Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила для собственников недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 февраля 2023 года начнет действовать новая форма заявления о выдаче налогового уведомления. Она позволит физическим лицам или их законным или уполномоченным представителям получить налоговое уведомление на бумаге, независимо от того, есть ли доступ к личному кабинету налогоплательщика. Для этого нужно будет подать заявление непосредственно в налоговую инспекцию или через МФЦ.
Обновится форма заявления о выдаче налогового уведомления
Налоговое уведомление — это документ, который налоговые органы ежегодно направляют гражданам. В нем содержится информация о земельном, имущественном, транспортном налогах и НДФЛ.
Какие помещения относятся к категории нежилых
Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2022 года.
Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.
Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.
Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Главный совет — следите за своей финансовой репутацией: любые проблемы с кредитами в прошлом вызовут недоверие кредитора, а значит, снизят шансы на получение займа. Мы также рекомендуем обращаться в организацию, с которой вы уже сотрудничали: постоянные клиенты с хорошей кредитной историей иногда получают более выгодные условия.
Ещё один совет касается подхода к оформлению кредита. Не стоит идти на этот шаг наобум — перед тем как заключить договор с банком, составьте подробный бизнес-план и подсчитайте выгоду для себя. Думайте о кредите как о долгосрочной инвестиции — инвесторы вкладывают деньги только в те инициативы, которые обещают прибыль. Если вычисления показывают, что заём окупится — ипотеку на коммерческую недвижимость можно брать.
Налогообложение недвижимости
С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.
Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.
В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.
Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.
Как стимулировать спрос
Уровень определенности в обществе повысился после завершения частичной мобилизации, и в конце 2022 года наблюдалось оживление на рынке, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Так, в премиальном сегменте клиенты, ранее решившие вложиться в зарубежную недвижимость, вновь стали рассматривать приобретение столичных новостроек.
По его мнению, положительная динамика на рынке сохранится и в 2023 году, в том числе благодаря льготным ипотечным программам. Сейчас россияне чаще всего пользуются именно жилищными кредитами с господдержкой, в том числе в рамках комбинированных программ. Самой популярной, вероятно, станет семейная ипотека, ей теперь смогут воспользоваться все семьи, в которых есть не менее двух несовершеннолетних детей. «Президент заявил, что государство все-таки будет сворачивать льготные программы, но «плавно». Возможно, процесс растянется на годы. За это время строительная отрасль сможет существенно окрепнуть, окончательно адаптировавшись к работе в условиях внешнего давления», – считает Голев.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Во второй половине месяца одновременное присутствие Венеры и Меркурия в стремительном знаке Стрельца ускорит скорость оформления документов и сократит время обдумывания у потенциальных покупателей. Они станут менее капризными и придирчивыми.
Первое преимущество ноября для продавцов: повышенный спрос на недвижимость в других городах и странах. Второе – перспектива продажи жилья, не слишком благоустроенного или требующего ремонта, а также в отдалённых районах с менее развитой инфраструктурой.
Факторы везения покупателей: высокие этажи, квартиры в домах вблизи дорог, автомагистралей и мостов.
Актуальные дни даты сделок с недвижимостью в ноябре: с 3 по 6; с 9 по 14; с 25 по 30.
Успешные дни для показов и рекламных объявлений о продаже или покупке имущества: с 1 по 4; 15-16; с 25 по 30 ноября.
Кто же конкретно будет предоставлять в Росфинмониторинг необходимые сведения? Прежде всего это организации, «осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом». В перечень, приведенный в ст. 5 115-ФЗ, входят банки, риэлторские агентства, страховщики, инвестиционные фонды, микрофинансовые и другие организации.
Что касается нотариусов, то недавно Федеральная нотариальная палата разослала членам сообщества разъяснительное письмо. По словам нотариуса, экс-президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко, исходя из этого документа прямой обязанности нотариусов оповещать контролирующие органы не возникло.
Роль строительных компаний в передаче данных «финансовой разведке» понятна еще не до конца.
«Вероятнее всего, застройщиков в том числе обяжут подавать сведения о клиентах в Росфинмониторинг, – полагает Виталий Бахарев. – При возникновении подозрений по поводу легальности средств на покупку недвижимости ведомство теперь может заморозить сделку до 30 дней».
Как показывает практика, половина недвижимости на первичном рынке жилья в России — это именно апартаменты. Почему это так распространенно? Все дело в доступной стоимости, а это большой плюс для продажи жилья в той же Москве.
ВАЖНО! Но покупатели забывают про серьезный недостаток — правовой статус подобных объектов четко не прописан. Формально эти помещения — это нежилая недвижимость.
Несмотря на то, что они полностью подходят для жизни, активно вносятся в планы и проекты административных центров, различных комплексов.
Сколько стоит подобно жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в простых жилых многоэтажных зданиях, то они будут на 20-30, % ниже в плане цены. Притом характеристики жилья будут идентичными.
Новые правила проведения аукционов по аренде и продаже публичных земельных участков
Начиная с 1 марта 2023 года, вводится практика проведения электронных аукционов, предметами которых является передача в аренду либо продажа земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Прежде исключения делались для земель, предоставляемых для садоводства, ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства и сельскохозяйственного производства. После указанной даты торги в отношении участков с такими ВРИ будут проводиться исключительно в режиме онлайн.
Это соответствующим образом изменит и сам порядок мероприятия:
- информация о торгах станет размещаться на сайте организатора;
- все заявки на участие в аукционе будут приниматься только в электронной форме;
- подать свое предложение по цене предмета аукциона можно будет в течение 10 минут после начала торгов или совершения очередной ставки другим участником;
- результаты аукциона в виде протокола станут публиковаться в электронном виде на сайте организатора непосредственно в день проведения торгов.
Кроме того, организатор аукциона получит право взимать с победителя плату за участие в торгах. Сам же договор аренды или купли-продажи лота тоже будет оформляться в электронном виде. При этом в новых требованиях сохраняется одно исключение: если торги проводятся в субъектах или на территориях, где имеются ограничения по доступу в Интернет, аукцион разрешается проводить неэлектронным способом (актуально только до 1 января 2026 года).
Голосование через «Госуслуги» для дачников
Члены садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ в 2023 году получат возможность голосовать в рамках принятия решений при проведении общих собраний через сайт «Госуслуг». Прежде проведение собраний предполагало только очную форму с рассылкой уведомлений участникам в виде заказных писем. Поправки в законодательство позволят голосовать по электронной почте либо с мобильного телефона, что, помимо дополнительного удобства, позволит решить проблему подделки бумажных протоколов (часто практиковалось при отсутствии возможности узнать мнение всех членов товарищества либо при невозможности достичь кворума). Авторы нововведения отмечают, что право заочного голосования будет предоставлено почти 60 млн. российских граждан – именно столько в стране насчитывается собственников земельных участков, многие из которых являются частью садовых и огородных товариществ.