Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
(имущественного найма) нежилого помещенияг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?
Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.
А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).
Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.
В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?
Как составить акт возврата арендуемого имущества?
Акт о возврате имущества лицом, которое арендовало, составляется в свободной форме. При этом, готовя такой документ, укажите в нем следующую информацию:
- Название документа – акт о возврате арендуемого имущества
- Место составления акта и дата его подписания
- Стороны, которые подписывают соответствующий акт или по-другому стороны договора аренды
-
О чем составлен акт или о чем он заключен. В указанном разделе акта необходимо прописать о том, что:
- арендатор возвращает арендодателю конкретное имущество, которое им арендовалось по конкретному договору
- стороны осмотрели имущество, оно возвращается в состоянии согласно условиям договора
- арендодатель не имеет претензий к состоянию возвращаемого имущества, какие-либо недостатки в ходе осмотра не выявлены
- одновременно с имуществом возвращаются конкретные документы, если они передавались арендодателем арендатору
- все платежи арендатором уплачены полностью
- стороны не имеются претензий друг к другу
- в скольких экземплярах составлен акт
В акте могут быть отражены иные моменты, которые имеют значение для сторон.
- В конце акта указываются стороны и проставляются подписи
СОВЕТ АДВОКАТА: если акт оформляется на нескольких страницах и разных листах, тогда лучше проставить еще раз подписи внизу каждой страницы, чтобы исключить замену страниц, подделку и т.п.
Возвращение объекту аренды первоначального вида
Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.
К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.
К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Возврат арендованного здания, сооружения, помещения
Условие о возврате арендованного здания, сооружения, помещения определяет порядок исполнения обязанности арендатора по возвращению арендодателю имущества при прекращении договора аренды (п. 2 ст. 655, ст. 622 ГК РФ).
Согласование условия о возврате арендованного здания, сооружения, помещения
В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь.
Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование.
Применительно к аренде зданий, сооружений и помещений это означает, что произведенные в течение срока аренды перепланировки, переоборудование объекта аренды не должны приводить к изменению первоначальных характеристик объекта аренды.
Стороны вправе определить порядок возврата имущества по собственному усмотрению, за исключением ряда моментов. Так они не могут изменить условие о месте возврата имущества, которое, по аналогии с местом передачи имущества в аренду, определяется местом нахождения объекта аренды в силу его неразрывной связи с землей.
Кроме того, стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть имущество, поскольку эта обязанность императивна (абз. 1 ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества по правилам ст. 624 ГК РФ.
- Для надлежащего согласования порядка возврата объекта аренды в договоре необходимо определить:
- — состояние объекта на момент его возврата арендодателю;
- — срок возврата;
- — состав документов и принадлежностей, относящихся к объекту аренды и подлежащих возврату вместе с ним;
- — документы, являющиеся надлежащим доказательством возврата здания, сооружения, помещения арендодателю.
- Если условие о порядке возврата здания, сооружения, помещения в аренду не согласовано
В этом случае имущество должно быть возвращено арендодателю после окончания срока аренды в установленный договором срок, а если он не установлен — в течение семи дней со дня предъявления требования (ст. 622, п. 2 ст. 314 ГК РФ). При этом доказательством передачи имущества в силу ст. 655 ГК РФ будет являться акт приема-передачи .
Что именно указывается при расторжении договора аренды?
Унифицированной формы акта в законодательстве не существует. Поэтому каждый участник договора аренды может или составлять его в свободной форме, или же использовать заранее разработанный и утверждённый в своей организации бланк.
Однако на практике уже выработались определённые требования к составлению этого документа.
В нём обязательно должны быть отмечены следующие моменты:
- Место и время составления.
- Стороны, подписавшие акт.
- Объект, в отношении которого составляется документ о приёме-передаче.
- Состояние объекта. Здесь отмечается всё – от недостатков, имевших место при передаче недвижимости изначально, до повреждений, полученных в процессе эксплуатации.
- Наличие либо отсутствие взаимных претензий сторон друг к другу.
Скачать бланк передачи нежилого помещения арендатору
Арендный договор включает в себя акт приема-передачи нежилого помещения арендатору, который является неотъемлемым приложением. В него входят: общие сведения, описание внешнего и внутреннего состояния несущих конструкций, а также имущества.
Данный документ, подтверждающий передачу, является необязательным при государственной регистрации договора, но если он указан в качестве приложения, то его нужно также предоставить в Росреестре. При его отсутствии, уполномоченный сотрудник не вправе зарегистрировать сделку.
- Составляя акт, стороны вправе исключать или добавлять необходимые пункты, но при этом, придерживаясь их определенной последовательности, так как утвержденной формы не существует.
- Скачать акт приема-передачи арендатору
- После скачивания можно заполнять настоящий шаблон, исходя из вашей ситуации, обратимся к примеру составления.
Бланки актов приема и возврата при передаче нежилого помещения по договору аренды
Частыми причинами конфликтных ситуаций между участниками сделки, связанной с арендой, являются использование арендуемого объекта не по назначению, повышение платы арендодателем, порча имущества. Для решения первых двух проблем достаточно раскрыть эти вопросы в договоре. Чтобы не возникло неприятных ситуаций с сохранностью имущества, которое передает собственник арендатору, требуется тщательно оформлять акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды. Образец бланка можно скачать на этой странице.
