Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Регистрируем изменения
После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.
Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).
Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.
Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.
Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.
Если перепланировка уже была сделана, и теперь я хочу ее узаконить?
Сначала оповестите архитектурный отдел районной администрации, предоставив туда все те документы, что перечислены нами выше. Когда вы заявите о самовольно проведенной перепланировке, первым делом вас обяжут уплатить штраф. От этого никуда не деться — просто смиритесь.
Далее напишите заявление в районный суд с просьбой сохранить и узаконить перепланировку. Суд будет разбираться, действительно ли не были нарушены действующие нормы. Если все в порядке, решение будет положительным.
После этого вам останется заказать новые техпаспорт и техплан, а после получения зарегистрировать изменения — об этом мы писали выше.
Как видите, проще делать все сразу по закону, но даже если по незнанию вы перепланировали квартиру самовольно, есть возможность привести документацию в порядок.
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Зачем нужно согласовывать перепланировку?
Ответ на вопрос «надо ли узаконивать перепланировку» содержится в ст. 29 ЖК РФ. По закону получить разрешение на переустройство необходимо до начала работ. Порядок проведения перепланировки определен ст. 26, 28 ЖК РФ. Перед проведением работ необходимо убедиться, что межэтажные перекрытия способны вынести нагрузку новых конструкций, стены и перегородки, которые планируется демонтировать, не являются несущими, а перенос коммуникаций не скажется на работоспособности инженерных систем в доме — в общем, убедиться, что перепланировка не нарушает нормы ГОСТ, СНИП и безопасности.
Нужно ли согласовывать перепланировку, если она уже сделана? Такая перепланировка в соответствии со ст. 29 ЖК РФ признается самовольной.
Самовольная перепланировка/переустройство грозит собственнику:
- штрафом от 2000 до 2500 рублей по ст. 7.21 КоАП РФ;
- необходимостью привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 3 ст. 29 ЖК РФ);
- возмещением ущерба соседям, если конструктивные изменения привели к порче их имуществ;
- сложностями с последующей продажей квартиры;
- утратой прав собственности на помещение в МКД или расторжением договора социального найма, если квартира не приведена в прежнее состояние в установленные сроки (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
После самовольного переустройства можно сохранить жилье в переустроенном состоянии на основании решения суда. Узаконить самовольную перепланировку стоит обязательно. Даже в случае, когда собственник не планирует продавать или дарить квартиру, проблема с неузаконенной планировкой может обнаружиться спустя время у наследников.
Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно
Для проведения перепланировки необходимо получить согласие уполномоченного органа на проведение перепланировки. Разберемся, как узаконить перепланировку квартиры, с чего начать, чтобы не получить отказ.
Порядок узаконивания перепланировки определен ст. 26, 27, 28 ЖК РФ:
- Обращение в проектно-техническую организацию, являющуюся действующим членом СРО проектировщиков, для оформления проекта. Перед тем, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, понадобится проектная документация, даже если изменения в конструктиве незначительные.
- Подача комплекта документов на согласование в Управу района. Также заявление можно подать в МФЦ.
- Получение разрешения в МФЦ или Управе района, в зависимости от места подачи документов.
- Выполнение строительно-технических работ в соответствии с составленным проектом.
- Обращение в Управу и согласование даты визита приемочной комиссии.
- Составление акта о завершенной перепланировке непосредственно на объекте. На встрече со специалистами комиссии необходимо присутствие собственника, автора проекта, при необходимости — управляющего ЖК. Желательно, чтобы присутствовали и представители ремонтной бригады, которые выполняли монтажные и демонтажные работы — они смогут разъяснить спорные моменты при возникновении вопросов у комиссии.
Если комиссией будет установлено несоответствие результата проекту, собственнику откажут в приемке ремонтно-строительных работ. Если комиссия согласует перепланировку, акт будет направлен в орган регистрации прав.
Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.
К таким службам относятся:
| Организация | Какой документ выдает | Дополнительные нюансы |
| Росреестр | Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. | После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные. |
| БТИ | Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. | Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить. |
| Роспотребнадзор и Роспожнадзор | Разрешения на переустройство. | Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов. |
Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.
Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.
