Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не остаться без денег: расчёты через банковскую ячейку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По сути, это сейф в банке, расположенный в охраняемом хранилище, доступ к которому есть только у лиц, участвующих в сделке. Арендатором ячейки чаще всего выступает покупатель квартиры, им же в сейф помещается требуемая сумма. Банк отвечает исключительно за сохранность сейфа, но не его содержимого. Между покупателем, продавцом и банком заключается дополнительное соглашение, регулирующее все права и обязанности сторон. Именно продажа квартиры продавцом через банковскую ячейку несет меньше всего рисков и считается оптимальным способом проведения сделки.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Возможные риски продажи квартиры через ячейку
Как и любой вопрос, связанный с недвижимостью, продажа квартиры через ячейку имеет риски, минимизировать которые можно, обратившись за помощью к юристам. Для того чтобы обезопасить себя, достаточно проконсультироваться со специалистами на предмет возможных подводных камней.
К ним относятся следующие:
- В договоре аренды ячейки не указывается сумма средств, помещенных в нее: есть вероятность, что в сейфе будет храниться лишь часть выплаты за квартиру. Чтобы избежать подобного развития событий, процедура помещения денег в ячейку должна проходить в присутствии обеих сторон.
- Банкротство банка – в отличие от денежных вкладов, средства, находящиеся в банковских ячейках, не застрахованы. В случае если банк теряет свою платежеспособность, для получения своих средств придется встать в длинную очередь кредиторов.
- Риск доступа к ячейке посторонних лиц – несмотря на то, что он сведен к минимуму, полностью исключать его не стоит. Зная о проведении сделки, можно подделать документы и попытаться проникнуть в хранилище. Кроме того, доступ к ячейкам могут иметь ряд служащих банка.
От чего зависит стоимость ячейки?
Хотя люди и стали меньше пользоваться услугами банковских ячеек и иными способами хранения личных вещей и ценностей, спрос на данный род сейфов остаётся. Наибольшим спросом пользуются ИС в разгар отпусков, когда люди массами уезжают на курорты. Это обуславливается тем, что многие ставят под сомнение безопасность личного жилья и полагаются на надежность банковских организаций.
В целом стоимость аренды индивидуального сейфа зависит от двух наиболее решающих факторов: сезонность и экономическая ситуация в стране.
О востребованности ячеек свидетельствует статистика свободных мест. У гигантов банковской индустрий свободных ячеек наблюдается от 20 до 35% от общей доли. У маленьких организаций процент занятых сейфов намного ниже, а свободных ячеек насчитывают до 85 – 90%. Это обуславливается тем, что уровень доверия у людей к крупным организациям намного выше и они считают их надежнее.
Правила пользования сейфовой ячейкой
- Хранилище индивидуальных сейфов открыто в определенные часы работы банка. С графиком можно ознакомится на официальных сайтах.
- Юридическое лицо – может пользоваться ИС через доверенное лицо или группой доверенных лиц, на которых составлены необходимые договора и документы.
- Физическое лицо – может пользоваться ИС лично или через доверенных лиц.
- Арендатор принимает всю ответственность за действия доверенных лиц на себя.
- Доступ к хранилищу ИС производится при предъявлении арендатором паспорта и ключа.
- Служащий банка устанавливает личность клиента и его права на пользование индивидуального банковского сейфа.
- Клиент в любой момент может быть подвергнут проверке на металлоискатель в целях безопасности.
- Служащий имеет право попросить у клиента дополнительные документы, удостоверяющие личность.
- В целях соблюдения конфиденциальности запрещается нахождение в хранилище сейфов сразу нескольких клиентов.
- При входе и выходе арендатора или доверенного лица фиксируется время, которое подтверждается личной подписью.
- Финансовая организация может предоставить машинку для пересчета денег и провести экспертизу денежных единиц по устному заявлению.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Как передавать деньги через банковскую ячейку
Самым надежным способом передать наличную сумму денег без риска является способ, предоставляемый банками.
Это аренда депозитарной банковской ячейки, которая представляет собой сейф, находящийся внутри банка под охраной. Эта услуга имеет два вида:
- Ответственное сейфовое хранение, в этом случае, когда вы заключаете с банком договор банковской ячейки, в дополнительном соглашении к этому договору вы прописываете еще одно лицо, которое имеет право забрать деньги из ячейки.
- Индивидуальное сейфовое хранение, при котором договор заключается индивидуально и то лицо, которое положило в ячейку ценности, имеет право и забрать их оттуда. Другие лица не допущены.
Возможный срок заключения договора ячейки может заключаться от одного до двух месяцев, при этом оплата может идти как посуточно, так и за месяц сразу. Обычная цена за аренду ячейки составляет от 1200 до 2600 рублей в месяц, можно заказать дополнительно пересчет и проверку подлинности вложенных денег.
Ситуаций, когда нужна банковская ячейка, может быть несколько, однако наиболее популярный вариант связан с расчетами за недвижимость. Вряд ли другой объект собственности сравнится по своей стоимости с недвижимостью. Хранить средства перед сделкой дома – рискованное мероприятие даже с учетом предпринятых мер безопасности. Банк берет на себя гарантии сохранности многомиллионных средств и регулирует весь процесс расчетов, требуя взамен лишь небольшую плату.
Аренда ячейки предполагает вовлеченность двух сторон участников – продавца и покупателя, однако допускается также участие посредников в лице риэлтора, представителя банка или юриста.
Обычные граждане редко пользуются ячейками, используя их для надежного хранения особо ценных вещей, документов, денег. В большинстве случаев, услуга востребована при оформлении купли-продажи квартиры, избавляя от проблемы защиты наличности на период оформления.
Ячейка нужна в момент, когда договор с продавцом уже подписан и предстоит передать средства бывшему собственнику, убедившись, что сделка юридически чиста и успешно прошла регистрацию.
По сравнению с обычной передачей наличными проведение расчетов через ячейку влечет за собой массу положительных моментов:
- Отменить сделку с недвижимостью в одностороннем порядке после того, как заключен договор купли-продажи, ни одна из сторон не сможет. Если изменились обстоятельства – нужно согласие второго участника. Должен насторожить тот факт, что потенциальный покупатель или продавец отказывается использовать ячейку при совершении сделки Велик риск попытки мошенничества.
- Продавец может быть спокоен в благополучной выдаче средств после завершения процедуры перерегистрации на нового владельца. Основанием для доступа к ячейке станет выданный в Росреестре документ о переходе права собственности.
- Защита от фальшивых купюр. Банк, принимая средства на хранение, проверяет их с помощью специального оборудования. Продавец будет уверен в том, что никакого обмана со стороны покупателя нет и все купюры подлинные.
- Особенность аренды заключается в том, что нигде не будет фигурировать точная сумма, которую положил покупатель, обеспечивая конфиденциальность сделки. Банк предоставит для сделки и закладки ячейки отдельную комнату, если есть необходимость скрыть личности участников сделки от посторонних.
Конечно, у данного сервиса есть свои плюсы и минусы.
Как пользоваться банковской ячейкой?
В целях безопасности и надежности расчетов в банке разработаны правила на посещение клиентами:
- разрешается посещение одновременно всеми клиентами;
- разрешено доступ продавцу, после предъявления всех необходимых документов, список которых прописан в договоре;
- при отрицательном результате сделки покупатель может забрать свои деньги на протяжении 7 рабочих дней, начиная со следующего после последнего дня аренды. Оплата за эти 7 дней аренды не требуется;
- допуск к ячейке запрещен, если хоть одного из участников нет. В ситуации, когда от покупателя или продавца выступает несколько человек.
- покупатель (продавец) может передать право на доступ своему доверенному лицу.
Важно! Никакой ответственности за подлинность предъявленных документов банк не несет.
✅ Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку: этапы и документы
Порядок действий при использовании банковской ячейки является универсальным, т.е. одинаковым для всех банковских учреждений. Вот, как сделка купли-продажи с арендованным сейфом осуществляется в «Сбербанке» – крупнейшем российском финансово-кредитном учреждении:
- Продавец и Покупатель вместе выбирают офис, в котором будут храниться деньги. Они обращаются в банк (либо по телефону, либо путем личного посещения) и договариваются об аренде сейфа.
- Между Покупателем (Арендатором) и банком заключается договор аренды. Покупателю необходимо иметь при себе документ, подтверждающий его личность и регистрацию по месту жительства в РФ. Это может быть внутренний российский паспорт, заграничный паспорт, удостоверение личности военнослужащего РФ, вид на жительство и т.д. Если Покупатель – гражданин иностранного государства, то он должен будет предоставить миграционную карту, въездную визу (для стран с визовым режимом), документальное подтверждение временной регистрации на территории РФ.
