Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?
Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.
Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.
Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.
Участок без подряда с коммуникациями
Прежде чем приобрести участок без подряда, стоит задать себе вопрос: «нужно ли покупать участок с коммуникациями?». Приобретение участка, к которому уже подведены все инженерные сети – это выгодное вложение средств, так как не всегда все может быть гладко в этой отрасли. Владельцы «голых» земных участков, планирующие строительство дома или коттеджа, довольно часто сталкиваются с рядом проблем при проведении инженерных работ. Нередко бывает так, что заказчик получает отказ от компаний, занимающихся прокладкой коммуникаций. Причины здесь могут быть разными. Самая распространенная – отдаленность основной ветки тех или иных коммуникаций. При таких обстоятельствах владельцу участка приходится приложить немало усилий, чтобы добиться желаемого результата.
При покупке участка с подрядом, во избежание неприятных инцидентов между застройщиком и заказчиком, возникших на почве недопонимания, важно перед вкладыванием личных средств во столь недешевую покупку заключить предельно ясный и точный договор с застройщиком. В договоре стоит уточнить сроки строительства, сроки подвода коммуникаций (если таковых нет на участке), максимально подробно описать все сооружения, которые будут возводиться на данной территории.
Напоследок следует отметить, что сейчас набирает популярность еще один вариант продажи земельных участков. Он как бы является промежуточным между вариантами с подрядом и без подряда. Условием может быть то, что будущий проект дома необходимо будет согласовать с архитектором компании-девелопера, либо покупатель будет обязан строить дом из определенного материала, либо коробка дома должна будет соответствовать установленному застройщиком образцу.
Поэтому, прежде чем приобретать земельный участок на условиях без подряда, стоит внимательно изучить условия предлагаемого компанией договора купли-продажи.
Под строительство жилой недвижимости подойдет далеко не каждая территория. Земельный кодекс РФ подразделяет земельные наделы на несколько видов в зависимости от расположения и назначения.
В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, жилой дом можно построить на участках:
— для индивидуального жилищного строительства (код вида разрешенного использования 2.1);
— для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код вида разрешенного использования 2.2), если участок расположен в населенном пункте;
— для ведения садоводства (код вида разрешенного использования 13.2), если это допускается правилами землепользования и застройки.
На данных участках собственник вправе возвести отдельно стоящее здание высотой до 20 м и не более трех наземных этажей, предназначенное для постоянного проживания.
Плюсы и минусы земли с подрядом
К положительным моментам заключения договора на покупку земли с подрядом относятся:
- единый архитектурный образ всего коттеджного поселка;
- покупателю заранее известна полная стоимость объекта;
- существует четкий срок окончания строительных работ;
- отсутствие растянутого на несколько лет строительства на соседних землях;
- вопросы по подключению объекта к коммунальным сетям решает строительная компания;
- оформление документации возложено на подрядную организацию.
Под оформлением документации подразумевается получение документов, сопровождающих все стадии возведения, от получения разрешения на строительство и до ввода объекта в эксплуатацию.
Среди минусов приобретения земельного надела с подрядом выделяют:
- высокая цена участка;
- ограниченный выбор проектов жилых домов;
- отсутствие возможности внести серьезные коррективы в архитектурный облик объекта.
Также существует риск банкротства строительной организации. То есть покупатель может остаться без денег и не получить жилой дом, предусмотренный условиями договора.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Ипотечный кредит на строительство собственного дома позволяют оформить льготные программы. Например, с помощью семейной ипотеки можно получить льготный кредит на индивидуальное жилищное строительство по ставке до 6% годовых. Сельская ипотека позволяет оформить кредит на строительство частного дома по ставке еще ниже — до 3% годовых. Получить кредит на строительство и покупку дома можно также по дальневосточной ипотеке по минимальной ставке — до 2% годовых.
