Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.
Как происходит оформление сделки?
Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.
По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.
Пошаговые рекомендации для грамотного оформления
- Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
- Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
- Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
- Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
- В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.
Риски для продавца и покупателя недвижимости
Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.
- Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
- Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
- Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.
Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:
- Общегражданский паспорт РФ
- Правоустанавливающий документ на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру
- Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
- Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
- Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
- Выписка с лицевого счета квартиры
- Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
- Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости
Остановимся на каждом из документов подробнее.
Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.
Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.
Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:
- Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
- Дата и место подписания Договора
- Описание объекта недвижимости с его точным адресом
- Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
- Стоимость недвижимости
- Способ и порядок передачи денег
- Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
- Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица
Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.
Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.
Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.
ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:
- ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор ренты
- Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
- Нотариальное свидетельство о наследовании
- Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ
Порядок проведения сделки
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
-
паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
-
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
-
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
-
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
-
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
-
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
-
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Какие существуют риски?
Обычно совершение купли-продажи через нотариуса защищено от различных юридических рисков. В редких случаях могут возникать спорные моменты за счет допущенной ошибки при составлении договора сделки или внесении информации в электронный реестр.
За свои действия нотариус несет материальную ответственность. Потому при возникновении таких ситуаций он обязан компенсировать затраты, которые были понесены сторонами.
Перед подписанием договора нотариус обязан понятно и точно объяснить смысл сделки, ее последствия, убеждается в адекватности и психическом здоровье сторон. Поэтому может гарантировать практически полное исключение негативного развития действий. Исключением может быть афера, спланированная заранее с привлечением «черного» нотариуса.
Стоимость услуг нотариуса
Оплату услуг нотариуса производят стороны сделки по договоренности. Такой момент должен быть оговорен на этапе подготовки. Законодательно не закреплено, на ком будут лежать такие расходы, но, как правило, стороны их делят между собой поровну.
Суммарно услуги нотариуса по оформлению сделки купли-продажи квартиры складываются из:
- государственной пошлины за заверение соглашения – 0,5 % от стоимости продаваемого объекта, но не меньше 300 руб. и не больше 20 000 руб.;
- тарифа за услуги технического и правового характера – согласно прейскуранту (примерно от 3 до 9 тысяч рублей в зависимости от региона);
- при передаче документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса – услуга оказывается бесплатно, но необходимо оплатить госпошлину 2 000 рублей за действия по перерегистрации имущества;
- при использовании депозита нотариуса – 1 500 рублей.
Преимуществ у такого варианта заверения сделки немало:
- Стороны могут быть абсолютно уверены в ее чистоте: в этом случае исключается появление факторов, которые могут привести к оспариванию сделки в судебном порядке. А если одна из сторон попытается доказать ничтожность договора, то это вряд ли получится.
- При проведении сделки с участием третьего лица нотариус обязан проверить действительность и подлинность выданной доверенности.
- В обязанности нотариуса также входит помощь в составлении договора. Он подскажет, какие нюансы должны быть отражены в документе.
- Нотариус может присутствовать в момент передачи денег, а также взять расписку, удостоверяющую данный факт.
- Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была проведена с учетом всех положений законодательства. Он своим имуществом отвечает за ущерб, а его ответственность застрахована.
Минус, пожалуй, здесь только один: услуга платная. В случае, когда клиент желает получить дополнительные сопутствующие услуги, это необходимо также оплатить по существующим тарифам.
Начнем с преимуществ:
- Полный контроль за соблюдением законности.
Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.
- Комплекс необходимых услуг.
Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.
Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.
Минусы:
- Высокая стоимость услуг.
Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.
- Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.
Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.
Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса
Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.
Как проходит сделка купли-продажи:
- Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
- Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
- Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
- Предъявление установленного перечня документов.
- Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
- Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
- Подписание договора сторонами.
- Удостоверение документа нотариусом.
- Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.
Риски покупки квартиры через нотариуса
Участие нотариуса в заключении договора в значительной мере исключает риски, свойственные сделкам купли-продажи. Особенно в случае получения от него максимального спектра услуг:
- Удостоверение договора снижает вероятность признания сделки недействительной.
- Внесение денежных средств за квартиру на депозит нотариуса обеспечивает безопасность произведения расчетов между продавцом и покупателем.