- При необходимости вместе с договором аренды заключается и допсоглашение. Здесь прописываются условия, касающиеся Продавца и его доступа к деньгам. Например, стороны могут договориться, что Продавец сможет забрать средства через 25 дней после наступления определенной даты и выполнения определенного шага.
- Покупатель может попросить у банковского служащего технические средства для пересчета и проверки подлинности купюр. Ему будет выделена отдельная комната (переговорная) для выполнения всех необходимых операций. Если Покупатель не захочет выполнять эту процедуру самостоятельно, то сможет заказать соответствующую услугу в банке. Средняя стоимость подсчета и проверки подлинности купюр – 0,3% от всей закладываемой суммы, но не менее 100 рублей. Для иностранной валюты применяются другие расценки – около 15 рублей за купюру.
- Далее Покупатель закладывает средства в ячейку.
- В «Сбербанке» и Покупатель, и Продавец получают договор аренды банковской ячейки и акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа. А вот ключ от арендованного сейфа передается только 1 из участников сделки. Обычно после закрытия ячейки этот ключ остается у Покупателя. «Сбербанк» не требует внесения залога за ключ.
- Участники сделки покидают депозитарий и возвращаются в 1 из кабинетов офиса. Здесь оплачивается аренда сейфа и стоимость оказания услуги по обеспечению контроля за допуском к сейфу.
- Далее стороны выполняют необходимые процессуальные действия – составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры (если он еще не был подписан), собирают документы, регистрируют переход права собственности в Росреестре. Все эти шаги занимают в среднем от 1 недели до 1,5 месяца (в зависимости от того, на каком этапе находится купля-продажа и насколько сложной она является).
- После того, как стороны исчерпывающе исполняют свои обязательства по основному ДКПК, Покупатель передает ключ от сейфа Продавцу.
- Продавец обращается в банк с ключом, своим паспортом и необходимыми документами (см. ниже).
Для взятия денег из банковской ячейки Продавцу понадобится документально подтвердить факт продажи квартиры Покупателю. Достаточным подтверждением является оригинальный договор купли-продажи квартиры, на котором проставлены:
- штамп Росреестра;
- запись о том, что купля-продажа прошла государственную регистрацию, и квартира официально перешла к Покупателю.
Однако иногда стороны прописывают в дополнительном соглашении и другие пункты. Например, Покупатель может указать, что для доступа к деньгам Продавцу требуются:
- уже упомянутый договор купли-продажи с необходимыми регистрационными отметками;
- выписка из домовой книги, свидетельствующая об освобождении квартиры от жильцов;
- Единый жилищный документ, заменяющий собой выписку из домовой книги и т.д.
Способы передачи денег
Передача денег происходит в пару способов – наличными и через счет в финансовом учреждении. Интересно: согласно статистике, до 95% расчетов за недвижимость происходит наличными средствами. Остается только выбрать наиболее приемлемый и безопасный вариант.
Важно: регистрация имущества является фактом его перехода к новому владельцу, но для этого необходимо время. Тогда возникает вопрос, когда следует оплачивать покупку? Вариантов три:
- Предоплата – передача средств до регистрации имущества в Регистрационной палате;
- Оплата по факту – после получения свидетельства на право собственности;
- Через банковскую ячейку.
В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи. Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.
Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.
Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.
Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком. Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам. Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.
Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.
Дополнительные договоренности
В договоре аренды прописываются стандартные условия, которые могут не устраивать ту или иную сторону сделки или обоих участников купли/продажи недвижимости. Чтобы сгладить острые углы, можно заключить дополнительный договор, в нем можно оговорить следующие нюансы:
- для продавца обозначается временной отрезок, по истечении которого он может забрать из ячейки сумму или документы;
- ключ от мини-бокса остается у покупателя до получения расписки от визави в получении средств за жилье, но это условие можно скорректировать – письменной договоренностью предвосхитить производство документов, доказывающих факт выписки жильцов, ранее проживающих на продаваемых квадратных метрах (хотя возможна и продажа квартиры с прописанным человеком);
- владеть ключом по очевидным причинам хочет покупатель и продавец: можно прописать в дополнительных условиях пункт, в котором этот ценный предмет хранится в депозитарии финучреждения (правда, не все банки предоставляют такую опцию) и выдается той или иной стороне сделки согласно договору аренды;
- в дополнительных договоренностях можно прописать условия совместного доступа к мини-хранилищу.
