- Возврат товаров

Ввод в эксплуатацию жилого дома: что это значит и особенности выполнения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию жилого дома: что это значит и особенности выполнения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию

Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.

Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.

Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.

В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.

Отказ в разрешительном документе на ввод постройки в эксплуатацию

Перечень оснований для отказа в получении разрешения для ввода недвижимости в эксплуатацию так же, как и список необходимых документов для заявления определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. К их числу относится:

  • отсутствие определенных обязательно необходимых документов;
  • наличие значимых отступлений во время строительства или реконструкции ОКС от проектных решений;
  • несоответствие результата строительства разрешительному документу на возведение недвижимости;
  • противоречия между возведенным домом и требованиями к планировке или градостроительному плану;
  • не предоставление застройщиком одного экземпляра схемы частной территории с указанием расположения ОКС;
  • несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.

Некоторые тонкости налогообложения

Относительно налогообложения после ввода здания в эксплуатацию мнение инвесторов и налоговых органов несколько отличаются. Обычно считается, что после выдачи разрешения все работы закончены, и сооружение полностью готово к использованию. Инвестор включает здание в состав основных средств, предварительно или после оформляет право собственности. Но многие застройщики сомневаются в том, что они обязаны включать здание в состав основных средств сразу после выдачи разрешения.

Налоговые органы считают, что обязаны, а иначе начинают подозревать инвестора в попытке выиграть время при уплате налога на имущество. Однако застройщик сам определяет, готово ли здание к полноценному использованию на том этапе, когда получен документ о вводе. Готовность проекта к работе должно определить руководство предприятия.

Настаивая на максимально раннем начале выплат, фискальные органы получают выигрыш в скорости получения отчислений, но могут проиграть в размере общей суммы, поскольку при неполной готовности оплачивается неполная сумма налога.

Читайте также:  Получил квартиру по дарственной, но там прописаны люди. Что это значит для меня?

У организации в создавшейся ситуации есть такие варианты действий:

  • завершить все работы, в том числе отделочные, принять решение о полной готовности и только после этого подавать документы на ввод;
  • признать здание пригодным к использованию в процессе получения разрешения, а отделочные работы завершать уже по объекту, входящему в состав основных средств предприятия.

Какие штрафы существуют

Ст. 9.5 КоАП (п. 4-5) предусматривает денежное наказание за использование объекта без допуска к эксплуатации. Штраф составляет от 500 тыс. рублей до 1 млн. рублей для юридических лиц. Для физлиц сумма будет равна 2-5 тыс. рублей. Для должностных лиц – 20-50 тыс. рублей.

Выдача разрешения при отсутствии заключения от строительного надзора грозит штрафом ответственным должностным лицам. Размер суммы в этом случае составит от 20 до 50 тыс. рублей.

Введение капитальной постройки в эксплуатацию производится путем получения соответствующего разрешения. Заявление на его оформление следует подавать в органы исполнительной власти субъекта РФ или в администрацию конкретного города. Предварительно потребуется пройти ряд проверок на соответствие характеристик объекта строительным нормам, требованиям безопасности и техническим критериям. Разрешение подготавливается в течение 5-7 дней после регистрации заявления. Услуга предоставляется бесплатно.

Составление акта приемки объекта в эксплуатацию

Акт приемки должен быть оформлен в соответствии с унифицированной формой КС-11, утвержденной Постановлением №100 от 11 ноября 1999 года. Документ используется для подтверждения факта приемки объектов различного назначения (жилищного, производственного или гражданского). А также их соответствия проекту и договору подряда.

Акт о технической приемке объекта в эксплуатацию составляется в соответствии с другим унифицированным бланком КС-14. Эта подписанная форма подтверждает полную готовность объекта к использованию — его соответствие проекту, исправная работа всех систем (отопление, водоснабжения, канализации и так далее). На основании этого акта объект вводится в состав основного фонда соответствующего назначения (промышленного, жилого или нежилого).

В форме КС-11 прописываются заказчик и подрядчик, а при заполнении акта КС-14 указывается вся приемочная комиссия и подписи оставляют представители государственных учреждений. В этом состоит основное отличие этих двух форм, поэтому на усмотрение заказчика может быть использован тот или бланк. Если необходимость в подписях и указании членов приемочной комиссии есть для соблюдения делового оборота, тогда составляется акт ввода в эксплуатацию по форме КС-14.

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:

Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке

Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Читайте также:  Налоговый вычет при строительстве дома в 2023 году

Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуата­цию в отличие от порядка, применяемого ранее в соответствии с под­законными нормативными актами федеральных органов исполнитель­ной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской федерации.

