Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда продажа апартаментов не требует уплаты НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Вычет: реально ли получить на номер в апарт-отеле?
Если вы продаете апартамент раньше установленного минимального срока владения, потребуется оплатить 13%. Однако вы можете сократить сумму, которая облагается налогом. Прежде всего, вы можете предоставить ДДУ, в котором указано, за какую сумму вы приобрели данный объект недвижимости. Что касается вычета, то в отношении коммерческой недвижимости он возможен, вот только сумма окажется меньше, чем в случае с обычными квартирами: вместо 1 миллиона налогооблагаемую сумму можно сократить только на 250 тысяч рублей. Одновременно сократить базу и на сумму вычета, и на сумму покупки нельзя, так что надо выбирать, что будет выгоднее (очевидно, почти во все случаях это будет вычитание суммы покупки).
Пример: вы купили апартамент за 5 миллионов рублей, а продаете за 10 миллионов. Значит вы должны оплатить 13% от 5 миллионов рублей, то есть 650 тысяч рублей.
Если в договоре вы укажете заниженную сумму, то все равно не сможете полностью избежать оплаты налога. Учитывается кадастровая цена на объект – налог считается с 70% от кадастра. Сегодня кадастр приближен к реальной стоимости недвижимости. Таким образом, если по кадастру квартира тоже стоит 10 миллионов, то вы должны оплатить налог минимум с 7 млн (даже если продали по документам за 5 млн). Вы будете платить с 2 млн рублей, налог составит 260 тысяч рублей. Мы крайне не рекомендуем так делать – если вами заинтересуется налоговая, и проведет проверку, то не только потребует доплатить оставшуюся часть налога, но и наложат большой штраф.
Оплата налога на доходы при сдаче ИП в аренду личного недвижимого имущества.
Если сдача в аренду, гостиничные услуги, продажа недвижимого имущества или аналогичная деятельность заявлены в качестве ОКВЭД, то придется заплатить 6% с продажи, при уплаченный в размере 13% НДФЛ также должен быть пересчитан по ставке 6%.
Если подобная деятельность не содержится в ОКВЭД, то налог с продажи платить не следует. Вместе с тем, не исключен риск предъявления налоговыми органами претензий.
Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.
Налог с продажи и покупки квартиры для ИП
Получил квартиру в наследство от матери в 2011г,в 2012 хочу продать за 2,2 млн и купить за 2,4 в этом же году другую недвижимость,являюсь И/П 6 лет по упрощенке, имеют ли значение родственная связь, и частная деятельность при заполнении декларации?
Все зависит от того как будет продана и куплена недвижимость: в рамках вашей предпринимательской деятельности или нет. Если вы предприниматель то в вашу обязанность входит раздельный учет доходов:
- полученных от предпринимательской деятельности;
- полученных вами как НЕ предпринимателем (то есть человеком не зарегистрированным в качестве ИП).
Продажа имущества при ликвидации ИП
Если предпринимателю надоело заниматься бизнесом и он решил стать наемным сотрудником с фиксированным окладом и продать после этого все то, на чем он делал деньги ранее, необходимо хорошо подумать. При продаже недвижимости после ликвидации предприятия на собственника — физическое лицо — не распространяются условия по 3 годам владения, подоходный налог он должен будет заплатить обязательно.
При подготовке к ликвидации целесообразно расстаться с недвижимой собственностью заранее, перейдя предварительно на Упрощенную систему налогообложения. Тогда расходы будут минимальными. Ведь даже при продаже полностью списанного на расходы имущества в качестве физического лица и при нахождении на ОСН налог на доходы заплатить придется.
Поэтому самая выгодная продажа имущества может быть совершена физическим лицом, которое не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и владеет этой недвижимостью более 3 лет.
Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость.
Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.
С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.
Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.
Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.
Если квартиру продает индивидуальный предприниматель, работающий на упрощенке, то ему придется заплатить налог в размере 6% от вырученной суммы. Если перед продажей квартиры гражданин откажется от статуса ИП или кода ОКВЭД, он должен будет платить НДФЛ в размере 13%. При этом воспользоваться схемой «доходы минус расходы» или вычетом в размере 1 миллиона рублей не удастся.
Платить налог не понадобится, если истек минимальный срок владения жильем. То же самое касается ситуаций, когда новое жилье приобретается взамен старого семьей с двумя детьми.
Не следует отказываться от статуса ИП или кода ОКВЭД перед самой продажей жилья. Это может вызвать подозрения у налоговиков. Соответственно, они могут доначислить налог по упрощенке.
В каких случаях не нужно платить налог с продажи недвижимости
Подошли к тому, ради чего мы все здесь собрались, – к налогам с продажи для физлиц. Итак, вы решили по каким-то причинам продать принадлежащий вам объект. Что насчет налогов с полученного дохода?
Как для жилых помещений, так и для апартаментов существует минимальный предельный срок владения, после истечения которого налог платить не нужно. Срок этот может составлять пять лет, а в некоторых случаях – три года.
Для жилой недвижимости срок отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ или его аналога либо – если покупка совершена на вторичном рынке – с момента государственной регистрации права собственности.
Срок владения апартаментами начинается с момента государственной регистрации права собственности, даже если вы вложились в объект на стадии котлована.
Итак, у апартаментов и у жилья минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога, – пять лет. Но есть приятные исключения, когда срок снижается до трех лет, и таких исключений у жилья немного больше.
Трехлетний срок устанавливается в случае единственного жилья в собственности, при этом на апартаменты такое условие не распространяется. Не имеет значения, единственный ли это у вас объект или нет, – придется выжидать положенные пять лет или заплатить налог.
