекции или в районном суде.
Налог с продажи участка для ИП и ЮЛ
Индивидуальные предприниматели и юридические лица, наравне с гражданами обязаны уплачивать налог с дохода от реализации земли.
|
Нюансы |
|
Если организация применяет общую систему налогообложения, то в таком случае она уплачивает налог на прибыль. При этом сумма, по которой компания продала объект, заносится в доходы, а покупная стоимость — в расходы. |
|
Размер налога составит 20% от налоговой базы. Именно такая ставка используется при определении объема налоговых обязательств компании, применяющей ОСН. |
|
Организации и ИП, которые используют упрощенную систему налогообложения, платят 6% от выручки, если выбрали вариант «только доходы» или 15%, если объектом являются «прибыль минус затраты». |
|
ИП обязан оплачивать налог по правилам налогообложения предпринимателей, если участок, который он продал, использовался для предпринимательской деятельности. Например, на земле стояла автомойка или магазин. |
У кого возникает обязанность уплатить налоговый платеж
При продаже земельного надела денежные средства считаются доходами гражданина, которые облагаются налогом. Обязанность перечислять рассчитанный платеж предусмотрена в главе 23 Налогового кодекса.
Норма распространяется на всех резидентов, к которым относят людей, проживающих не менее 183 дней на территории России, независимо от гражданства, а также нерезидентов. Для каждой группы устанавливается своя ставка.
Объектом сделки, выручка от которой подлежит налогообложению, должен быть земельный надел, находящийся на территории РФ. Если резидент совершает сделку с землей за пределами страны, то за продажу земельного участка налог в России не взимается.
Расчет суммы начислений
Стандартная ставка налога для граждан, являющихся резидентами, составляет 13%. Для людей, не являющихся резидентами, устанавливается повышенная ставка – 30%.
При расчете величины платежа с продажи надела земли необходимо базу умножить на ставку. Например, если земельный надел стоимостью 3 520 000 рублей продается резидентом, то он уплачивает бюджету 3520 000* 13% = 457 600 рублей. Если для нерезидента считается налог с продажи дома и земельного участка стоимостью 3 520 000 рублей, то ему необходимо уплатить 3 520 000 * 30% = 1 056 000 рублей бюджету. При наличии права пользовании вычетом сначала на вычет уменьшают базу, а потом исчисляют платеж бюджету.
Если собственность на надел продолжалась менее предельного минимального периода, то базу для налогообложения возможно уменьшить на фактическую величину затрат, которые были произведены для приобретения надела в собственность. Так, если надел продается за 4 млн. рублей, а фактические затраты на покупку составили 1,2 млн. рублей, то начисление налога будет производиться на 2,8 млн. рублей.
Налоговый вычет при продаже дома и земельного участка
Продали дом с участком в сентябре 2012г. Заключили предварительный договор, т.к участок не был в собственности: дом-700т.р.; земельный участок-350,0. Общая сумма договора 1050 т.р. Задаток получили за дом в сумме 700 т.р Теперь получили свидетельство на землю (июль 2013г.). Будем заключать основной договор.
Свидетельство на дом получено в апреле 2010г. Должны ли мы платить налоговый вычет?
В договоре есть пункты 1)Цена продаваемого земельного участка по договоренности сторон составляет 350т.р. 2) Цена продаваемого жилого дома по договоренности сторон составляет 700 т.р. 3) Общая стоимость недвижимости по договоренности сторон составляет 1050 т.р.
Правильно ли я понимаю, исходя из этого договора налоговый вычет предоставляется отдельно на землю и на дом? Просто смущает общая сумма недвижимости, которая превышает 1млн. руб.
Налог с продажи земельного участка
Одно из них – это передача земли и недвижимости от близкого родственника по договору дарения. Получается, что человек вроде бы и получает прибыль в виде имущества, но налогом она не облагается. Также подоходный взнос в этом случае не будет платиться, если в собственности земля находится более трёх лет. Такие правила прописаны в Налоговом кодексе Российской Федерации.
То есть достаточно владеть земельным участком более 36 месяцев, чтобы быть полностью освобождённым от подоходного налога при его продаже. Эту схему используют многие граждане. Вполне очевидный вариант, ведь участки нынче дорогие.
А взимаемые проценты могут серьёзно ударить по карману.
Сегодня нас с вами будет интересовать налог с продажи земельного участка. Для многих эта тема становится действительно важной. Ведь всегда при получении того или иного дохода граждане должны производить определённые выплаты (проценты) в казну государства.
За редким лишь исключением. Если этого не сделать, то можно нарваться на множество проблем. Сделки с недвижимостью – это процесс, который, в принципе, взносами облагается. Например, купля-продажа земельного участка.
Налоги в этом случае могут уплачиваться или нет. Так какие случаи возможны?
С какой суммы платится налог с продажи земельного участка для физлиц
- Продавец знает кадастровую стоимость проданного объекта.
- За базу берётся доход от продажи.