В 2020 году институт жилищного развития «Дом.РФ» запустил в дочернем банке пилот льготной ипотеки на ИЖС. Сейчас программа в банке «Дом.РФ» завершена в связи с исчерпанием лимита по субсидированию льготных ставок. Механизмы, отработанные в рамках пилотной программы, банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС. «Был создан механизм аккредитации застройщиков, которые занимаются строительством частных домов. Сейчас их количество превысило 1 тыс. Для прохождения проверки застройщики должны работать не менее двух лет и иметь портфолио успешно реализованных проектов», — добавил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ»
В июле 2021 года к пилотной программе «Дом.РФ» присоединился Сбербанк. Ставка по кредиту составляет 6% годовых. Строительство дома должно осуществляться по договору подряда с подрядной организацией из списка рекомендованных банком. Программа продлится до 1 декабря.
В конце октября правительство распространило льготную ипотеку на частные дома. До этого льготная ипотека под 7% годовых действовала только на рынке новостроек. В этой программе участвует в том числе банк «Дом.РФ»: заемщики могут оформить ипотеку на строительство индивидуального жилого дома на собственном или приобретаемом в кредит от банка земельном участке и на готовый загородный дом. Минимальная ставка — 5,95%.
На загородном рынке Подмосковья земельные участки – самый востребованный товар. Порядка 75% сделок на всей «загородке» приходится на участки без подряда (УБП) и около 10% – на участки с подрядом (УСП). В чем же разница между этими типами недвижимости.
Для начала поясним, о каком подряде, собственно, идет речь. Договор подряда – это обязательство одной из сторон сделать работу, согласованную со второй стороной, а затем передать ее заказчику. Тот, в свою очередь, эту работу оплачивает. В контексте загородной недвижимости подряд – это договор на возведение дома на земельном участке.
Таким образом, УБП – это надел земли без построек и обязательств по их возведению. В этом случае заключается только договор купли-продажи земельного участка. Приобретая УБП, вы сами выбираете, когда вам начинать строительство, у какого застройщика, какой дом вы хотели бы видеть и т.д. Впрочем, можно ничего не строить, если вам кажется, что момент неподходящий. Но стоит иметь в виду: по наблюдениям экспертов на «загородке», если затянуть с возведением дома, в половине случаев голый участок так и останется таковым.
В свою очередь, участок с подрядом на строительство – это земельный надел, на котором планируется возведение дома с теми характеристиками и в те сроки, которые были обговорены с застройщиком. В его зону ответственности входит весь объем строительных работ.
Плюсы и минусы участка с подрядом
Если вы раздумываете, не купить ли участок с подрядом в Подмосковье, вот сильные и слабые стороны такого формата загородной недвижимости.
Плюсы УСП:
- Экономия времени и сил
Если вы решите приобрести земельный участок с подрядом на строительство, вам не придется ломать голову над организацией процесса возведения дома, перебирать сотни проектов, искать нужные документы и т.д. – все это сделает подрядчик.
- Известная стоимость конечного продукта
Как говорят эксперты загородного рынка, многие люди не понимают, что покупка земельного участка – не завершение, а только начало пути. Ведь желаемый результат – это красивый построенный дом, а не пустырь. Но если вы выбрали участок с подрядом, то основную часть этого пути вместо вас пройдет застройщик. К тому же вы будете знать окончательную стоимость своего приобретения, без дополнительных трат. Немаловажно и то, что когда известна конечная цена объекта и она находится на уровне рынка (а в поселках с подрядами так и происходит), то под строительство таких домов банки охотнее дают ипотечные кредиты, что, несомненно, большой плюс.
- Надежность
Обычно один подрядчик работает и на других участках поселка, а значит, исключена ситуация, когда недобросовестный девелопер выполняет свою работу некачественно и пропадает.
- Скорость строительства
Работа застройщика сразу на нескольких участков хороша еще и тем, что коммуникации в таком случае тоже будут проводить одновременно для всех. Это даст возможность оптимизировать размещение трубопробоводов, а значит, процесс строительства ускорится. Более высокая скорость возведения дома позволяет экономить уже самому владельцу: инфляция в строительстве намного выше официальной, и дом, построенный за год, гарантированно дешевле дома, построенного в течение двух лет.
