Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить участок под строительство дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Как купить долю земельного участка
Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.
Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:
- Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
- Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
- Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:
-
Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.
-
Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.
-
Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод. Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.
-
Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.
Какие документы проверять перед покупкой участка садоводческого некоммерческого товарищества
Подобная сделка требует ответственного подхода и серьёзных финансовых вливаний. Предположим, вы уже нашли идеально подходящий вашим требованиям участок. На следующем этапе требуется запросить у продавца документы при покупке земли в СНТ, самый важный из которых – свидетельство о праве собственности. Если на участке возведены постройки – на них тоже должны быть документы, без которых не получится переоформить право собственности в Росреестре на имя нового владельца.
Требуется внимательно просмотреть все указанные в свидетельстве данные:
- Дата его оформления;
- Какая категория присвоена земельному участку;
- На каком основании текущий владелец получил на него право собственности (приватизировал, на основании договора купли-продажи или он просто им пользуется);
- Площадь территории, адрес расположения, присвоенный кадастровый номер;
- Единоличное владение у продавца или он собственник лишь части продаваемой территории. Есть ли какие-либо ограничения.
План участка и кадастровый паспорт – это обязательные документы, которые должны находиться у продавца. Все данные, указанные в разных свидетельствах, должны совпадать.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Проверка физического состояния земельного участка
Весенний период идеален для проверки физического состояния земельного надела. Это время года отлично подходит для оценки качества грунта, рельефа. Если есть риск подтопления участка, то ранней весной, когда недавно сошел снег, этого заметить попросту невозможно.
В процессе проверки качества грунта, посмотрите на состав почвы. Песок плохо подходит, как для строительства, так и для выращивания сельскохозяйственных культур.
Рекомендуется выкопать яму глубиной 1 м или несколько углублений в разных полостях. Это поможет более подробно изучить состояние почвы. Если через час появилась вода, то такую землю для возведения жилого дома лучше не покупать. А вот для занятия сельскохозяйственной деятельностью подобный участок вполне подойдет.
Если вы планируете построить на приобретаемой земле частный дом, обратите внимание на качество дороги, на наличие общественного транспорта, магазинов и др. инфраструктурных объектов в населенном пункте.
«Не менее важно узнать, подведено ли электричество или есть ли возможность подсоединиться к сети. В противном случае покупателю придется самостоятельно организовывать проведение электроэнергии».
Рекомендуется проверить фактические границы. Надо отметить, что забор, установленный на участке, не всегда подтверждает правильность ограждения территории. Если ограждение частично захватывает соседскую землю, то в будущем могут возникнуть проблемы с соседями.
Попросите продавца предоставить план межевания участка, подготовленный не более, чем 5 лет назад. Надо отметить, что межевой план может быть и более ранней датой, главное, чтобы координаты межевого плана были внесены в ЕГРН, в противном случае существующий межевой план не будет иметь никакого значения. Или же попросите собственника провести межевание и после это купите участок.
Также, обратите внимание на экологическую обстановку. Покупать землю рекомендуется в отдалении от заводов, фабрик, скотоводческих ферм, мусорной свалки.
Как проверить подлинность документов на приобретаемый земельный надел
При покупке недвижимости покупатель должен провести проверку юридической чистоты сделки и самого объекта, который он планирует приобретать.
В отношении земельных наделов алгоритм проверки будет заключаться в следующих действиях:
- необходим подтверждающий документ на право распоряжения землей (свидетельство о регистрации земельного участка или выписка из реестра ЕГРН будут являться надлежащим документом для совершения сделки);
- требуется получить выписку из реестра ЕГРН с основными характеристиками надела (границы, площадь и т. д.);
- для проверки также необходим документ, подтверждающий целевое предназначение земельного надела (при продаже земли должны соблюдаться категории участков и виды разрешенного использования);
- проверка юридической чистоты сделки невозможна без получения справки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений права (например, залогового обязательства).
В большинстве случаев покупатель может сам обратиться в учреждение Росреестра для получения необходимых выписок и справок, поскольку главными принципами функционирования реестра на недвижимость являются открытость и общедоступность.
А также покупатель может потребовать представления справки о ранее регистрировавшихся правах на данный участок.
Поскольку такие бумаги может получить только собственник объекта недвижимости, обращаться в службу Росреестра или МФЦ придется продавцу.
На рынке недвижимости постоянно существует множество мошеннических схем. Кроме этого, продавец почти всегда старается продать участок по выгодной цене. И даже если он не собирается специально обманывать, то может просто утаить или не рассказать о некоторых деталях или ограничениях.
Покупателю желательно знать, с какими потенциальными проблемами он может столкнуться.
Самые популярные мошеннические схемы:
- Продажа участка, полученного в результате самозахвата. В дальнейшем, после проведения сделки, это отразится на процедуре оформления земли в собственность для нового собственника.
- Несоответствие предназначения зарегистрированной земли. Здесь нужно не только полагаться на слова продавца, но и тщательным образом проверять документы. В государственных конторах по регистрации собственности должны подтвердить, что на данном участке возможна постройка частного жилого дома.
- Земельный участок может находиться в залоге у банка или быть арестован в счёт каких-либо долгов.
- Продажа одного и тоже участка нескольким покупателям. Данная ситуация может возникнуть, если используются свидетельства без учёта кадастровых номеров.
Какие есть альтернативные варианты?
Альтернативным вариантом землям ИЖС являются садовые и дачные товарищества. Их основное назначение – это сельскохозяйственные работы. На них также можно построить дом, но на строения будут наложены соответствующие ограничения.
Главное отличие ИЖС от других категорий земель (СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества и ДНТ – дачные некоммерческие товарищества) – это целевое назначение участка.
Дачные кооперативы предназначены для осуществления сельскохозяйственных работ, а строительство зданий на них территории вообще не предусмотрено. Конечно, на таких землях можно построить и свой дом, однако зарегистрировать его официально не получится. Соответственно, продать или передать строение по наследству будет нельзя.
А если купить участок сразу с домом?
Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?
- часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
- если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
- помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
- проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.
Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные — электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:
Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).
Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.
Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.