Последний пункт актуален при форс-мажорных ситуациях. Например, когда по тем или иным причинам сделка аннулируется, покупатель может без ожидания истечения оговоренных сроков забрать деньги из ячейки, но в присутствии продавца.
Подводные камни применения для расчета при покупке
Недостаток у схемы расчетов с банковской ячейкой по сути один: при желании злоумышленники могут подделать купчую, выписку из реестра и украсть средства из сейфа.
Банковские клерки проверяют документы для купли-продажи, в соответствии с договором аренды, но проводить тщательную экспертизу их подлинности с привлечением профессиональных экспертов никто не будет.
Риски продавца:
- предоставление покупателем поддельного ключа от ячейки;
- невозможность получить доступ к деньгам в случае затягивания регистрации в Росреестре или даже отказа в регистрации;
- неполная передача денег (например, запрятывание в ячейку части нужной суммы при соблюдении всех формальностей).
Подводные камни для покупателя:
- отсутствие упоминаний о сумме в договоре аренды ячейки;
- кража денег из ячейки сотрудниками банка;
- потеря ключа и необходимость оплачивать его стоимость;
- сложности с получением налогового вычета.
Еще один минус связан с теми покупателями и продавцами, которые указывают в купчей заниженную сумму для уменьшения налогов (какую стоимость квартиры указывать в договоре?). В этом случае, если продавец столкнется с недобросовестным контрагентом, то вскрыв ячейку он может обнаружить именно ту сумму, которая указана в договоре, а не ту о которой он изначально договаривался.
Оспорить такой договор купли-продажи уже после регистрации в Росреестре будет довольно проблематично, ведь в договоре уже фигурирует другая сумма, а формально покупатель выполнил свои обязательства. Инициировать же дело о мошенничестве тоже нельзя, поскольку сам продавец добровольно согласился участвовать в схеме уклонения от налогов. Могут возникнуть трудности и у покупателя, если он решит оформить налоговый вычет (возместить часть уплаченных за год налогов после покупки квартиры).
Чаще всего налоговая в качестве доказательств приобретения квартиры принимает справки из банка о перечислении денег, а не договор аренды ячейки, где не указана сумма сделки. Если не удастся доказать факт передачи денег распиской и другими документами, то в оформлении вычета могут и отказать. При больших доходах сумма вычета может составить весьма крупную сумму.
При продаже квартиры от покупателю продавцу передается значительная сумма денег, она может начисляться не одним миллионом.
Обе стороны сделки всегда волнуются, чтобы операция прошла спокойно, безопасно, чтобы не столкнуться с аферистами и не стать жертвой мошенников. Для безопасности сделки покупатель и продавец привлекают к ней юристов и риэлторов.
Но иногда и эти меры кажутся недостаточными. И поэтому все чаще при покупке и продаже недвижимости используется банковская ячейка, в которой хранятся деньги за квартиру, предназначенные продавцу.
ВАЖНО! Аренда ячейки проводится уже тогда, когда сделка подходит к этапу подписания договора и передачи денег.
Чтобы правильно использовать банковскую ячейку, следует знать и правильный порядок оформления купли-продажи. Продажа квартиры через агентство или без него выполняется по общей схеме (могут быть только некоторые дополнения и нюансы). Общая схема продажи:
- Сначала продавец подготавливает жилье к осмотру покупателями и выставляет его на продажу. Проводится реклама недвижимости, объявление может выставляться на специальных сайтах, сопровождаться фотографиями.
- После осмотров определяется покупатель. Уже с ним обговариваются нюансы продажи, сроки, точная сумма. Заключается сначала предварительный договор, дается залог.
- Если сделка осуществляется с помощью риэлтора, он помогает продавцу и покупателю подготовить документы, проверяет их. Но стороны могут действовать и самостоятельно, не оплачивая услуги риэлтерской компании.
- Сторонами подписывается договор, на основании которого жилье от одного собственника переходит к другому.
- И наступает теперь этап проведения расчетов, выполняется регистрация недвижимости за новым собственником. Для регистрации нужно подать документы в Единый Реестр недвижимости.