Тут представлено 2 вида шаблона: передаточный акт арендатору (при первоначальной сдаче в аренду) и возврата нежилой недвижимости арендодателю (при расторжении договора).
Из данной статьи вы узнаете, на что важно обратить внимание при составлении документа, а также сможете увидеть наглядный заполненный образец. Можно бесплатно сохранить готовый шаблон, чтобы распечатать или использовать его по своему усмотрению.
Оставить комментарий к документу
Считаете документ неправильным? Оставьте комментарий, и мы исправим недостатки. Без комментария оценка не будет учтена!
Спасибо, ваша оценка учтена. От вашей активности качество документов будет расти.
| Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Акт возврата квартиры к договору найма», а также задать вопросы
, связанные с ним. Если вы хотите оставить комментарий с оценкой , то вам необходимо оценить документ вверху страницы Ответ для |
- Договор аренды квартиры с актом сдачи-приемки
- Акт сдачи квартиры арендатору (к договору аренды жилого помещения)
- Договор на право пользования служебной жилой площадью (договор субаренды)
- Договор аренды служебного жилого помещения (приложение № 3 к распоряжению мэра Москвы от 9 августа 1994 г. № 394-рм)
- Договор на право пользования служебной жилой площадью (приложение № 4 к распоряжению мэра Москвы от 9 августа 1994 г. № 394-рм)
- Договор о вселении на жилую площадь в квартиру
- Договор об аренде квартиры
- Заявление о бронировании жилой площади
- Заявление об обмене жилого помещения
- Образец. Договор аренды жилого помещения
- Образец. Договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа
- Образец. Договор найма жилого помещения
- Образец. Договор об аренде комнаты в жилом доме
- Образец. Заявление о сдаче жилой площади в поднаем
- Образец. Заявление об обмене
- Образец. Заявление об обмене (вариант 1)
- Образец. Справка о сдаче комнаты в поднаем
- Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР (утв. Пост. СМ РСФСР от 25.09.85 г. № 415) (с изм. И доп. От 23 июля 1993 г.)
- Постановление главы админ. г. Архангельска от 23.02.96 № 35 о договоре социального найма жилого помещения
- Постановление главы админ. г. Архангельска от 23.02.96 № 35 о договоре социального найма жилого помещения
- Акт передачи имущества к договору найма жилого помещения
На что обратить внимание при оформлении?
- Как было в первоначальном соглашении, так и во втором документе идентично прописываются инициалы сторон.
- При оформлении стоит обратить внимание кто является арендатором и арендодателем. Если они по статусу физические лица, то достаточно указать их инициалы.Для справки — необязательно расписывать паспортные данные или адреса регистрации, должности и места работы.
- Если по статусу имеется юридическое лицо, то в обязательном порядке расписывается правовое состояние организации, предприятия (например, ОАО, ЗАО, ИП). Указывается адрес расположения и инициалы директора или лица, выступающего как наймодатель.
- Если договора были оформлены в простом письменном виде, то акт расторжения и возврата также пишется от руки. При регистрации документа об аренде потребуется и регистрации документов о расторжении. Предоставляется в двух экземплярах.
- Особое внимание стоит уделить причинам и фактам расторгнутого соглашения, определить сторонами отсутствие претензий.
- Если были получены деньги, например. задаток, то следует вернуть его и описать этот факт в документе.
Если есть какие-то отклонения при приеме помещения от арендатора от установленных договором и первичным актом осмотра технических характеристик, то составляется соответствующая запись об этом.
На основании зафиксированных отклонений стороны договора аренды должны действовать по условиям подписанного договора. В договоре может быть установлено следующее:
- обязанность арендатора привести помещение в первоначальный вид;
- обязанность арендатора оплатить фактически понесенные расходы арендодателя по устранению отклонений;
- обязанность арендатора компенсировать оценочную стоимость технического несоответствия;
- иные обязанности на усмотрение сторон.
Также обязательно нужно прописать сроки, в которые должно быть все исправлено или выплачена компенсация. В случае невыполнения своих обязательств арендодатель имеет право обратиться в суд и взыскать с арендатора все понесенные им убытки.
Владельцу любого помещения важно состояние сдаваемого после окончания срока действия договора помещения, поскольку в его намерения входит дальнейшее извлечение пассивной прибыли от своего недвижимого имущества, то есть заключение нового договора найма.
И сдать он должен пригодный для дальнейшей эксплуатации объект недвижимости, то есть он должен на месте убедится, что все в порядке и нет причин для волнения.
Собственник будет проверять:
- состояние внешнего вида сдаваемого обратно помещения – нужен или нет ему косметический ремонт;
- наличие дефектов оконных проемов, входных дверей, потолка и пола. В случае значительного ущерба арендатору могут вменить в обязанность привести все в надлежащий вид;
- проверка исправности линий коммуникаций, электропроводки, канализации, отопительного оборудования;
- а если вместе с помещением арендатору передавалось необходимое для работы оборудование, то его полную исправность для дальнейшей эксплуатации.
Особенно актуальны эти мероприятия в случае длительной аренды объекта недвижимости, поскольку за это время естественный износ просто неизбежен.
Все результаты проведенного осмотра и выявленные дефекты обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте приема/передачи нежилого помещения по окончанию действия договора аренды.