Стоит отметить небольшой период времени, необходимый для развития поселка от зачаточного состояния до полностью функционирующего комплекса. Многие технические решения требуют профессионального подхода, и желательно иметь понимание общей картины застройки для их успешного решения. К примеру, для грамотного устройства водоотведения вдоль дорог и участков нужно четко понимать как размер домов, так и их расположение.
Минусы УСП:
- Более высокая цена
Стоимость участка с подрядом логично превышает стоимость УБП – в размере примерно от 30% до нескольких раз. Однако нередко бывает, что расходы на покупку УСП составляют меньшую сумму, чем все затраты на покупку участка, строительство дома и проведение коммуникаций при выборе УБП.
- Ограниченный выбор проектов
Существует два основных способа покупки земли для ИЖС: оформление договора купли-продажи с частным собственником либо с местной администрацией. В роли собственника может выступать физлицо или организация (к примеру, владелец коттеджного посёлка).
При покупке земли под ИЖС у собственника:
Основной договор купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не требует этого для всех сделок. Дополнительно нотариус ещё раз проверит все сведения из реестра и наличие ограничений на сделку.
После этого переход прав регистрируется в Росреестре, а покупатель передаёт оставшуюся часть денег. Финал сделки: оформление акта приёма-передачи земли.
Сделки с государством проходят по более сложной схеме, в особенности если участок неузаконенный и не имеет своего кадастрового номера.
Покупатель платит только за нотариальное оформление сделки (от 3-10 тыс. руб.) и регистрацию перехода прав собственности в реестре (госпошлина 2 тыс. руб.). В его расходы также входят комиссионные риэлтору, которые могут забирать до 3-5% стоимости участка. Налог с продажи (13%) оплачивает только продавец, получивший доход.
Что такое участок без подрядаПродать подобный участок месте со зданием можно будет по очень привлекательной цене, что покроет, как минимум, часть расходов. Но для наглядности обратимся к некоторым ограничениям, которые принесет строительство на земельном участке без подряда: Если правило будет нарушено, то регистрационная палата не выдаст документы на дом. Вы ищете возможность жить за городом, близко к природе, в экологически чистом районе? Или, может быть, Вас интересует возможность отдыха с семьёй и друзьями в комфортабельном доме в живописной местности Ленинградской области?
– Участки без подряда делятся на две принципиально разные категории: с подведенными коммуникациями и без них – отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.
– Когда в кризисном 2009 году рынок недвижимости «застыл», крупные землевладельцы раздели большие наделы на участки и стали активно продавать их с обещанием подвести коммуникации в ближайшее время. В результате на этот вид земельных наделов образовался ажиотажный спрос. Многие эксперты предрекали скорое снижение интереса к данному продукту в сфере недвижимости, но время показало, что и сегодня участки без подряда находятся на пике продаж.
Самые выгодные участки расположены в посёлках, строительство которых почти окончено. Их хотят заполучить большинство застройщиков, чтобы построить здесь дома и выгодно перепродать уже с подрядом. Сегодня в общей сложности на первичном рынке Подмосковья насчитывается более 62 000 загородных объектов и более 70 процентов составляют участки без подряда.
Как правильно оформить такие земли?
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
А вот с подрядом могут оформляться в два этапа. Первый этап это оформление и регистрация земли, а второй этап подписание акта ввода в эксплуатацию здания, дома или коттеджа. Такие соглашения не регистрируются в Росреестре. Помните всегда о том, что в законодательстве РФ нет прямого определения таким участкам, поэтому девелопер может включать в соглашении любые условия, что, безусловно, является определенным риском и требует взвешенного решения, если Вы идете на такие сделки.
Как снизить риски, если Вы все-таки решаете пойти на такую сделку. В первую очередь Вы должны выбрать самого добросовестного девелопера на этом рынке, обратите внимание на репутацию застройщика, на то какие объекты он уже сдал и в какие сроки. Если будет необходимо, опросите жильцов, которые уже заехали в дома этого застройщика. Были ли у них проблемы при покупке земельного участка под строительство или нет. Дополнительной гарантией может стать договор страхования гражданской ответственности это в том случае если возникнет сложная ситуация и заказчику смогут вернуть потраченную сумму денег за счет страховой компании.
