Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности банкротства застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:
- секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
- участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.
Процедура банкротства застройщика: сроки и основные понятия
Ситуацию с несостоятельностью застройщика нельзя назвать внезапной или непредсказуемой. Прежде чем юридическое лицо объявит свою неплатежеспособность, предшествует ряд финансовых трудностей, которые при правильной организации можно предотвратить. Также появляется несколько факторов, на которые дольщикам стоит обратить свое внимание.
Устанавливает процедура банкротства застройщика сроки, в которые у дольщика есть право заявить свои взыскания. На стадии наблюдения у субъектов есть месяц на предъявление требований, а в случае начала конкурсного производства — 60 дней.
Требования дольщиков при банкротстве вносятся в специальный реестр, который отличается от учета юридических лиц при типичной несостоятельности. В случае если юридическое лицо не может выполнить свои обязательства перед кредиторами и дольщиками, реестр требований делится на 2 части. Основная часть включает в себя денежные требования к банкроту, а второй частью формируется список, в который вносится требования о передачи жилой площади (квартиры, офисы, нежилые помещения). Если речь идет о застройщике, арбитражный суд использует параграф 7 ФЗ 127, а именно статью, которая применяется к компаниям такой хозяйственной направленности и ее неплатежеспособности.
Внешнее управление, как третья стадия банкротства
Идеей внешнего управления является отстранение руководства компании от процесса и назначение стороннего человека для продолжения работы. Таким образом, специалист, объективно оценивает ситуацию и может правильно распределить все процессы. Таким лицом становится арбитражный управляющий на срок 18 месяцев. Данная стадия начинается только в том случае, если есть перспектива восстановления платежеспособности компании. Такая процедура позволяет улучшить ситуацию с финансовой сферой и является лучшим способом рассчитаться перед всеми кредиторами, сохранив производство и основные активы.
Также арбитражный управляющий может погасить часть долга за счет продажи имущества должника, оставшихся денег, реализации самого предприятия, а также перепрофилировать производство. Такая процедура может быть применена в случае реальной возможности закрытия долговых обязательств.
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Насколько поднимутся цены новостроек?
На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.
С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.
Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.
Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.
«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа
Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.
Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:
- Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
- Паспорт РФ.
- Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
- Решения суда, если они имеются.
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры
Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).
Что делать дольщикам, если застройщика признали банкротом? Первое — предъявить требование, вытекающее из договора долевого строительства, чтобы попасть в реестр. Последовательность действий при составлении списков дольщиков застройщика-банкрота такая:
|
Срок |
Действие |
|
10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего |
Директор передает управляющему списки дольщиков |
|
5 дней со дня получения списка дольщиков |
Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о начале процедуры банкротства, предлагает предъявить требования |
|
2 месяца со дня получения уведомления (срок может быть восстановлен, если пропущен по уважительной причине) |
Дольщик направляет управляющему требование, при более поздней подаче оно не будет рассмотрено |
|
30 рабочих дней с момента предъявления требования |
Конкурсный управляющий рассматривает требование, принимает по нему решение:
В пределах срока уведомляет о решении дольщика |
Права участников строительства
Если участнику строительства стало известно, что застройщик, с которым заключен договор, признан банкротом и в отношении него введена процедура наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства, он вправе заявить о своих требованиях к строительной компании в арбитражный суд. На то, чтобы заявить о своих требованиях, отводится месячный срок с момента опубликования сведений о признании компании банкротом. Участники строительства, не успевшие подать заявление в арбитражный суд и не включенные в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Продление этого срока рассматривается судом в каждом конкретном случае отдельно и возможно в исключительных случаях, когда доказаны объективные причины пропуска срока.
Принимать участие в деле о банкротстве наряду с должником, кредиторами, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в сфере саморегулируемых организаций, вправе участники строительства, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.
Реестры требований: кто и куда?
В целях систематизации заявленных требований участника строительства к должнику-застройщику такие требования в зависимости от вида включаются в реестр требований кредиторов (типовая форма утверждена Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2004 N 233) или реестр требований о передаче жилых помещений (Правила ведения утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.02.2012 N 72).
В реестр требований жилых помещений входят участники строительства, которые хотят получить квартиру, участвуя в завершении постройки дома. В случае передачи ЖСК, состоящему из участников строительства, недостроенного здания, оно выводится из конкурсной массы, и другие кредиторы претендовать на объект уже не смогут.
Параграф 7 гл. IX Закона о банкротстве дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили деньги в строительство квартир. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Федеральному закону N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход Закона N 214-ФЗ.
При этом законодатель предоставил судам право переквалифицировать различные виды теневых договоров в полноценные договоры, предметом которых является передача жилого помещения участнику строительства.
Для включения денежных требований в реестр требований кредиторов необходимо расторгнуть договор с застройщиком. В этот же реестр будут включены и те участники строительства, договоры которых после рассмотрения арбитражным судом будут признаны недействительными.
ВАЖНО
Чем дольше вы ждете, пока застройщик исполнит свои обещания сдать дом, тем больше денег вы теряете
Слово «банкротство» пугает само по себе. Поэтому многие застройщики, у которых возникают проблемы с завершением возведения дома, манипулируют дольщиками, пользуясь их юридической неграмотностью. «Ну да, мы задерживаем сдачу дома на год, – признает такой застройщик. – Но в ваших интересах подождать еще годик-другой, пока у нас кончатся финансовые трудности и мы возобновим строительство. Хотите судиться с нами – вам же хуже! Мы обанкротимся по вашим судебным искам, и тогда у вас никогда не будет квартиры!»
На самом деле, если дольщики видят, что стройка уже несколько месяцев как застряла на одном уровне, если выясняется, что застройщик не платит подрядчикам, да еще, возможно, из компании массово уходят сотрудники – тянуть с банкротным иском не стоит.
Во-первых, это может подстегнуть застройщика все-таки найти средства и поскорее завершить объект. Ведь он тоже не заинтересован в банкротстве. А если компания создана в мошеннических целях, чтобы собрать деньги с дольщиков и исчезнуть, то чем скорее начать банкротство, тем больше вероятность, что она не успеет ликвидировать или перевести на другие юрлица имеющиеся у нее активы, за счет которых можно было бы расплатиться с кредиторами.
Во-вторых, в данном случае время – в прямом смысле деньги. Стройка стоит. Компания продолжает платить за аренду участка строительства, за банковские кредиты, если они привлекались для проекта, пени и штрафы за просрочку платежей дольщикам и подрядчикам – то есть финансовое бремя застройщика растет. И чем оно выше, тем тяжелее в итоге будет компании с ним справиться. Соответственно, тем сложнее дольщикам будет получить свое жилье или его денежный эквивалент.
В-третьих, если покупатели хотят, чтобы им вернули деньги, а не отдали квартиру в доме, то со временем эти деньги обесценятся. На средства, вложенные в строительство два года назад, уже не купить такое же жилье, на которое рассчитывал дольщик.
Иными словами, бояться банкротства не нужно. Наоборот, это возможность получить свою квартиру или ее денежный эквивалент с минимальными потерями.
Конечно, забрасывать банкротными исками компанию, которая задержала сдачу дома на пару дней, тоже не нужно. Предварительно надо выяснить, какие у компании проблемы. И только убедившись, что высок риск неисполнения обязательств с ее стороны, подавать иск о банкротстве.
Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами
Ст. 142 закона о банкротстве регламентирует процедуру расчетов с кредиторами во время конкурсного производства. Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.
- В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
- Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
- Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.