Нужно ли оформлять перепланировку квартиры и зачем
Если вы задумались над тем, нужно ли оформлять перепланировку квартиры, то ответ однозначно «Да». Пусть изначально процесс будет вызывать определённые трудности, но впоследствии его решение обеспечит вам полный покой. Любые конфигурационные изменения в плане помещений многоквартирного дома должны быть узаконены и отражены в технической документации БТИ. За самовольное перепланирование на собственника квартиры может быть наложено административное взыскание в виде штрафа. Запрещается производить следующие изменения:
- сносить несущие элементы сооружения;
- демонтировать вентиляционные каналы;
- увеличивать площадь санузла или балкона за счет комнат (гораздо проще объединить ванну с туалетом, расширить пространство с помощью кладовки, присоединив часть коридора);
- присоединять к жилой комнате кухню с газовым оборудованием (газплитой, колонкой);
- осуществлять вынос системы отопления на балкон или лоджию.
Оформить разрешение на перепланировку квартиры необходимо по нескольким причинам. Во-первых, непродуманные действия многих владельцев приводят к тому, что сооружение теряет прочность, в результате чего срок возможной эксплуатации дома в разы сокращается и здание переходит в аварийное состояние. Во-вторых, это нужно в первую очередь вам самим, т.к. без разрешения невозможно будет впоследствии помещение продать, подарить, передать под залог в банк для получения крупного кредита. Желательно пройти все этапы согласования документации и получения разрешений изначально, до проведения ремонта, так как оформить уже сделанную перепланировку квартиры будет сложнее и уже в порядке судебного разбирательства (так установлено нормами федерального законодательства).
Что является перепланировкой, а что – просто ремонтом?
Когда конфигурация какого-либо помещения претерпевает изменения в результате демонтажа или, наоборот, возведения перегородок, перемещения проемов дверей и реализации прочих решений — это и есть перепланировка, мероприятие, которое нуждается в согласовании. Если собственник решил остеклить лоджии, установить наружный кондиционер, сделать балкон частью жилой зоны, все это тоже работы по перепланировке. В то же время, косметический ремонт, замена окон и дверей перепланировкой не являются (конфигурация помещений соответствует первоначальному проекту), и такие работы можно осуществлять без каких-либо разрешений.
Большинство радикальных изменений нуждаются в предварительном согласовании или могут быть узаконены впоследствии (по факту). Однако, есть такие преобразования, на которые никто не даст разрешения, поскольку в Жилищном кодексе некоторые изменения запрещены. Собственник, который задумал перепланирование жилища, должен в обязательном порядке ознакомиться со статьями 25-29 этого документа. Не помешает также ознакомиться с местными нормативными документами, где уточняются нюансы получения разрешительных документов на перепланировку. Если есть вопросы или сомнения, связанные с перепланировкой в конкретном городе или доме, лучше предварительно проконсультироваться в жилищной инспекции.
Документы для согласования
Необходимые документы для одобрения перечисленных выше видов перепланировок:
- Заявление на проведение перепланировки в квартире.
- Правоустанавливающий документ на жилье (выписка из ЕГРН, договор соцнайма или свидетельство о собственности).
- Согласие всех собственников жилплощади (в письменном виде).
- Технический паспорт на квартиру (получается в бюро технической инвентаризации).
- Согласие банковского учреждения (если квартира находится у него в залоге).
- Согласие жильцов (при затрагивании общедомового имущества). Согласие должны дать не менее 73% всех жильцов многоквартирного дома (в письменном виде, одним документом).
- Согласие соседей (если будут затронуты их интересы).
- Проект перепланировки или эскиз (в зависимости от ситуации).
Если переделка намечается в новостройке, а на руках еще нет свидетельства о праве собственности на квартиру, то нужно предоставить договор долевого участия (ДДУ) и письменное уведомление от застройщика о том, что дольщик выполнил все обязательства, прописанные в договоре.
Перевод в нежилое помещение
Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.В 2019-2020 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.
Прежде, чем начать действовать, следует определить список мероприятий и надзорных структур, а также уточнить, кто узаконивает перепланировку в конкретном населенном пункте. Обычно таким органом выступает отдел при администрации города, жилищный комитет, специальная комиссия.
Если принято решение в пользу действий через администрацию, потребуется уточнить порядок, как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно в конкретном регионе. Обычно, схема согласования предполагает обращение в:
- Жилищную инспекцию;
- Отдел капстроительства при администрации.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры
Неправильным было бы считать, что узаконивание изменений – формальность. Некоторые собственники считают нормальным, переоборудуя жилую комнату под сауну или бассейн на уровне 6-го этажа, другие спокойно разрушают внешние стены здания. Подобные случаи недопустимы и грозят обрушением всего здания, поэтому так важно перед началом работ убедиться, что все нормативы соблюдены и надзорные ведомства позволят узаконить перепланировку помещения.