- Рассылка предложений о выкупе доли жилья сособственникам позволяет экономить время продавца и повышает ценность доказательств выполнения процедуры (если это потребует суд).
- Подача запроса на государственную регистрацию недвижимости ускоряет процесс и гарантирует его выполнение.
К недостаткам можно отнести не столь глубокую правовую проработку ситуации заявителей. Нотариус, к примеру, не подойдет к составлению договора купли-продажи так же ответственно, как юридические специалисты более узкой направленности, а также не проконсультирует по поводу выхода из проблемных ситуаций.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры?
Услуги нотариуса, согласно закону, предусмотрены не во всех сделках по отчуждению жилья.
Заверить у нотариуса куплю продажу квартиры в обязательном порядке требуется, когда:
- Участником сделки выступает несовершеннолетний, то есть, если продавцу на момент заключения договора не исполнилось 18 лет.
Например, жилье было приобретено с использованием средств материнского капитала. Оно оформлено не только на супругов, но и на двух несовершеннолетних детей, которые имеют равные доли. После рождения третьего ребенка супруги решили продать старую недвижимость и построить дом. Для продажи в обязательном порядке потребуется нотариальное заверение договора.
- Недвижимость принадлежит недееспособному лицу или лицу, ограниченному в дееспособности.
ВАЖНО: ограничить или лишить дееспособности может только суд. Поэтому при заверении в случае отчуждения недвижимости необходимо предоставить судебное решение, на основании которого продавец не владеет дееспособностью в полном объеме.
Например, Савченко Г. приобрел квартиру в 2010 г. Через 5 лет он был признан судом ограниченным в дееспособности, так как из-за регулярного употребления спиртных напитков ставил свою семью в тяжелое финансовое положение. Над Савченко Г. был назначен попечитель. При продаже жилья Савченко Г., его попечитель и покупатель обратились в нотариальную контору за удостоверением договора.
СПРАВКА: помимо нотариального удостоверения сделка по отчуждению имущества у вышеуказанных категорий граждан требует предварительного согласия органов опеки и попечительства. Данный гос. орган проверит, не ущемляются ли права гражданина, обладающего неполной дееспособностью.
- Происходит отчуждение долей в общей собственности. Например, квартирой владеет Самойлов К. и Иванов П. Иванов решил продать свою долю Крылову Д. Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению.
ВНИМАНИЕ: если все доли продаются одновременно в рамках одного договора, заверять необязательно.
Например, в нашем случае Самойлов К. тоже решил продать свою долю Крылову Д. Тогда договор купли-продажи не требуется заверять.
- При подаче на регистрацию почтовым отправлением. Недостаточно вложить в письмо договор в простой письменной форме и сопутствующую документацию. Предварительно сделку нужно заверить.
В остальных случаях заверять документы по продаже недвижимости в конторе необязательно. Это правило не зависит от:
- количества продавцов;
- количества покупателей;
- особенностей оплаты, например, при покупке квартиры в ипотеку или использовании иного кредита.
Для таких случаев подойдет простая форма договора, а именно письменный вариант, подписанный сторонами.
Сколько стоят услуги нотариуса при заверении купли-продажи?
Расходы можно подразделить на:
- фиксированные в законе гос. пошлины за совершение нотариальных действий. Их размер одинаков в любой нотариальной конторе;
- оплата за услуги технического и правового характера. К таким услугам относится составление документа, распечатывание дополнительных экземпляров, заверение копий и т.д. Размер таких тарифов различен в зависимости от субъекта РФ, так как устанавливается местной нотариальной палатой;
- дополнительные услуги (составление согласия супруга, использование депозитного счета для оплаты по договору).
СОВЕТ: Депозитный счет обеспечивает гарантии платежа по сделке. Передача денег у нотариуса с использованием счета выглядит следующим образом. Покупатель перед подачей пакета документов на регистрацию перечисляет деньги на счет нотариуса. После успешной регистрации перехода права тот перечислит сумму со счета продавцу.
Сумма платежа за нотариальные услуги зависит от таких факторов как:
- обязательно по закону заверять сделку, или обращение в нотариальную контору является желанием сторон;
- цена продаваемой квартиры;
- степень родства продавца и покупателя.
ВАЖНО: не стоит фиктивно занижать цену, указывая в тексте меньший вариант. Нотариус в таких случаях будет проводить расчет исходя из рыночной цены.
Вариант 1. Заверение сделки предусмотрено законом.
- 0.5 % от стоимости жилья, но не более 20 000 руб.
Например, ¼ доли в квартире принадлежит несовершеннолетнему. При продаже обязательным является участие нотариуса. Рыночная цена недвижимости составляет 6 000 000 руб. Рассчитав 0.5 %, получаем 30 000 руб. Но, так как предельный размер платежа составляет 20 000 руб., стороны заплатят специалисту именно эту сумму. Также работники нотариальной конторы составили договор. По тарифу, действующему в Нижегородской обл., стороны заплатят 9 500 руб. В итоге нотариусу стоит заплатить 29 500 руб. + гос. пошлина, размер которой зависит от способа подачи.
Вариант 2. Заверение не является обязательным по закону.
В данном случае размер платежа зависит не только от стоимости жилья, но и от степени родства продавца и покупателя.
Если покупатель близкий родственник, а именно: супруг, родитель, ребенок, внук:
- сумма сделки менее или равна 10 000 000, то платеж равен 0.2 % от цены квартиры + 3 000 руб.;
- сумма сделки более 10 000 000, то платеж равен 0.1 % от стоимости жилья + 23 000 руб. Но максимальный предел платежа – 50 000 руб.
Например, Клавдия Васильевна хочет продать квартиру за 3 000 000 руб. своей внучке. За заверение купли-продажи нужно заплатить 6 000 руб. (0.2 % от стоимости жилья) + 3 000 руб. = 9 000 руб.
Если стороны не находятся в близком родстве:
- стоимость жилья менее или равна 1 000 000 руб., платеж высчитывается по формуле: 0.4 % от цены жилья + 3 000 руб.;
- стоимость жилья больше 1 000 000 руб. но меньше или равна 10 000 000 руб., платеж равен 0.2 % от цены квартиры + 7 000 руб.;
- стоимость квартиры больше 10 000 000, платеж равен 0.1 % от цены недвижимости + 25 000 руб. Максимальный размер тарифа в таком случае составляет 100 000 руб.
Что включает в себя регистрация договора купли-продажи недвижимости?
Данный вид процедуры реализуется в установленном порядке согласно действующему законодательству. Для начала участники договорных отношений собирают требуемый для перерегистрации того или иного объекта недвижимости пакет документов, а затем лично обращаются в Росреестр. Где уже собственноручно и обязательно в присутствии компетентного сотрудника данного органа, заполняют заявления о внесении соответствующих изменений в реестр прав собственности на недвижимое имущество, при этом не забывая предъявлять паспорта гражданин РФ.
В случае же нотариального удостоверения регистрации договора купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества вы можете воспользоваться нотариальной услугой по передаче (электронной в том числе) необходимого пакета документов в Росреестр. Все данные заявления при этом заполняются нотариусом либо уполномоченным сотрудником нотариальной конторы.
Далее при электронной передаче нотариусом данных для регистрации права собственности все направляемые им документальные материалы заверяются электронной цифровой подписью нотариуса и затем передаются им же в Росреестр.
Стоимость услуги нотариуса при сделке с недвижимостью
Оплата за нотариальные действия (госпошлина) взыскивается по тарифам, установленным ст. 333.24 НК РФ, плюс к этому оплачивается работа нотариуса (УПТХ). Размер пошлины зависит от того, кому продается недвижимость и ее оценочной стоимости. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным по закону, размер госпошлины составляет 0,5 % от суммы договора.Плюс к этому взыскивается УПТХ за один объект недвижимости.
Размер УПТХ (оплата услуг нотариуса) в Москве оплачивается дополнительно к нотариальному тарифу.
*Актуальные тарифы смотрите в соответствующем разделе —
В нашей нотариальной конторе оказываются все нотариальные действия по сделкам с недвижимостью. Обращайтесь с помощью формы на сайте или по телефону, чтобы уточнить стоимость регистрации сделок с недвижимостью через нотариуса, сроки оказания услуги или задать другие интересующие вас вопросы.