Но при определенных условиях и жилье, и апартаменты одинаково попадают под трехлетнее послабление: когда объект достается вам в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника; когда право собственности получено по договору ренты или в результате приватизации. Список приведен в ст. 217.1 НК РФ.
Налог на апартаменты и квартиру — различия
В чем же заключается разница по начислению налогов за квартиру и апартаменты?
Размер налоговой ставки по квартире составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилья, в то время как за апартаменты придется выложить от 0,5% до 2%.
По ставке 0,5% налог на апартаменты будет рассчитан в следующих случаях:
- кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей;
- если по документам Росреестра имеется подтверждение права собственности на данный объект;
- в документах нет прямого указания на то, что данный объект относится к категории торговых;
- апартаменты находятся в здании, предназначенном для гостиницы.
Если хотя бы по одному из этих пунктов выпадает отрицательный ответ, то за помещение придется платить по ставке 2% от общей кадастровой стоимости объекта.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
24 Марта 2020
ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года
Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается
ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая
Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ
Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ
18 Марта 2020
Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок
На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!
Особенности налогообложения для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ
Вопросами продажи недвижимости на территории РФ сегодня озадачены не только резиденты страны, но и те лица, которые таковыми никогда не были или не являются ими на текущий момент. И хотя вступившие в силу изменения законодательства относительно налогов на доход от проданного недвижимого имущества никак не коснулись нерезидентов РФ (размер налога для них остался прежним), мы попросили наших экспертов поговорить об особенностях оформления сделок с нерезидентами.
Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда.
Второй способ подойдет гражданам тех стран, у которых с Россией есть договор об избежании двойного налогообложения, который позволил бы в случае целесообразности заплатить налог по ставке такой страны. Но эти особенности регулируются в соответствии с указанными договорами, и их нужно учитывать отдельно.
Третий способ – подарить квартиру родственникам-резидентам с целью дальнейшей продажи. Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов.
По общему правилу, нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами. Тем не менее, существует точка зрения, что уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов не является имущественным вычетом, но судебной практики по этому вопросу пока нет.
Для оптимизации налогов, чтобы не платить 30%, нерезиденты (граждане РФ или обладатели ВНЖ на территории России) могут открыть ИП. В этом случае налог с доходов составит 6% (в случае, если это продажа, то в ОКВЭД ИП должно быть указано «Продажа собственного недвижимого имущества»).
Сроки владения жильем и освобождение от налогов
Продажа жилья считается операцией, с которой человек получает прибыль. А с любой прибыли государство требует налоговые отчисления. Но все мы понимаем, что далеко не всегда квартиру или дом продают ради выгоды. Нередко так осуществляют просто смену места жительства или улучшение своих условий. Чтобы защитить людей в подобных случаях был введен срок, после которого жилье освобождено от налога с продажи недвижимости, и в 2019 году теперь уже и для предпринимателей он может составлять 3 или 5 лет.
Разберемся в разных случаях:
- Если собственник стал владельцем до 2016 года, достаточно 3 лет подтвержденного владения, чтобы освобождаться от налога.
- Для жилья, приобретенного с 2016 г. и позже срок владения должен быть от 5 лет. Иначе придется заплатить НДФЛ.
- Если жилье было получено в собственность после 2016 года, но не в результате купли-продажи, а по наследству, через приватизацию или в результате договора пожизненной ренты, срок снова сокращается до 3 лет.
Налоги при владении недвижимостью
Собственники недвижимости, независимо от гражданства, должны платить налоги в стране. Для этого необходимо встать на налоговый учёт в службе доходов Грузии и получить ИНН.
Ставки налогов одинаковы для резидентов и нерезидентов Грузии. В облагаемую сумму включаются доходы, полученные и от грузинских, и от зарубежных источников. Размер последних фиксируется по поданным налоговым декларациям, однако фактически доходы, полученные за пределами Грузии, отследить сложно.
Заполнить декларацию нужно до 1 ноября отчётного года, уплатить налог – до 15 ноября. В случае просрочки начисляется пеня в размере 0,07% за каждый дополнительный день.
В зависимости от типа недвижимости у собственника возникает обязанность платить налог на землю и/или на имущество.
Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом
Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения. При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.
1.1. Для физических лиц
- физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
- физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
- при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
- при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.
1.2. Для ООО
- налог на прибыль в размере 20% при ОСН.
Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.
Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:
- административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
- офисы, торговые объекты;
- объекты общественного питания и бытового обслуживания;
- гаражи, машино-места и пр.
Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.
Ставки налога в этом случае составляют:
- для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
- для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.
Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.
По прочим объектам ставки налога:
- для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
- для ИП
- при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
- при УСН – по ставке 0.
- для ООО
- по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
- по ставке 0 при УСН.
Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.
Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.
1.1. Для физических лиц
налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;
Важно:
В последние годы ситуация начала кардинально меняться. Связано это прежде всего с знаменитой фразой «денег нет». Поэтому вопрос налогообложения будет рассматриваться очень пристально. Так, если недвижимость использовалась для предпринимательской деятельности, то см.следующий пункт. При этом, рекомендуем ознакомиться с Определением ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. В иных случаях необходимо будет доказать свое право не уплачивать налог.
- ставка налога составляет 13% от цены продажи этой недвижимости; ставка увеличивается до 30%, если владелец недвижимости – нерезидент России.
Важно:
Если отсутствует документ, подтверждающий затраты на приобретение коммерческой недвижимости, при продаже налог придется заплатить с полной суммы дохода от продажи. В некоторых случаях в целях налогообложения можно сократить доход от продажи на величину налогового вычета.
1.2. Для ИП
- если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
- если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
- при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
- при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.
1.3. Для ООО
- при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
- при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.