До введения нового порядка приемка законченных строитель­ством объектов осуществлялась государственными приемочными ко­миссиями, в состав которых, как правило, входили представители за­казчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов местного само­управления, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, а также представители ведомств и иных организаций при строительстве соответствующих объектов.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объек­тов государственными приемочными комиссиями оформлялась акта­ми. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписывались предсе­дателем и всеми членами комиссии.

Градостроительный кодекс исключает приемку объектов госу­дарственными приемочными комиссиями и предусматривает единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов. В связи с этим указанные подзаконные нормативные акты подлежат применению только в части, не противо­речащей действующему законодательству.

Введение нового порядка ввода объекта в эксплуатацию во мно­гом обусловлено необходимостью четко разделить компетенцию орга­нов власти. Так, органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (преимущественно это органы местного самоуправле­ния), должны проверять его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, соответствие же построенного, реконструирован­ного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оцен­ка с точки зрения надежности и безопасности — предмет деятельности специально уполномоченных надзорных органов (прежде всего, ор­ганов государственного строительного надзора).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет со­бой документ, который удостоверяет выполнение строительства, ре­конструкции, капитального ремонта объекта капитального строитель­ства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированно­го объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса Россий­ской Федерации нет необходимости получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае строительства объектов, для кото­рых не требуется выдача разрешения на строительство.

Как узнать, кто застройщик дома

Иногда под маркетинговой «вывеской» застройщика работает ряд строительных компаний или подрядных организаций. Такая форма распространена у крупных игроков строительного рынка, которые возводят сразу несколько объектов. Это абсолютно нормально.

Хуже, если в прошлом были долгострои и растрата средств дольщиков не по назначению, уголовные дела с амнистиями по ним. Такие застройщики могут «возродиться» под прикрытием аффилированных юридических лиц.

Точно узнать исполнителя работ можно в проектной документации по строительному адресу объекта. Эти бумаги находятся в свободном доступе на официальном сайте компании. Такую информацию обязаны предоставить ее сотрудники по первому требованию покупателя.

Данные о застройщике по адресу можно получить и через поиск в интернет-сервисах. Значимые сведения о дате регистрации застройщика, генеральном директоре, связанных компаниях, результатах финансовой деятельности легко получить в реестре юридических лиц с помощью ИНН/ОГРН.

Для завершения процедуры ввода выстроенного объекта ИЖС в эксплуатацию заявитель должен обратиться в структурное подразделение администрации муниципального образования, уполномоченное на предоставление муниципальной услуги по подготовке и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В каждом конкретном муниципальном образовании такое подразделение имеет свое наименование.

После приема заявления, собственник вправе осведомляться о прохождении процедуры по телефону, интернету или при контакте со специалистом.

В период проверки пакета документов необходимо предоставить возможность межведомственной комиссии провести осмотр строения на предмет его соответствия градостроительному плану и требованиям, зафиксированным в проектной и разрешительной документации.

Читайте также:  Сокращаем штат. Как провести «увольнительные» выплаты

В итоге проведенной проверки заявителю выдается акт ввода объекта в эксплуатацию или аргументированный отказ.

Перечень оснований является исчерпывающим:

  • отсутствие обязательных документов;
  • отклонение строения от показателей, зафиксированных в разрешительной и проектной документации.

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке

Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.

Основные этапы по вводу дома в эксплуатацию

Процедуру получения согласований для ввода объекта в эксплуатацию можно представить в виде пошаговой инструкции, которая доступно покажет, как ввести частный дом в эксплуатацию:

  • по завершении строительных работ с помощью кадастрового инженера оформить техническую документацию на дом и межевой план на участок;
  • направить в местный орган власти заявление о создании комиссии по приемке готового объекта (необходимо приложить разрешение на ведение строительных работ, которое было выдано до начала стройки);
  • обеспечить специалистам, включенным в состав межведомственной комиссии беспрепятственный доступ на построенный объект;
  • получение согласований у профильных специалистов о соответствии здания нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и регламентам, архитектурным стандартам и т. д.;
  • получить итоговый акт о том, что дом введен в эксплуатацию.

Указанный акт порождает право обратиться в органы Росреестра для постановки вновь возведенного объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Как долго можно не сдавать дом в эксплуатацию после завершения ведения строительных работ? Этот момент зависит от двух факторов:

  • до введения здания в эксплуатацию в официальном порядке невозможно узаконить права на него;
  • затягивание сроков может повлечь завершение действия аренды земельного участка или разрешения на строительство.

Таким образом, предельный срок сдачи дома не должен превышать максимально допустимые период действия договора на землю и разрешения на строительство.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *