- Трудовое право

Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.

Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.

Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:

  • административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
  • нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.

Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.

Обоснование контролеров

Расчеты по форме 6-НФДЛ подают все зарегистрированные в качестве налоговых агентов по подоходному налогу компании и ИП. Отчетность сдается в налоговую инспекцию по месту учета. Такие требования предъявляет абзац 3 пункта 2 статьи 230 Налогового кодекса РФ. К налоговым агентам по НДФЛ относятся следующие налогоплательщики (п. 1 ст. 226, п. 2 ст. 226.1 НК РФ):

российские компании и коммерсанты, которые производят выплаты вознаграждений в пользу физлиц и перечислены в пункте 2 статьи 226 Налогового кодекса РФ;

лица, производящие выплаты доходов гражданам при осуществлении операций с ценными бумагами и при финансовых сделках срочного порядка (например, управляющие, брокеры и другие).

Исходя из положений действующего законодательства, налоговыми агентами по НДФЛ становятся те, кто производит выплату доходов и иных вознаграждений в пользу физлиц. Таким образом, коммерсант обязан представлять расчеты 6-НФДЛ налоговикам, только если является налоговым агентом.

Как следует из ранних разъясняющих писем контролеров, например, письма Минфина РФ от 27.08.2015 № 03-04-05/49369, арендная плата, которую уплачивает ИП в пользу физлица на основании договорных отношений, признается доходом, с которого требуется удерживать подоходный налог. С течением времени позиция чиновников по этому вопросу не изменилась.

Договор аренды с физлицом: оформляем правильно

Сотрудничество организации с физлицом-арендодателем начинается с оформления договора аренды.

При составлении арендного соглашения сторонам необходимо соблюдать нормы, установленные ГК РФ. В частности, договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

  • наименование документа, место, дата составления;
  • наименование сторон в преамбуле (полное наименование организации, ФИО физлица);
  • ФИО, должность подписанта со стороны арендатора (как правило, директор), основание для представления интересов организации при заключении договора (устав, доверенность);
  • юридический адрес организации, адрес прописки физлица;
  • банковские реквизиты сторон.

Текст соглашения следует оформить следующими разделами:

№ п/п Наименование раздела Описание
1 Предмет договора Договор аренды должен содержать следующую информацию о предмете договора – помещении, которое передается в аренду:
  • адрес помещения;
  • целевое назначение (жилое/нежилое);
  • месторасположение (кирпичный/панельный дом, этаж);
  • площадь, количество комнат.
2 Порядок расчетов Данный раздел договора содержит следующие условия:
  • сумма арендных платежей;
  • порядок оплаты аренды;
  • перечень расходов, возмещаемых арендатором (коммунальные, эксплуатационные услуги, услуги связи, т.п.);
  • сумма гарантийного платежа, порядок его внесения и зачета;
  • порядок пересмотра стоимости аренды (например, в связи с индексацией или изменением рыночной стоимости).
3 Права и обязанности сторон При заключении договора аренды сторонам необходимо предусмотреть:
  • возможность передачи помещения в субаренду;
  • ответственность сторон за невыполнения условий договора (например, пеня за несвоевременную уплату арендных платежей);
  • обязанность арендатора использовать помещение в соответствие с целевым назначением;
  • контроль арендодателя за техническим состоянием помещения;
  • прочие условия соблюдения сторонами установленных прав и обязанностей в рамках заключенного договора.
4 Срок действия договора Период действия арендного соглашения стороны устанавливают самостоятельно. Кроме того, условиями договора предусматривается порядок досрочного расторжения соглашения (в одностороннем порядке, путем предварительного уведомления одной из сторон, т.п.).
Читайте также:  Сумма накоплений по военной ипотеке в 2023 году

Бланк договора аренды можно скачать здесь ⇒ Бланк договора аренды с физлицом.

Арендатор принимает право пользование помещением после подписанияакта приема-передачи ⇒ Акт приема-передачи помещения по договору аренды с физлицом.

Процедура возврата помещения по окончанию срока действия аренды либо в связи с досрочным расторжением договора сопровождается подписанием акта возврата ⇒ Акт возврата помещения по договору аренды с физлицом.

Страховые взносы при аренде у физического лица

Согласно договору аренды арендатор несет расходы в виде арендной платы, а в силу закона №402-ФЗ и гл. 25 НК РФ несет обязательства перед государством отражать расход в регистрах бухгалтерского и налогового учета. Также арендатор признается налоговым агентом в отношении НДФЛ и призван исполнить обязанности налогового агента по НДФЛ, перечисленные в ст.230 НК РФ (см. таблицу выше).

Следует сказать, что арендная плата, выплачиваемая физическому лицу по договору аренды имущества, не влечет обязанности уплаты по страховым взносам в ПФР, ФСС, ФФОМС и ФСС по травматизму (п. 4. ст. 420 НК РФ, ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ). Более подробно об этом можно узнать из нашей статьи.

Общий вывод. Бухгалтеру необходимо понимание экономических последствий сделки для правильного отражения в учете доходов, расходов и обязательств перед партнером и бюджетной системой. Для этого предлагаем графическую иллюстрацию сказанного:

Рассмотрим экономические последствия заключения договора аренды с физическим лицом с точки зрения НДФЛ и кто платит налог в данном случае.

Налоговый агент при аренде у физлиц

Организация, которая выплачивает физлицу арендную плату, является его налоговым агентом . Она должна удержать из арендной платы НДФЛ, не позднее чем на следующий рабочий день перечислить его в бюджет и показать это в отчетности по НДФЛ (формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ) .

Обычно договор еще предусматривает, что в начале его действия организация обязана передать арендодателю так называемый депозит (также может называться гарантийным, обеспечительным платежом либо взносом). Это страховка физлица на случай, если организация не выполнит какие-то свои обязательства по договору аренды. Является ли такой депозит в целях НДФЛ доходом физлица-арендодателя? И если да, то в какой именно момент он становится доходом:

  • или в день передачи его суммы физлицу;
  • или в момент его использования, то есть удержания в счет погашения обязательства арендатора перед арендодателем?

От ответа на эти вопросы зависит, что и в какой момент организация должна сделать как налоговый агент.

Есть два основных типа депозита: один вносится в оплату последнего месяца аренды, второй — для удержания из него суммы не исполненного арендатором в срок обязательства (например, из такого депозита погашаются текущая задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, долги по уплате штрафа за нарушение условий договора, по возмещению ущерба, нанесенного арендуемому имуществу, и т.д.). Рассмотрим эти две ситуации в отдельности.

При отсутствии официальных писем Минфина и ФНС сложно предсказать, какую позицию займут инспекции на местах. Но безопаснее придерживаться подхода 1. Иначе инспекция может попытаться оштрафовать вашу организацию за неудержание НДФЛ из депозита. Обнаружить, что налог не был удержан, она может уже при камеральной проверке расчета 6-НДФЛ, сопоставив его данные с данными о движении денег по вашему счету (если, конечно, вы внесли депозит не наличными).

Конечно, есть небольшая вероятность, что налоговики сочтут, что:

  • при выплате депозита не надо было удерживать НДФЛ. И та сумма, которую арендатор перечислил в бюджет, — ошибочный платеж;
  • надо было удержать НДФЛ из доходов, выплаченных арендодателю с даты зачета депозита до конца года, а при их отсутствии либо недостаточности — сообщить ИФНС о невозможности удержания.

Поскольку арендатор поступил иначе, налоговики могут попытаться оштрафовать его за неисполнение обязанностей налогового агента . Однако такое развитие событий возможно только в случае выездной проверки. Да и суды, рассматривая аналогичные споры о досрочно удержанном и уплаченном НДФЛ, в основном занимают сторону налоговых агентов (см. журнал «Главная книга», 2017, N 2, с. 56).

Арендуем помещение у физлица

Практически любой компании для работы необходимо помещение. Естественно, не каждая фирма может приобрести офис или производственную площадь в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Причем помещение можно арендовать как у другой фирмы, так и у обычного человека. Но при оформлении такого контракта с физическим лицом у компании довольно часто возникают сложности. Рассмотрим основные из них.

Для начала отметим основные требования, которые предъявляет законодательство к договору аренды нежилого помещения.

Читайте также:  Оптимизации не хватило мотивации

Во-первых, он обязательно должен быть составлен в письменном виде (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Во-вторых, если такой договор заключается на срок не менее года, то он подлежит госрегистрации. Причем это правило распространяется и на случаи, когда одной из сторон сделки выступает физическое лицо. Как избежать регистрации договора аренды? Необходимо всего лишь заключить контракт на срок менее года. А затем можно продлить его на такой же срок (до года). В этом случае госрегистрация не потребуется, ведь после окончания первоначального срока аренды отношения сторон будут регулироваться уже новым договором. Если же срок в контракте не оговорен, он считается заключенным на неопределенное время. Такие договоры также не подлежат госрегистрации. Об этом сказано в пунктах 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

В-третьих, у договора аренды есть существенные условия. Это указание в нем фактического адреса помещения, его площади, размера арендной платы. Без таких данных контракт считается незаключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При заключении договора аренды нелишне проверить права арендодателя на помещение, которое будет сдаваться. Для этого можно запросить у физлица свидетельство о праве собственности. На основании свидетельства фирма может заказать справку на получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из реестра можно узнать, не было ли продано или заложено сдаваемое имущество.

. и налоговые последствия

Итак, договор аренды заключен. Рассмотрим, какие “налоговые” особенности должна учесть фирма, заключившая контракт с физлицом. Особого внимания здесь требуют два вопроса:

  • кто и в каком случае будет платить налог на доходы;
  • можно ли включить в налоговые расходы сумму арендной платы.

Ответ на первый вопрос зависит от того, является физлицо простым гражданином или индивидуальным предпринимателем. В первом случае доход от сдачи имущества облагается налогом на доходы по ставке 13 процентов. Обязанность удержать и перечислить налог возлагается на фирму-арендатора. Если же человек зарегистрирован как предприниматель, то все налоги платить он должен самостоятельно. Причем это необязательно налог на доходы. Например, если бизнесмен применяет “упрощенку”, то в бюджет он перечислит единый налог. В базу по налогу на доходы физлиц включается только сумма арендных платежей. Возмещаемые арендатором физлицу суммы расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги этим налогом не облагают (письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-05-01-04/165).

Расходы на аренду, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, можно отнести к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией. Разумеется, если соблюдаются два условия: они экономически обоснованны и документально подтверждены.

Таким образом, при аренде помещения у физлица, которое не зарегистрировано как предприниматель, данные затраты можно включить в налоговую себестоимость, если:

  • оформлен договор аренды;
  • составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг по аренде;
  • есть документы, подтверждающие оплату расходов на аренду. Причем такой документ должен содержать все реквизиты первичного документа.

Об этих требованиях сказано в письме Минфина России от 24.06.2005 № 03-05-01-04/205.

Аренда помещений у физического лица юридическим лицом и НДФЛ

Компания вправе арендовать помещение у физического лица. Положения Гражданского и Налогового кодексов этому не препятствуют. При этом необходимо учитывать две особенности заключения такой сделки.

Первая особенность заключается в том, что гражданин должен доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 ГК.

Вторая особенность — важно заранее определить, с кем организация планирует заключить договор на аренду — с обычным гражданином или с предпринимателем. Ведь от этого зависит, кто будет исчислять и уплачивать НДФЛ – организация или сам гражданин.

Кто платит НДФЛ по договору аренды с физическим лицом

Компании, выступающей налоговым агентом по выплатам арендной платы, нужно удержать НДФЛ с полученного дохода по договору аренды и уплатить его в бюджет. Перекладывать перечисление НДФЛ на арендодателя – физическое лицо нельзя.

Важно помнить, что НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация, предварительно удержав рассчитанный налог непосредственно с суммы выплат физического лица.

Сумма налога определяется исходя из полученной физическим лицом суммы вознаграждения в виде арендной платы с применением ставки 13% согласно п. 1 ст. 224 НК РФ, с учетом заявленных налоговых вычетов согласно п.1 ст. 210 НК РФ.

Таблица разрешенных вычетов по договорам аренды приведена в материале «Бухгалтерский учет по договорам аренды с физ.лицом».

Аренда недвижимости ооо у физического лица

Физическое лицо может получить арендную плату из кассы организации по расходному кассовому ордеру при предъявлении паспорта. Причем лимит расчетов (пока 100 000 руб. по одному договору) на отношения между гражданами и организациями не распространяется (Указание ЦБ N 1843-У от 20.06.2007).

Ваша организация будет налоговым агентом, и при выплате арендной платы Вам надо исчислить НДФЛ и перечислить в бюджет (п. 1 ст. 226 НК РФ). Организация также должна будет начислить и уплатить страховые взносы, в соответствии с Федеральным законом № 212-ФЗ. В данном случае договор заключается между физическим лицом, без привлечения юридического лица.

И тогда лицо, которое сдает в аренду нежилое помещение, будет вынуждено выполнить свои обязанности как налогоплательщик. Но придется оплачивать не только НДФЛ от сдаваемого объекта недвижимости, но и различные штрафы. Это будут пени (8% от суммы) и штрафы (20%). Некоторые граждане не знают, в какую налоговую обращаться, чтобы платить налог с аренды. Подавать декларацию необходимо по месту нахождения собственности, которая предоставляется внаем.

Читайте также:  Как изменится размер материнского капитала в 2023 году

Организация может заключать договор аренды помещения, здания и транспортного средства как с юридическим так и с физическим лицом. Если с юридическим лицом все просто, то при отражении операций с физическим лицом есть особенности, закрепленные статьей 226 Налогового кодекса РФ.

Вы индивидуальный предприниматель

Чтобы сэкономить средства, можно заняться оформлением ИП, причем только для того, чтобы сдать квартиру. Как систему выбрать УСН, а налоговой базой будут являться доходы ИП. Получается, что доходами здесь будет выступать только сумма, которую вы получаете от съемщиков квартиры.

Если вы сдали квартиру в аренду в качестве ИП, которое работает на УСН, то налог будете уплачивать по объекту налогообложения, который был выбран.

  • 15% по объекту «доходы минус расходы»;
  • 6% по объекту «доходы».

Чаще всего, конечно, применяется ставка 6%.

Для уплаты налога нужно заполнить годвую декларацию, а средства перечислять раз в квартал:

  • 1 квартал 2019 – до 25.04.2019;
  • 2 квартал 2019 – до 25.07.2019;
  • 3 квартал 2019 – до 25.10.2019.

Кто должен платить НДФЛ с аренды помещения

Согласно пп.1 ст.228 НК РФ физические лица, получающее доходы от сдачи помещения по договору аренды обязаны сами исчислить и уплатить НДФЛ. Тогда ИП, арендующий помещение у ФЛ, не является налоговым агентом и по форме 2-НДФЛ в налоговый орган не отчитывается. Но в договоре нужно указать такую фразу: «Арендная плата по настоящему договору согласована сторонами и составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей, в т.ч. НДФЛ 13 %. Обязанность по уплате суммы налога с арендной платы возлагается на арендодателя».

Если в договоре будет прописано, что арендатор обязуется исчислять НДФЛ с арендной платы и перечислять в бюджет, то в этом случае арендодатель не должен самостоятельно отчитываться в налоговый орган. За него исчислит и уплатит НДФЛ налоговый агент.

Проводки по начислению ндфл по договору аренды с физическим лицом

ГК РФ). В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов. При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров: Скачать Образец договора аренды имущества с физическим лицом Скачать Образец договора аренды транспортного средства без экипажа с физическим лицом Скачать Образец договора аренды транспортного средства с экипажем с физическим лицом Скачать Образец договора аренды помещения с физическим лицом Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи.

В какую налоговую заплатить ндфл за арендодателя физическое лицо

По статье 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется и уплачивается в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 НК РФ, признаются налоговыми агентами, обязанными исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ. НК РФ). КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110.

То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Внимание Отчетность при аренде у физлица На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ.

В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *