Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно составить договор аренды жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Вы в квартире. Оцените обстановку
Откройте объявление. Посмотрите, насколько квартира соответствует той, что была на фотографиях. Ожидания и реальность спорят друг с другом? Лишний раз подумайте, а стоит ли связываться с теми, кто начал обманывать вас с самого начала.
Пройдитесь по квартире и внимательно все изучите: состояние коммуникаций и мебели, вид из окна, чистоту и удобство балкона или лоджии и прочее. Вот небольшой чек-лист, на что обращаем особое внимание.
✓ Сантехника
Краны, унитаз, соединения труб, шланги стиральной машины — все это должно быть исправным и работоспособным. Когда сантехника в порядке, в ванной и на кухне не бывает пятен от сырости или плесени — на это тоже обратите внимание.
✓ Окна и двери
Тут все просто — они должны нормально открываться и закрываться, из них не должно дуть или сквозить.
✓ Розетки
Возьмите с собой зарядное устройство для телефона и проверьте, все ли розетки в рабочем состоянии.
✓ Техника
И снова все проверяем и убеждаемся, что оно работает. Особое внимание уделите холодильнику, плите, микроволновке, кондиционеру и другой крупной или дорогой технике.
Если что-то не так, обратите на это внимание собственника и уточните, сможет ли он устранить неисправность, или это сделаете вы, к примеру, в счет арендной платы.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
О том, как могут обмануть при аренде квартиры, нужно думать всегда. Отсеять мошенников можно на первом этапе — во время поиска жилья по объявлениям.
«Некоторые мошенники предлагают купить список телефонов собственников подходящих клиенту квартир, — объясняет Артем Журавлев, руководитель офиса продаж „Центрального агентства недвижимости“. — Если по ним звонить, то там обычно никто не берет трубку или сдается вообще другое жилье вместо выбранного и подходящего. Иногда такие „продавцы телефонов“ прикрываются именами больших агентств недвижимости, чтобы добавить себе веса, доверия».
Самая распространенная хитрость — почти идеальный вариант в центре города с красивым ремонтом и по цене вдвое ниже рыночной. Как правило, все, что будет происходить после звонка, будет завязано на авансовых платежах и пустых, но громких обещаниях
Среди других частых уловок, которые можно распознать на этапе звонка, — работа через посредника. Автор объявления может представиться родственником или другом собственника, а потом попросить залог. Такая ситуация тоже должна вас насторожить.
Перед тем, как договориться о просмотре, попросите собственника захватить пакет документов на квартиру. Если он под каким-то предлогом откажется, то лучше поискать другое объявление.
Что должен содержать типовой договор
Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:
- Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
- Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
- Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
- Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
- Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
- Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
- Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
- Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
- Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
- Данные каждой стороны, их подписи.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Как узнать, кому принадлежит квартира?
Первым делом изучите правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации. Обязательно требуйте оригинал, потому что копии легко подделать.
Вместо правоустанавливающего вам могут показать правоподтверждающий документ — свидетельство о праве собственности. Такие свидетельства есть у владельцев квартир, право на которые зарегистрировано до 15 июля 2016 года. После этой даты свидетельства выдавать перестали. Их заменил другой документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Информация о зарегистрированных правах в этой выписке быстро устаревает. Сразу после ее выдачи квартиру могут продать, подарить, заложить или арестовать, а вы об этом не узнаете. Поэтому надежнее всего будет получить актуальную информацию самостоятельно или попросить собственника заказать свежую выписку перед оформлением договора аренды.
Какие документы потребуются от участников сделки?
Следует различать понятия найма и аренды. В первом случае сторонами сделки станут физические лица, во втором – по крайней мере, одна из сторон – юридическое лицо. Если договор оформляется между физическими лицами, то от наймодателя потребуются:
- удостоверение личности и ИНН;
- документ, доказывающий право владения недвижимостью;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- заверенное нотариусом разрешение на передачу жилья в аренду от других совладельцев;
- если договор заключается на основании доверенности от собственника, то бланк доверенности тоже потребуется предоставить, а также паспорт доверенного лица.
Наниматель предъявляет свой паспорт, удостоверения личности прочих лиц, проживающих с ним в съемной квартире. Если арендовать квартиру будет юридическое лицо, то от него потребуют банковские реквизиты, документы о компании с печатями, доверенность на уполномоченного представителя и его паспорт. Индивидуальный предприниматель представляет паспорт, документы о предпринимательской деятельности, реквизиты своих счетов, выписку из ЕГРИП.