- Умножаем кадастровую стоимость на 0,7.
- Сравниваем полученное значение с базой-доходом.
- В качестве исходной суммы для расчёта налога берётся 70% от кадастровой стоимости и только если доход оказывается меньше.
- Из полученной суммы вычитаются 10000 рублей, если продавец получает социальные льготы.
- Дальше можно выбрать одно из двух – налоговый вычет или вычет суммы, потраченной на покупку участка, обычно, конечно, выбирают, что больше.
- Налоговый вычет составляет 1 миллион рублей, если участок был в собственности не более 5 лет.
Что собой представляет
Отчуждение недвижимого объекта, а в данной ситуации им выступает земельный участок подразумевает под собой получение прибыли, которая согласно нормативных актов облагается налогом в размере 13%. Но гражданам предоставляется возможность уменьшить сумму налога или быть высвобожденными от его внесения на условиях, обозначенных в законодательстве:
- Земельная площадь должна находиться в личной собственности обозначенный период времени.
- Собственник должен быть гражданином Российской Федерации.
- Проживание на территории России не меньше 183 дней подряд.
- Человек, что продает земельный надел, обязан быть трудоустроен официально и выплачивать подоходный налог государству обозначенным процентом.
- Для получения налогового вычета требуется наличие документальной фиксации осуществленной сделки.
- Главное условие — земельный надел должен быть предназначен для частного жилого строительства.
- С недавнего времени правом на получение налогового вычета реально воспользоваться и неработающим пенсионерам, которые получают пенсию. Для этого потребуется предоставить справку о доходах до выхода на пенсию.
Как получить вычет при покупке земельного участка?
Законодательно предусмотрено два способа оформления вычета в случае приобретения земельного участка: через ИФНС или через работодателя. Их различия представлены в таблице.
| Признак | При оформлении через ИФНС | При оформлении через работодателя |
| Когда оформляется | По истечении года приобретения | В любом месяце после регистрации собственности |
| Способ получения возмещения | На банковский счет | С заработной платы не вычитается НДФЛ |
| Срок оформления | 3 месяца | 1 месяц |
| Необходимые документы | Декларация 3-НДФЛ
Заявление Документы на недвижимость Справка 2-НДФЛ |
В налоговую предоставляется пакет документов без справки и декларации
Полученное уведомление на право получать вычет передается в бухгалтерию работодателя |
Чтобы заплатить налог (предварительно рассчитав его) с продажи недвижимого имущества, законопослушному налогоплательщику надо заполнить и передать в ИФНС (по месту прописки) декларацию. Образец заполнения (форма 3-НДФЛ) имеется на сайте налоговой. Срок подачи этого документа: на следующий после совершения сделки год в период с 1 января по 30 апреля. Размер налога рассчитывается самостоятельно, за подлинность данных отвечает налогоплательщик. О чем он предупреждается.
Оплату необходимо произвести в срок до 15 июля, в противном случае — санкции.
Государство применяет по отношению к нарушителям такие неприятные меры, как…
- Штраф за несвоевременную подачу декларации. Составляет 5 % за каждый месяц просрочки (но не более 30 %). Начинает действовать с 1 мая — сразу после окончания срока приема деклараций. При нулевой сумме налога штраф равен 1 000 рублей.
- Штраф за несвоевременную оплату. Его размер равен 20 % от суммы налога. Начисляется, если не успеть оплатить налог до 15 июля.
Каким налогом облагается продажа земли?
Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).
Налог с продажи земельного участка в 2023 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.
Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.
Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.
Какие вычеты могут применяться при налогообложении продавцов земли
Когда речь заходит о доходе от продажи земли, применяется имущественный вычет, регулируемый ст. 220 НК РФ. Если владелец не освобождается от уплаты НДФЛ после продажи участка, а это случается, когда он владел им менее 3 лет, а с 2016 года — менее 5 лет, то он может применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
Механизм применения этого вычета выглядит так: сначала из суммы, полученной при продаже, вычитают размер вычета, а уже к оставшейся сумме применяют ставку налога.
При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, налог составит:
(2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей.
Но вместо 1 000 000 рублей можно из дохода от продажи земли вычесть сумму, потраченную на приобретение этого участка. Такой вариант подходит только в том случае, если сумму затрат можно подтвердить документально. Ну и целесообразно его применять, если затраты на приобретение участка превышали 1 000 000 рублей.
При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, а куплен за 1 750 000 рублей, налог составит:
(2 000 000 – 1 750 000) * 13% = 32 500 рублей
Последний вариант ощутимо выгоднее, но он не подходит для приватизированных, полученных в дар и по наследству участков.
Еще одна особенность имущественного вычета: если участок находился в совместной собственности, например, 3 человек, доли которых равны, а продан был по одному договору, то каждый из совладельцев получит право только на треть имущественного вычета. А вот если совладельцы продадут свои доли по отдельности, тогда каждый получит право применить вычет в размере 1 000 000 рублей.