Земля без подряда или основные преимущества
Многие из вас и так прекрасно понимают, что земля с подрядом — это готовый дом, проведенные коммуникации и инфраструктура. То есть, вы покупаете сразу готовый «продукт» у застройщика по договору. Кстати, так и появляются коттеджные поселки с одинаковым дизайном домов и дворовой территорией.
Если участки с подрядом – это прямое обязательство застройщика предоставить сразу готовое жилище со всеми удобствами, то вот без подряда – это земли, где вы можете воплотить свою мечту, построив коттедж или семейное поместье. Все зависит от ваших целей и предпочтений.
Таким образом мы можем выделить первое преимущество участков без подряда – возможность построить дом по своему вкусу . Так вы можете сами выбрать каким будет жилище, включая отделку, стройматериалы, ландшафтный дизайн и т.д.
Участок продается с подрядом
Покупая участок с подрядом, будущий владелец частного дома уже не сможет самостоятельно принимать решения, касающиеся этапов строительства, заложенных в договоре застройщика с подрядчиком. Все эти работы будет выполнять организация, именуемая в договоре подрядчиком.
Коттеджные поселки, где участки продаются только с подрядом, выдержаны в единой архитектурной концепции. Покупатель выбирает предложенные проекты домов, с различной планировкой, но в одном стиле. У него нет возможности использовать свой проект дома, реализовать в нем свои идеи или доверить его строительство сторонней компании, как и строить свой дом самостоятельно. Всем строительством занимается тот, кому доверили подряд на работу.
В свою очередь, подрядчик имеет право возложенные на него обязанности передавать третьим лицам – субподрядчикам. Как это выглядит на практике строительства коттеджного поселка? Девелопер заключает договор с подрядчиком, оплачивает ему объем работ, подрядчик нанимает дорожников, монтажников инженерных сетей и т.д. Для реализации строительных работ по возведению жилых зданий могут наниматься отдельные бригады, организации.
Иногда этот механизм несколько изменяется. Коттежджный поселок строится по одной архитектурной концепции, покупателю предлагается на выбор несколько проектов дома, а строительные работы на своем участке он может заказать сторонней строительной организации. Но возведение дома обязуется проводить только по проекту, предложенному продавцом – застройщиком поселка.
Подряд – это обязательства одной стороны провести согласованные работы и сдать их заказчику.
В рамках нашей темы, подряд представляет собой обязательство покупателя в определенный срок использовать в качестве строительной организации только одну или несколько определенных заранее, а так же обязательство выбрать в качестве проекта дома один из предложенных ими.
Застройщики поселка продают земельные участки с условием, что на этом участке будет работать конкретная строительная организация и строить для собственников дома по определенным заранее проектам в определенные заранее сроки.
Такой подход обеспечивает достаточно быстрые сроки застройки поселка, его архитектурную и дизайнерскую гармоничную композицию. При приобретении участка без подряда покупатели самостоятельно решают когда, где и что стоить на приобретенном участке. В таком случае покупатели получают только участок с уже подведенными коммуникациями.
Участок без готового дома
Выбирая земельный участок без готового дома, покупатель соглашается потратить определенное время для завершения строительства, прежде чем начать вкушать прелести загородной жизни. Существует два основных варианта такой покупки – земельные участки в поселках без подряда и с подрядом. Чем они отличаются? В первом случае покупатель приобретает просто участок земли, без принятия на себя каких-либо определенных обязательств. Во втором — земельный участок реализуется в рамках организованной коттеджной застройки и подразумевает обязательное заключение договора подряда с единой организацией – застройщиком поселка. Такая застройка подразумевает единый архитектурный стиль всех строений, централизованное обустройство дорог и подведение всех остальных коммуникаций. Таким образом, существуют определенные гарантии, что Вы не останетесь в чистом поле, без света и воды.