Прекратить действие заключенного договора можно по истечении срока, указанного в нем. Досрочное расторжение допускается с обеих сторон. Основными причинами досрочного прекращения могут стать:
- жалобы соседей на поведение арендатора;
- просрочка оплаты за квартиру более чем за 2 месяца;
- нанесение материального ущерба имуществу;
- отсутствие платежей за коммунальные услуги;
- съемщик проводит ремонтные работы или перепланировку помещения без согласия владельца жилья.
Собственник может уведомить съемщика о своем решении за 1 месяц. Если съемщик не хочет добровольно выезжать из квартиры, нужно обратиться в суд. Со стороны съемщика основаниями для досрочного расторжения могут стать:
- собственник скрывал существенные дефекты жилого помещения при оформлении договора;
- за счет форс-мажорных обстоятельств проживание в квартире невозможно;
- владелец создает препятствия в пользовании жильем.
Прежде чем заключать соглашение обеим сторонам важно внимательно изучить представленные бумаги, удостовериться в их законности и подробно обговорить все условия сотрудничества.
Прежде чем заселяться, собственнику и будущему квартиранту необходимо обсудить свои взаимоотношения и закрепить их на бумаге.
Что такое договор аренды жилого помещения? Это соглашение, по которому собственник (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) жилое помещение в ограниченное сроком владение и пользование им. Сейчас эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку: договор найма или поднайма. По сути, речь идет об одном и том же. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.
В договоре обязательно следует указать: 1. Предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры); 2. Размер и порядок внесения арендной платы; 3. Права и обязанности арендатора и арендодателя; 4. Ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора; 5. Срок аренды и порядок продления договора аренды; 6. Реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки); 7. Дату подписания договора.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.
Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре и другие условия. Например, возможность доступа арендодателя в помещение. Это позволит оградить жильца от неожиданных визитов хозяина жилья. В договоре надо прописать специальное условие – предварительно уведомлять квартиранта о посещении квартиры, допустим, с целью проверки ее состояния. Оговаривается и время таких визитов.
Чаще договор заключается между двумя сторонами – собственником жилья и нанимателем. Иногда бывает и еще один участник – агентство недвижимости, которое нашло клиента для заселения в эту квартиру. Но, как правило, в дальнейшем оно никакой ответственности и обязательств перед ним не несет (за исключением случаев, когда квартира находится у него в доверительном управлении). Дальше заключается договор с собственником жилья, агентство, получив деньги за «сводничество», умывает руки. Случается, что риелторская компания заключает официальный договор с клиентом, в котором прописано, что если в течение 3 месяцев клиент по какой-либо причине съехал из квартиры, то агентство обязуется бесплатно подыскать другой вариант. Но такое бывает редко. Поэтому обращайтесь в ту компанию, которая предоставляет такую услугу.
На заметку
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.
Зачем «бумажный» договор?
Казалось бы, а не проще договориться устно?
«Бумажный» договор необходим для защиты интересов обеих сторон. Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:
1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;
2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей. Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.
Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже если сдаете квартиру близкому родственнику.
На заметку
Если квартира находится в государственной собственности, то ее можно сдать по договору поднайма и только с разрешения наймодателя в лице города и всех «прописанных» в квартире. Если квартира приобретена по ипотеке, необходимо предоставить письменное разрешение банка на сдачу в аренду, если иное не предусмотрено договором.
Осторожность не повредит
Прежде чем заключать договор, владельцу квартиры стоит проверить паспорт будущего квартиранта (и снять с него копию на случай, если вдруг придется его разыскивать вместе с правоохранительными органами), желательно и убедиться в его платежеспособности. Не помешает попросить у него информацию о его месте работы (название и адрес компании), а также контактные телефоны.
Будущему жильцу тоже не надо стесняться попросить хозяина квартиры показать документы на жилплощадь (ордер, договор купли-продажи, дарственную и прочее). Паспорт, чтобы удостовериться в том, что перед ним действительно собственник жилья, а не подставное лицо. Бывает, что жилье сдает человек, которые не является его собственником. Заключается договор, квартирант отдает деньги за проживание, а на следующий день появляется настоящий хозяин квартиры и выставляет «гостя» за дверь.